Tribunal judiciaire, 12 mai 2026. 26/50913

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] ■ N° RG 26/50913 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBYHY N° : 3 Assignation du : 19, 26 Janvier 2026 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 12 mai 2026 par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDERESSE La Société FONCIÈRE ÉTOILE VICTOR HUGO [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Jérôme DOULET, avocat au barreau de PARIS - #C2316 DEFENDERESSE La société LE SERAIL en son siège social sis [Adresse 2] et en ses lieux loués [Adresse 1] [Localité 2] non représentée DÉBATS A l’audience du 30 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Par acte du 6 décembre 2021, la société Foncière Etoile Victor Hugo a consenti un bail commercial à la société Le sérail, portant sur un local situé [Adresse 1] (lots n°1,55,56 et 57 ainsi que les caves n° 8 et 57) à [Localité 3], moyennant un loyer annuel principal de 72.000 euros HT/HC, payable trimestriellement à terme à échoir. Faisant suite à deux précédents commandements de payer du 14 et 15 octobre 2024 et du 31 juillet 2025, par acte du 28 août 2025, la société Foncière Etoile Victor Hugo a fait délivrer à la société Le sérail un nouveau commandement de payer la somme de 20.183,69 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la société Foncière Etoile Victor Hugo a, par acte du 19, 26 janvier 2026, assigné la société Le sérail devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - Constater la résiliation de plein droit du bail consenti le 6 décembre 2021 à la société LE SERAIL à compter du 29 septembre 2025 ; - Ordonner l'expulsion de la société LE SERAIL et celle de tous occupants de son chef, et avec, si besoin est, l'assistance de la [Localité 4] Publique et d'un serrurier, et ce sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard pendant 3 mois à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu'à la libération des locaux et la remise des clés volontaire ou forcée ; - Condamner la société LE SERAIL à payer à la société FONCIERE ETOILE VICTOR HUGO: * la somme provisionnelle de 38.326,69 €, représentant les loyers et charges tel qu'arrêté au 6 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer pour les causes de celui-ci et à compter de la signification de l'acte introductif d'instance pour le surplus ; * une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle fixée au double du montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et ce jusqu'à libération complète des locaux et restitution des clés, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 29 septembre 2025 ; * une somme provisionnelle de 3.832,66 €, représentant 10 % de l'arriéré de loyers et charges au titre de la clause pénale ; - Ordonner la capitalisation des intérêts échus par application de l'article 1343-2 du Code Civil ; - Ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts conventionnels ; - Condamner la société LE SERAIL au paiement au profit de la société FONCIERE ETOILE VICTOR HUGO d'une somme de 3.068,64 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamner enfin la société LE SERAIL aux entiers dépens d'instance qui devront comprendre le coût des commandements de payer des 14 et 15 octobre 2024 ainsi que celui des 31 juillet et 28 août 2025 ; - Rappeler que l'ordonnance de référé à intervenir est exécutoire à titre provisoire. A l'audience du 30 mars 2026, le conseil de la société Foncière Etoile Victor Hugo a indiqué qu'un protocole d'accord dûment signé avait été conclu entre les parties le 17 mars 2026, que la dette avait diminué mais qu'il ne sollicitait pas l'homologation du protocole souhaitant obtenir un titre et il a dès lors renvoyé implicitement aux termes de son assignation, sollicitant l'acquisition de la clause résolutoire. La société Le sérail n'était pas représentée et n'a pas comparu à l'audience. Par note en délibéré du 5 mai 2026, le juge des référés a sollicité les observations du conseil de la société Foncière Etoile Victor Hugo sur les conséquences de l'article 2052 du code civil, expressément visé au protocole, disposant que " La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. ". Par un courrier envoyé par RPVA le 6 mai 2026, le conseil de la société Foncière Etoile Victor Hugo a indiqué “ qu'aux termes du protocole d'accord conclu le 17 mars 2026, les parties ont prévu à l'article 5 de faire " entériner " par votre juridiction les modalités de paiement et non simplement l'homologation du protocole. C'était ainsi le sens de ma demande lors de l'audience du 30 mars 2026. Dans ces conditions, je réitère ma demande consistant à ce que votre juridiction reprenne dans son ordonnance les modalités du protocole et en particulier la clause de déchéance prévoyant expressément l'expulsion en cas de non-respect de paiement à bonne date d'une mensualité à valoir sur l'arriéré ou d'une seule échéance de loyer courante.” Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens. L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026. MOTIFS Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré au locataire le 28 août 2025 à hauteur de la somme de 20.183,69 euros en principal, au titre de l'arriéré locatif. Il résulte du relevé de compte versé aux débats que le locataire ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d'un mois qui lui était imparti. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 28 septembre 2025 à 24h00. Cependant, il y a lieu de constater l'accord des parties et d'entériner le protocole d'accord conclu le 17 mars 2026, aux termes duquel des délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire ont été accordés à la société Le sérail. L'article 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose : " Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ". Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil : " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues". En l'espèce, au regard du protocole d'accord intervenu entre les parties, il y a lieu d'octroyer des délais de paiement à la société Le sérail dans les conditions du dispositif de la présente décision. A défaut de respect de ces conditions, la déchéance du terme sera constatée et la clause résolutoire reprendre son plein effet. Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L'expulsion de défendeur et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux, sans que le prononcé d'une astreinte ne soit nécessaire, le concours de la force publique permettant d'assurer l'exécution de la décision. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance. Sur la demande de provision Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire. Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L'indemnité d'occupation due au bailleur à compter du 29 septembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée, faute de précision dans le protocole d'accord conclu entre les parties, à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, sans qu'il n'y ait lieu à majoration en application des clauses du bail, une telle clause pénale étant susceptible de modération par le juge du fond et n'entrant dès lors pas dans les pouvoirs du juge des référés. S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. En l'espèce, le protocole d'accord versé aux débats fait apparaître la reconnaissance par la société Le sérail d'une dette de 36.350,10 euros, représentant l'arriéré de loyers et charges tel qu'arrêté au 17 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de provision dans ces termes au dispositif de la présente décision, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025 à hauteur de la somme de 20.183,69 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, la capitalisation des intérêts étant ordonnée. En revanche, les clauses pénales stipulées au bail étant susceptibles d'être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif, le caractère non sérieusement contestable de ces obligations n'est pas établi en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil ; par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ces points (majoration conventionnelle de 10%, conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts). Sur les frais et dépens La société Le sérail partie perdante, sera tenue aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 août 2025, à l'exclusion des commandements de payer délivrés précédemment non nécessaires à la présente procédure et en l'absence de tout accord sur ce point aux termes du protocole d'accord. La société Le sérail a par ailleurs reconnu devoir la somme de 3.068,64 euros en remboursement des frais d'avocats exposés par la société Foncière Etoile Victor Hugo. Il y a donc lieu de la condamner au paiement de ladite somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons l'accord intervenu entre les parties aux termes du protocole d'accord conclu le 17 mars 2026 ; Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies à la date du 28 septembre 2025 à 24h00 ; Condamnons la société Le sérail à payer à la société Foncière Etoile Victor Hugo la somme provisionnelle de 36.350,10 euros, représentant l'arriéré de loyers et charges tel qu'arrêté au 17 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus, et portant intérêts au taux légal à compter du 28 août 2025 à hauteur de la somme de 20.183,69 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, la capitalisation des intérêts étant ordonnée ; Autorisons la société Le sérail à s'acquitter de cette somme selon les modalités suivantes : * régler la somme de 6.350.10 € correspond à l'échéance du mois de mars 2026 avant le 22 mars 2026 ; * régler la somme de 30.000 € selon les modalités suivantes : - 1500 € le 22/04/2026 au plus tard - 1500 € le 22/05/2026 au plus tard - 1500 € le 22/06/2026 au plus tard - 1500 € le 22/07/2026 au plus tard - 1500 € le 22/08/2026 au plus tard - 1500 € le 22/09/2026 au plus tard - 1500 € le 22/10/2026 au plus tard - 1500 € le 22/11/2026 au plus tard - 1500 € le 22/12/2026 au plus tard - 4500 € le 22/01/2027 au plus tard - 3000 € le 22/04/2027 au plus tard - 3000 € le 22/05/2027 au plus tard - 3000 € le 22/06/2027 au plus tard - 3000 € le 22/07/2027 au plus tard * s'acquitter des échéances courantes de loyer au plus tard le 15 de chaque mois ; Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué si la société Le sérail se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par la présente décision ou à défaut de précision, par le bail commercial ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance : - La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; - La clause résolutoire reprendra son plein effet ; - Faute de départ volontaire des lieux loués dans un délai de quinze jours suivant le constat du premier incident de paiement, il pourra être procédé à l'expulsion de la société Le sérail et de tous occupants de son chef du local situé [Adresse 1] (lots n°1,55,56 et 57 ainsi que les caves n° 8 et 57) à [Localité 3], avec le concours de la force publique si nécessaire, sans qu'il n'y ait lieu au prononcé d'une astreinte ; - Le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - La société Le sérail sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la société Foncière Etoile Victor [Adresse 3] une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ; Rejetons le surplus des demandes ; Condamnons la société Le sérail aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 août 2025, à l'exclusion du coût des commandements de payer délivrés précédemment ; Condamnons la société Le sérail à payer à la société Foncière Etoile Victor Hugo la somme de 3.068,64 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à [Localité 1] le 12 mai 2026 Le Greffier, Le Président, Daouia BOUTLELIS Pauline LESTERLIN