Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Jona ADDI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Olivier DOUEK
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 26/02838 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCMTA
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 septembre 2026
DEMANDERESSE
S.C.I. CLK IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Olivier DOUEK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1939
DÉFENDERESSE
Madame [E] [O], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jona ADDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2014 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N750562026011245 du 24/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mai 2026
ORDONANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 septembre 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier
Décision du 04 septembre 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/02838 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCMTA
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé daté du 12 décembre 2018 à effet du même jour, la S.C.I. CLK IMMO a donné à bail à Mme [E] [O], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d'habitation meublé situé [Adresse 3], à [Localité 2].
Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, la S.C.I. CLK IMMO a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 824,89 euros au titre de l'arriéré locatif en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [O] le 3 novembre 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2026 remis au greffe le 17 mars suivant, la S.C.I. CLK IMMO a fait assigner Mme [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment d'obtenir son expulsion.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 février 2026 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience.
A l'audience du 12 mai 2026, à laquelle l'affaire a été appelée, la S.C.I. CLK IMMO, représentée par son conseil, se référant en partie à son acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la provision sollicitée au titre de l'arriéré locatif, demande de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion immédiate de Mme [E] [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l'aide de la force publique,
- condamner Mme [E] [O] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui des loyer et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux,
- condamner Mme [E] [O] au paiement d'une provision de 5004,09 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte du 11 mai 2026 (échéance de mai 2026 incluse), et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- rejeter la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,
- condamner Mme [E] [O] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.
À l'appui de ses prétentions, la S.C.I. CLK IMMO fait valoir, au visa des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [E] [O] n'a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d'un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié de plein droit. La S.C.I. CLK IMMO conteste qu'il y ait eu une reprise du versement intégral du loyer. Elle ajoute que la seule photographie produite est insuffisante à démontrer l'indécence du logement, qui n'a jamais été évoquée auparavant par la locataire.
À l'audience, Mme [E] [O], représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande de :
À titre principal,
- rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire et de celles subséquentes,
À titre subsidiaire,
- lui accorder des délais de paiement de trente-six mois et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant leur cours,
À titre infiniment subsidiaire,
- lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux.
À l'appui de ses prétentions, Mme [E] [O] fait valoir qu'elle ne conteste pas le montant des impayés mais que son défaut de paiement des loyers est justifié par l'indécence du logement et l'inaction de la bailleresse qui avait pourtant été informée téléphoniquement de l'état du logement. Elle argue avoir usé de l'exception d'inexécution. Mme [E] [O] fait encore valoir qu'elle a repris le versement intégral du loyer. Elle énonce enfin qu'elle est mère d'un enfant et souffre d'un handicap.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe au 29 juillet 2026. Le prononcé a ensuite été prorogé au 4 septembre suivant.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail
Il résulte du II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
En l'espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 3 novembre 2025 et l'assignation a été signifiée à Mme [E] [O] le 16 février 2026, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.
Selon le III de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l'espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 18 février 2026 de la présente assignation pour l'audience du 12 mai 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'acquisition de la clause résolutoire n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l'acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.
Selon le premier alinéa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail du 12 décembre 2018 contient une clause résolutoire en cas d'impayé locatif et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 29 octobre 2025. Le fait que le commandement de payer vise un délai de règlement de deux mois, supérieur à celui légal, n'est pas de nature à entacher à la procédure d'une irrégularité, en l'absence de grief subi par la défenderesse.
D'après l'historique des versements, la somme de 2 824,89 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Mme [E] [O] ne conteste pas, par ailleurs, le montant de la dette.
Si Mme [E] [O] explique avoir fait usage de l'exception d'inexécution en raison de l'état d'indécence du logement, il y a lieu de rappeler qu'en application de l'article 1219 du code civil, cette exception nécessite que le défaut d'exécution de l'obligation reproché à l'autre partie soit suffisamment grave, ce qui, en matière de bail d’habitation, n’est caractérisé que lorsque le preneur est dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux ou s’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Or, l'indécence du logement n'est présentement pas sérieusement établie par la production d'une seule photographie faisant apparaître la présence de quelques tâches noirâtres sur une partie d'un mur. Il n’est en outre justifié d’aucune demande de travaux auprès de la bailleresse. Le moyen tiré de l'exception d'inexécution est dépourvu de sérieux.
Le montant de la dette n'étant pas contesté, le bail s'est donc trouvé résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 30 décembre 2025.
Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail depuis cette date.
Selon le VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
En l'espèce, si Mme [E] [O] allègue avoir repris le versement intégral du loyer courant, ce fait est contesté par la S.C.I. CLK IMMO. Or, la défenderesse n'apporte aucune pièce justifiant de ses allégations alors que, en application du second alinéa de l'article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement lui incombe.
En l'absence de justification d'une reprise du paiement intégral du loyer courant, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire de Mme [E] [O] sera donc rejetée.
Il sera en conséquence ordonné à celle-ci ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.C.I. CLK IMMO à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, Mme [E] [O] perçoit l'allocation aux adultes handicapés et a un enfant à sa charge. Toutefois, elle ne justifie d'aucune démarche pour trouver un autre logement et a accumulé auprès de la S.C.I. CLK IMMO une dette qui n'a cessé de croître. Le motif qu'elle met avant pour expliquer ses impayés, à savoir l'absence de réaction du bailleur à remédier à l'indécence du logement loué, apparaît par ailleurs dépourvu de sérieux.
En conséquence, cette demande sera rejetée.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
Aux termes du a) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il se déduit enfin des articles 544 et 1240 du code civil que l'occupation sans droit ni titre de la propriété d'autrui est constitutive d'une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et provisions pour charges sur la période d'occupation.
En l'espèce, en sa qualité de locataire, Mme [E] [O] doit s'acquitter des loyers et provisions pour charges jusqu'au 29 décembre 2025. Postérieurement à cette date, Mme [E] [O] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 3], à [Localité 2] et est donc redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Son montant équivaudra à celui du loyer et provision pour charges en vertu du principe ci-dessus énoncé.
La S.C.I. CLK IMMO verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 11 mai 2026, Mme [E] [O] est débitrice à son égard de la somme de 5 004,09 euros en tenant compte de l'indemnité d'occupation fixée mensuellement à 749,60 euros depuis le 30 décembre 2025.
Mme [E] [O] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l'article 1353 du code civil, elle est redevable de cette somme au bailleur.
Mme [E] [O] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 5 004,09 euros à titre de provision.
Elle sera également condamnée à payer mensuellement, à titre provisionnel, l'indemnité fixée à 749,60 euros pour son occupation du bien depuis le mois de juin 2026 jusqu'à libération effective des lieux et ce, avec indexation dans les conditions du bail résilié.
Sur la demande de délais de paiement
Selon le V de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, comme cela est indiqué plus haut, Mme [E] [O] ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer avant l'audience. Elle ne remplit donc pas l'une des conditions prévues par la loi pour obtenir des délais de paiement.
Sa demande en ce sens sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes accessoires
Mme [E] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativement énumérés à l'article 695.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,
DÉCLARONS recevable la demande de la S.C.I. CLK IMMO aux fins de constat de résiliation du bail du 12 décembre 2018 ;
CONSTATONS que le contrat conclu le 12 décembre 2018 entre la S.C.I. CLK IMMO et Mme [E] [O] concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 2] est résilié depuis le 30 décembre 2025 ;
REJETONS la demande de Mme [E] [O] aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délais pour quitter les lieux ;
ORDONNONS en conséquence à Mme [E] [O] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;
DISONS qu'à défaut pour Mme [E] [O] d'avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la S.C.I. CLK IMMO pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Mme [E] [O] à payer à la S.C.I. CLK IMMO, à titre de provision, la somme de 5 004,09 euros à valoir sur loyers et charges ainsi que les indemnités d'occupation impayés au 11 mai 2026 (échéance du mois de mai 2026 incluse) ;
REJETONS la demande de Mme [E] [O] de délais de paiement ;
CONDAMNONS Mme [E] [O] à verser à la S.C.I. CLK IMMO, à titre de provision, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 749,60 euros, avec indexation dans les conditions du bail résilié, et ce, pour son occupation du bien à compter du mois de juin 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire ;
CONDAMNONS Mme [E] [O] à verser à la S.C.I. CLK IMMO une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [E] [O] aux dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Fait et jugé à [Localité 1] le 04 septembre 2026
La Greffière Le Juge
