Texte intégral
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 15 SEPTEMBRE 2026
N° RG 26/00149 - N° Portalis DBZJ-W-B7K-L4MP
Minute JCP n° 528/2026
PARTIE DEMANDERESSE :
Monsieur [Q] [P]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]
comparant en personne assisté de M. [J] [P] (conjoint)
PARTIE DÉFENDERESSE :
Madame [N] [Y]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :
JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO
GREFFIER : Amelie KLEIN
Débats à l'audience publique de référé du 25 juin 2026
Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à M. [P]
- copie certifiée conforme délivrée le à Mme [Y]
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 1er mai 2023, Monsieur [Q] [P] a consenti à Madame [N] [Y] un bail d'habitation sur un logement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] (57), outre un emplacement de parking sis même adresse, moyennant un loyer mensuel révisable de 600 euros, outre les charges récupérables.
En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [Q] [P] a fait signifier à Madame [N] [Y] le 19 novembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3.085 euros.
Par acte de Commissaire de justice signifié à Madame [N] [Y] le 25 février 2026 et enregistré au greffe le 6 mars 2026, Monsieur [Q] [P] l'a assignée à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l'audience du 25 juin 2026 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction de :
Vu l'urgence,
- CONSTATER la résiliation du bail et ORDONNER l'expulsion des locaux par Madame [N] [Y] et tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est à l'expiration du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- CONDAMNER Madame [N] [Y], locataire, au paiement de :
à titre provisionnel, la somme de 6.160 euros au titre des arriérés locatifs arrêtés au 24 janvier 2026 avec intérêts de droit à compter du commandement soit le 19 novembre 2025 sur la somme de 3.085 euros et à compter de la décision à intervenir sur le solde (article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),
la somme mensuelle de 615 euros à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d'expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),
la somme de 600 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer (article 696 du Code de procédure civile) ;
- RAPPELER que l'ordonnance à intervenir est exécutoire par provision (article 514-1 du Code de procédure civile).
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 25 juin 2026 au cours de laquelle le demandeur assisté de Madame [J] [P] a maintenu ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.577 euros selon décompte arrêté à la date du 25 juin 2026 considération prise du rappel effectué par la Caisse d'allocations familiales, échéance du mois de juin 2026 incluse. Madame [N] [Y], qui a comparu en personne, ayant indiqué avoir eu des problèmes de santé, que la Caisse d'allocations familiales avait arrêté ses versements mais devrait les reprendre, avoir travaillé en janvier pendant un mois, ne pas souhaiter rester dans le logement, être suivie par une assistante sociale qui lui a conseillé de déposer un dossier de surendettement, puis mise en délibéré au 15 septembre 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire et l'expulsion :
Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire stipulée en son article VIII qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 19 novembre 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3.085 euros.
Il ne résulte d'aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté.
Par conséquent, il convient de considérer que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies passé le délai de deux mois prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l'arriéré locatif, soit ainsi que sollicité à compter du 20 janvier 2026 à 0 heure.
Dès lors, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter du 20 janvier 2026.
Par ailleurs, Madame [N] [Y], qui a comparu, ne sollicite pas de délais de paiement et indique en outre ne pas souhaiter rester dans les locaux à elle donnés à bail, de sorte qu'il convient d'entendre qu'elle ne sollicite pas de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant au demeurant précisé que dans la mesure où elle n'a pas repris le versement du loyer avant l'audience, elle ne satisfait pas aux conditions présidant à telle suspension.
En outre, le bailleur n'a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.
En conséquence, l'acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l'expulsion de Madame [N] [Y] sera ordonnée selon modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [N] [Y] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à titre provisionnel :
Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.
En l'occurrence, Monsieur [Q] [P] produit un décompte actualisé aux termes duquel Madame [N] [Y] reste redevable à son égard de la somme de 5.577 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation arrêtée à la date 25 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse.
Madame [N] [Y], qui a comparu, ne conteste pas l'existence comme le quantum de telle dette, de sorte qu'il convient donc de faire droit à la demande en condamnation.
En conséquence, Madame [N] [Y] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à Monsieur [Q] [P] la somme de 5.577 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation arrêtés à la date du 25 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3.085 euros à compter du 19 novembre 2025, date de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance ainsi que sollicité, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil et de l'article 5 du Code de procédure civile.
Sur la demande en paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à titre provisionnel :
Il résulte de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.
Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire et de l'expulsion, ainsi qu'il résulte de ce qui précède, Madame [N] [Y] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 20 janvier 2026, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu'à la date de l'expulsion.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, à raison du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l'indemnité d'occupation, soit à la somme sollicitée de 615 euros, outre actualisation conformément au bail.
Contrairement à ce qu'il est sollicité, telle indemnité d'occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que la défenderesse en est redevable jusqu'à la libération effective des lieux, et qu'aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.
Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.
Dès lors, il convient il convient d'une part de fixer, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due à compter du 20 janvier 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l'expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme totale de 615 euros par mois, outre actualisation conformément au bail, d'autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [Q] [P] à compter du 20 janvier 2026 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant total de 615 euros correspondant au montant du loyer et comprenant l'acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l'expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.
Il convient en outre de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme de 5.577 euros outre intérêts au paiement de laquelle Madame [N] [Y] est déjà condamnée à titre provisionnel au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté à la date du 25 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 20 janvier 2026.
Le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d'occupation formée à titre provisionnel par Monsieur [Q] [P] sera rejeté.
Sur les dépens et les frais de l'article 700 du Code de procédure civile :
Madame [N] [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 19 novembre 2025 d'un montant de 152,54 euros, de l'assignation du 25 février 2026 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 26 février 2026, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.
Madame [N] [Y], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [Q] [P] la somme de 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Sur l'exécution provisoire :
En vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 1er mai 2023 entre Monsieur [Q] [P] en sa qualité de bailleur et Madame [N] [Y] en sa qualité de preneur et concernant le logement à usage d'habitation situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] (57), outre un emplacement de parking sis même adresse, sont réunies à la date du 20 janvier 2026 ;
CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 20 janvier 2026 ;
ORDONNE en conséquence l'expulsion de Madame [N] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] (57) ;
ORDONNE à Madame [N] [Y] de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DIT qu'à défaut pour Madame [N] [Y] d'avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [Q] [P] pourra, à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DIT que, dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le représentant de l'Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu'il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;
DIT qu'à défaut de saisine du représentant de l'Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;
RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE, à titre provisionnel, Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [Q] [P] la somme de 5.577 euros (cinq mille cinq cent soixante-dix-sept euros) au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation arrêtés à la date du 25 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3.085 euros (trois mille quatre-vingt-cinq euros) à compter du 19 novembre 2025, date de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance et jusqu'à complet paiement ;
FIXE, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due à compter du 20 janvier 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l'expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme totale de 615 euros (six cent quinze euros) par mois, outre actualisation conformément au bail ;
CONDAMNE en conséquence à titre provisionnel Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [Q] [P] à compter du 20 janvier 2026 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant total de 615 euros (six cent quinze euros) correspondant au montant du loyer et comprenant l'acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l'expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;
DIT que cette créance ne sera toutefois due que sous déduction de la somme de 5.577 euros outre intérêts au paiement de laquelle Madame [N] [Y] est déjà condamnée à titre provisionnel au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté à la date du 25 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 20 janvier 2026 ;
REJETTE le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d'occupation formée à titre provisionnel par Monsieur [Q] [P] ;
CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [Q] [P] la somme de 600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [N] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 novembre 2025 d'un montant de 152,54 euros, de l'assignation du 25 février 2026 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 26 février 2026 ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé le 15 SEPTEMBRE 2026 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Amélie KLEIN, Greffière.
Le Greffier Le Président
