Cour d'appel, 03 novembre 2026. 26/01358

1ère chambre civile B N° RG 26/01358 - N° Portalis DBVL-V-B7K-WKXG (Réf 1ère instance : 25/00818) M. [H] [B] [S] [E] C/ M. [Y] [Z] [O] [E] M. [A] [L] [T] [E] Copie exécutoire délivrée le : 4/11/2026 à : Me Marzin Me Kerjean RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2026 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère, Assesseur : Monsieur Fabrice ADAM, magistrat honoraire, GREFFIER Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS A l'audience publique du 8 septembre 2026 ARRÊT Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Novembre 2026 par mise à disposition au greffe **** APPELANT Monsieur [H] [B] [S] [E] né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Charles MARZIN, avocat au barreau de RENNES INTIMÉS Monsieur [Y] [Z] [O] [E] né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 3] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Monsieur [A] [L] [T] [E] né le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 3] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Pierre-Guillaume KERJEAN de la SELAS S.E.L.A.S KERJEAN-LE GOFF-NADREAU-NEYROUD, avocat au barreau de SAINT-MALO EXPOSÉ DU LITIGE 1.MM. [H], [Y] et [A] [E] sont propriétaires indivis, chacun pour un tiers, d'un bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 6], suite au décès de leur père, survenu le [Date décès 1] 2024, qui s'en était réservé l'usufruit dans le cadre d'une donation faite à ses trois fils, le 1er octobre 1994. 2.Les meubles meublants de ce bien indivis ont fait l'objet d'un partage amiable selon état dressé le 7 octobre 2024. 3.Les parties sont en désaccord sur la valorisation et le sort de ce bien, lequel a fait l'objet d'un contrat de location, conclu le 4 avril 2025, à la majorité des deux tiers des indivisaires, avec le fils de M. [A] [E], M. [U] [E], pour un loyer de 1.650 € mensuel, une diminution de loyer ayant par ailleurs été accordée, pendant 5 mois, à celui-ci, en échange de travaux de rafraîchissement. 4.Parallèlement, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, MM. [A] et [Y] [E] ont fait assigner M. [H] [E] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo afin que soit ordonnée l'ouverture des opérations de compte, liquidation partage de l'indivision, la désignation de Me [D], notaire à [Localité 6], pour y procéder et la licitation de l'immeuble en l'étude et sur le cahier des charges du notaire désigné, sur la mise à prix de 2.400.000 €. 5.Par conclusions d'incident noti'ées le 4 juillet 2025, M. [H] [E] a saisi le juge de la mise en état d'une demande de désignation d'un expert judiciaire aux fins de procéder à l'estimation foncière du bien indivis, ainsi qu'à la désignation d'un administrateur provisoire et mandataire de l'indivision avec les pouvoirs définis aux articles 1873-5 à 1873-9 du Code civil, et enfin que soit ordonné à MM. [A] et [Y] [E], la remise sous astreinte à M. [H] [E] des biens meubles qui lui ont été attribués aux termes de l'état de répartition du 7 octobre 2024. 6.Par ordonnance du 12 janvier 2026, le juge de la mise en état de Saint-Malo a notamment: -Déclaré M. [H] [E] recevable et partiellement bien fondé en son incident, En conséquence, -Ordonné une mesure d'expertise judiciaire en estimations foncières et désigné pour y procéder M. [X] [I], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Rennes; avec la mission suivante : *Se rendre sur les lieux, les parties et leur conseil dûment et préalablement convoqués; *Se faire remettre par les parties ou tous tiers pouvant détenir toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission; *Entendre tout sachant ; *Se faire assister par tout sapiteur de son choix dans des domaines de spécialités différents du sien; *Estimer la valeur des biens immobiliers sis à [Adresse 6], cadastré A[Cadastre 1] et A[Cadastre 2] ; *Donner son avis sur la valeur locative en cas de location non meublée à usage d'habitation ; *Donner son avis sur la valeur locative en cas de location meublée saisonnière *Donner son avis sur le montant d'une éventuelle indemnité d'occupation ; *Répondre précisément à tous dires des parties en relation avec le litige ; *Dresser du tout un rapport impérativement précédé d'un pré-rapport ; *Procéder à toutes diligences nécessaires et faire toutes observations utiles au règlement du litige; -Dit que les frais d'expertise seront avancés par M. [H] [E], qui devra consigner la somme de mille euros (1.500 €) à valoir sur la rémunération de l'expert auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal de grande instance de Saint-Malo dans le mois de la présente décision ou de sa signification, -Commis le président du tribunal, et à défaut tout autre juge du siège du tribunal judiciaire de Saint- Malo, pour surveiller l'exécution de la mesure, -Sursis à statuer dans l'attente du rapport d'expertise, -Débouté M. [H] [E] de sa demande de nomination administrateur provisoire et mandataire de l'indivision, -Débouté M. [H] [E] de sa demande de remise des clés et des meubles meublants, En conséquence, -Réservé le sort des dépens, -Renvoyé l'affaire à la mise en état. 7.Pour accueillir la demande d'expertise judiciaire, le juge de la mise en état a considéré que la mesure d'instruction était justifiée et utile au vu de l'amplitude des estimations immobilières proposées par les parties, oscillant entre 1.800.000€ et 3.200.000€, 8.Pour rejeter la demande de désignation d'un administrateur judiciaire, le juge de la mise en état a rappelé que la conclusion d'un bail d'habitation par des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, serait-ce au fils de l'un d'entre eux, ne pouvait être considérée comme un abus de droit et un usage privatif du bien indivis, outre qu'il n'était pas justifié de l'inertie, de la carence ou de la faute d'un ou plusieurs héritiers dans l'administration de ce bien, ni de ce que leur mésentente ou opposition d'intérêts justifierait la désignation d'un administrateur de l'indivision sur le fondement de l'article 813-1 du code civil. 9.Enfin, le juge de la mise en état a rejeté la demande relative à la remise des clés et des meubles meublants, comme ne relevant des dispositions de l'article 789 du code de procédure civile mais de la compétence du juge du fond qui devra apprécier la réalité de l'absence de remise de ces objets à M. [H] [E]. 10.Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 20 février 2026, M. [H] [E] a interjeté appel de cette ordonnance, seulement en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de désignation d'un administrateur provisoire de l'indivision. PRÉTENTIONS DES PARTIES 11. M. [H] [E] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 20 juillet 2026 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé. 12.Il demande à la cour de : -Accueillir son appel de l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo, le 12 janvier 2026. -Infirmer ladite décision en ce qu'elle a débouté M. [H] [E] de sa demande de nomination d'un administrateur provisoire et mandataire de l'indivision, Statuant à nouveau, -Désigner un administrateur provisoire et mandataire de l'indivision avec les pouvoirs définis aux articles 1873-5 à 1873-9 du code civil, -Dire que les frais d'administration seront employés en frais de liquidation et partage de la succession, -Débouter MM. [A] et [Y] [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, -Condamner in solidum Messieurs [A] et [Y] [E] à payer à M. [H] [E] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, ***** 13. MM. [A] et [Y] [E] exposent leurs moyens et prétentions dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 15 juillet 2026, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé, 14.Ils demandent à la cour de : -Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté M. [H] [E] de sa demande de nomination d'un administrateur provisoire et mandataire de l'indivision, -Condamner M. [H] [E] à payer à MM. [A] et [Y] [E] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -Le débouter de l'intégralité de ses demandes et le condamner aux entiers dépens. MOTIFS 15.M. [H] [E] considère que la décision de consentir un bail au fils d'[A] [E] (puis à compter du 1er décembre 2025 aux enfants des deux intimés en colocation ), sous couvert des dispositions de l'article 815-3 du même code, constitue un abus de droit en ce que ce bail est en réalité destiné à l'évincer de la jouissance du bien et à en privatiser l'occupation par les deux autres indivisaires. Il estime que le bien indivis, donné à bail moyennant un loyer très sous-évalué, à un locataire qui ne présente aucune garantie et sans qu'aucun état des lieux n'ait été fait, n'est pas administré dans l'intérêt commun lequel implique de rechercher la meilleure rentabilité possible. Il conteste la thèse selon laquelle l'état du bien empêchait sa mise en location dans le circuit locatif classique. Il souligne à cet égard que l'expert judiciaire n'a relevé aucune indécence faisant obstacle à la location et qu'il a d'ailleurs évalué le loyer mensuel à la somme de 3.000€, soit presque le double de celui prévu au bail consenti. Il estime que cette location, même familiale, est de nature à dévaluer l'immeuble et à le rendre moins attractif. Il conclut que seule la désignation d'un administrateur sera de nature à préserver les intérêts de tous les indivisaires et à apporter sérénité et objectivité dans la gestion du bien indivis. 16.Les intimés plaident que l'état du bien ne permettait pas sa mise en location sans effectuer de coûteux travaux, que la location dans un cadre familial permet de ne pas laisser le bien inoccupé ni totalement improductif jusqu'à sa mise en vente, outre que de nombreux travaux ont été réalisés par les locataires en échange d'un loyer minoré. Ils ajoutent que le choix d'un locataire familial permettra de libérer le bien de toute occupation en vue de la vente, ce qui n'aurait pas été possible avec un locataire classique. Ils critiquent l'estimation locative retenue par l'expert judiciaire. Ils soulignent que leur frère ne justifie d'aucune démarche préalable visant à rechercher un locataire et rappellent que la location saisonnière d'une résidence secondaire à [Localité 6] est strictement encadrée et qu'elle ne serait en l'état pas possible. Ils concluent que la nomination d'un administrateur de l'indivision n'apporterait rien de plus, le bien étant administré. Réponse de la cour 17.A titre liminaire, selon les notes en délibéré demandées par la cour, transmises le 9 septembre 2026 (pour M. [H] [E]) et le 28 septembre 2026 (pour MM. [A] et [Y] [E]), les parties s'accordent pour dire que le fondement juridique de la demande est l'article 815-6 du code civil (et non l'article 813-1 du même code relatif à la désignation du mandataire successoral tel que retenu par le premier juge). Les parties ne remettent pas en cause la compétence du juge de la mise en état pour statuer sur ce fondement dès lors que l'action en partage de l'indivision est engagée, en vertu des dispositions de l'article 771 du code de procédure civile. 1°/ sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire de l'indivision 18.Aux termes de l'article 815-6 du code civil le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes mesures urgentes que requiert l'intérêt commun (...) Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l'obligeant s'il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 s'appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l'administrateur, s'ils ne sont autrement définis par le juge. 19.M. [H] [E] fonde ses demandes sur cet article aux termes duquel les deux critères légaux qui conditionnent l'intervention judiciaire pour la désignation d'un administrateur provisoire sont l'urgence et l'intérêt commun des indivisaires. Ces deux conditions sont cumulatives et il incombe à M. [H] [E] de démontrer qu'elles sont réunies. 20.Or, M. [H] [E] ne conclut aucunement sur l'urgence de faire administrer le bien par un tiers. Cette première condition fait déjà défaut. 21. Au surplus, au soutien de sa demande, M. [H] [E] fait valoir que ses frères ont donné à bail l'immeuble indivis à leurs enfants dans des conditions anormales (loyer très inférieur au marché locatif, absence de garantie et d'état des lieux) et que ce bail, qualifié d'abusif, porte atteinte tant à ses droits d'indivisaire qu'à l'intérêt commun. 22.Il convient cependant de rappeler qu'en vertu de l'article 815-3 du code civil, MM. [A] et [Y] [E], titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis, étaient parfaitement en droit de conclure sur l'immeuble un bail d'habitation, fût-ce à leurs enfants, sans commettre un abus de droit, dès lors qu'il n'est pas démontré que ce bail serait frauduleux. 23. De plus, l'intérêt commun ne correspond pas à la somme des intérêts individuels de chacun des co-indivisaires. Par conséquent, les décisions qui ne vont pas dans le sens de l'intérêt propre de l'appelant peuvent néanmoins respecter l'intérêt commun. 24.En l'occurrence, le bien indivis a vocation à être vendu à court ou moyen terme. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judiciaire désigné pour déterminer la valeur de la maison, les intimés ont pris la décision de la louer à leurs enfants. 25.Il est exact que la meilleure rentabilité de l'immeuble indivis, à laquelle sont intéressés tous les indivisaires, est de l'intérêt commun (Civ 1ère, 3 novembre 1984, n°83-13.999) et qu'en l'espèce, l'expert judiciaire a arrêté la valeur locative du bien à la somme de 3.000 € par mois, alors que le loyer demandé aux enfants des intimés n'est que de 1.650 € mensuels. 26.MM. [A] et [Y] [E] justifient cependant que le bien indivis ne pouvait être loué sur le marché locatif classique sans réaliser préalablement d'importants travaux : de remise aux normes (notamment du système électrique), d'entretien et d'embellissement. 27.Cela ressort de l'estimation faite par Me [D] (notaire en charge de la succession) qui mentionne la nécessité de procéder à des 'travaux importants de rénovation : le système électrique sera à remettre aux normes, l'isolation périphérique et sous comble à prévoir, absence de VMC, modernisation de la cuisine et des sanitaires à prévoir également ainsi que la décoration sols, murs, plafonds.' 28.Les intimés produisent pour leur part, deux estimations de valeurs réalisées par des agences immobilières ( [Localité 8] et [Localité 7]) confirmant les travaux de rénovation et de remise aux normes à prévoir pour que la maison puisse répondre aux critère de décence dans le cadre d'une location. Après travaux le loyer pourrait être compris entre 1.900 et 2.800 €. 29.Contrairement à ce qu'indique M. [H] [E], l'expert judiciaire a confirmé l'état de vétusté de la maison et la nécessité d'une rénovation de l'électricité, de la cuisine, des salles de bains ainsi que la réfection des murs et plafonds (page 12). 30.MM. [A] et [Y] [E] exposent qu'en contrepartie de ce loyer minoré, justifié par l'état du bien, le locataire s'engageait à effectuer certains travaux. De fait, il est démontré que des travaux non négligeables, ont été réalisés dans l'intérêt de l'indivision, tels que : - Nettoyage, reprise des fissures, couche d'accroche et deux couches de peinture sur les balustrades de la terrasse du rez-de-chaussée ; - Reprise de l'étanchéité de la terrasse du rez-de-chaussée et application d'une peinture au sol à base de résine ; - Nettoyage, reprise des fissures, couche d'accroche et deux couches de peinture sur les encadrements extérieurs des deux portes-fenêtres, des quatre fenêtres et de la porte de la cave face à la mer. Réfection de la porte de la cave en bois via deux couches de peinture ; - Nettoyage, reprise des fissures, couche d'accroche et deux couches de peinture sur les encadrements extérieurs de la porte d'entrée, la descente des escaliers et des trois fenêtres du rez-de-chaussée côté rue ; - Reprise intégrale du jardin en friche côté Sud, transfert en déchetterie des pots parpaing brique et ferraille présents sur les lieux, remise en place d'une pelouse ; - Reprise et rebouchage des trous dans le mur mitoyen ; - Recherche, relance et mise en sécurité et suivi de la reprise du mur en béton brisé et décelé côté mer mitoyen avec la digue à la suite d'un incident survenu sur celle-ci en juin 2025 ; - Mise en concurrence et suivi de la réparation de la fuite sur le réseau chauffage en acier au sous-sol en sortie de PAC ; - Reprise escalier, murs, marches, rampe, barreaux et ajout d'un barreau manquant en partie haute sur l'escalier entre la cave et le rez-de-chaussée ; - Reprise peinture murs, porte, plafond, fenêtre des WC de la cave ; - Reprise de nombreux trous dans les murs et les plafonds de la cave ; - Reprise encadrements intérieurs des fenêtres de la cave ; - Démontage du monte-escalier électrique et de son siège entre le rez-de-chaussée et le R+1 et reprise des marches de l'escalier ; - Réparation de la fuite d'eau sur les toilettes de la chambre du 1er étage ; - Reprise IPN murs et plafonds (grattage, enduit, ponçage, peinture d'accroche, peinture anticorrosion, peinture deux couches de la salle de bain attenante à la chambre du rez-de-chaussée) ; - Reprise de la cuisine (murs, plafond, enduit, peinture d'accroche, peinture deux couches), remplacement des meubles hauts, remplacement de la gazinière par un équipement électrique ; - Reprise enduit et peinture chambre R+2 ; - Sollicitation pour devis de la reprise de toiture, devis validé début janvier 2026, les travaux ayant été effectués le 18 mars 2026 ; - Reprise planche de rive sous gouttière du garage côté jardin et de la marquise au-dessus de la porte d'entrée de la maison ; - Entretien de la PAC et du ballon thermodynamique. 31.L'expert judiciaire a bien relevé que le système électrique avait été amélioré et en réponse à un dire relatif à la valeur locative et à l'état du bien, il a indiqué 'nous avons pris conscience que de nombreux travaux ont été réalisés par les locataires actuels. Cependant, ces travaux n'influent pas sur la valeur locative mais uniquement sur la valeur vénale'. 32.La réalité des travaux d'amélioration réalisés dans l'intérêt de l'indivision par les locataires en place, n'est donc pas contestable. 33.Par ailleurs, si ce bail familial à loyer minoré n'offre pas la meilleure rentabilité locative, il a l'avantage d'une certaine souplesse qui est de l'intérêt des indivisaires. 34.En effet, le bien indivis est destiné à être vendu. La mise en location n'est donc envisagée qu'à titre transitoire, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire sur la valorisation de l'immeuble. 35.Dans ce contexte, il est de l'intérêt commun de l'indivision de ne pas grever le bien indivis d'un bail locatif qui dévaluerait l'immeuble et le rendrait peu attractif aux yeux d'acquéreurs à la recherche d'un bien pour habiter et non pour réaliser un investissement. 36.En l'occurrence, les intimés justifient de ce que leurs enfants, actuels locataires de la villa, se sont engagés par écrit à quitter les lieux lorsque le bien sera mis en vente. Si cet engagement n'a effectivement aucune valeur juridique au regard des dispositions protectrices dont bénéficie le titulaire d'un bail d'habitation, aucun élément ne permet de penser que cet engagement familial ne sera pas respecté. 37.Enfin, M. [H] [E] estime qu'une mise en location saisonnière du bien indivis aurait été la solution la plus rentable, outre qu'elle aurait permis à tous les indivisaires de pouvoir continuer à jouir du bien à titre de résidence secondaire. 38.Toutefois, ce dernier ne justifie strictement d'aucune démarche en ce sens auprès de la mairie de [Localité 6], à laquelle une demande d'autorisation de changement d'usage doit être adressée, ni même de ce qu'une mise en location saisonnière de la villa aurait présenté une meilleure rentabilité que la location actuelle. 39.En effet, la durée et la fréquence des locations saisonnières sont aléatoires, ce d'autant que la ville de [Localité 6] impose des conditions strictes aux propriétaires afin de limiter ce type de marché locatif. 40.La question des travaux aurait été tout aussi prégnante surtout s'il s'agit de louer un bien 'd'exception', afin que les prestations soient à la hauteur des tarifs sollicités. 41.Enfin, le rendement locatif aurait été forcément limité par l'occupation concurrente de tous les indivisaires, qui en auraient conservé l'usage à titre de résidence secondaire. 42.En définitive, la mise en location du bien indivis par MM. [A] et [Y] [E] a permis de ne pas laisser le bien inoccupé et improductif dans l'attente de la vente de celui-ci. 43.MM. [A] et [Y] [E] justifient d'ailleurs de ce que le compte de l'indivision présente un solde positif, preuve que le loyer est payé et que le bien indivis est correctement administré. 44.Au total, M. [H] [E] ne démontre pas que les conditions de la désignation d'un administrateur provisoire de l'indivision sont réunies. 45.L'ordonnance sera confirmée, par substitution de motifs, en ce qu'elle a débouté M. [H] [E] de sa demande. 2°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens 46.Les dispositions de l'ordonnance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées. 47.M. [H] [E] qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d'appel. En équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme par substitution de motif l'ordonnance rendue le 12 janvier 2026 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Malo, en ce qu'elle a débouté M. [H] [E] de sa demande de désignation d'un administrateur provisoire de l'indivision, Déboute M. [H] [E] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute MM. [A] et [Y] [E] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [H] [E] aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.