Tribunal judiciaire, 23 septembre 2026. 24/13750

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copies exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre civile N° RG 24/13750 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6GJQ N° MINUTE : Assignation du : 06 Novembre 2024 JUGEMENT rendu le 23 Septembre 2026 DEMANDEUR Monsieur [I] [W] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Maître Cyril CHABERT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #L0007 et Maître Caroline BERNARD, avocat au barreau de LILLE, avocant plaidant DÉFENDERESSE SCI BFF6 [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Drorothée BARBIER de CHALAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R250 *** Décision du 23 Septembre 2026 2ème chambre civile N° RG 24/13750 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6GJQ COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Eva GIUDICELLI, Vice-présidente, statuant en juge unique. assistée de Madame Océane GENESTON, Greffière, DÉBATS A l’audience du 01 Juillet 2026 tenue en audience publique JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort *** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 août 2022, la SCI BFF 6 et M. [I] [W] ont signé un compromis de vente portant sur le lot de copropriété n°10 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à Paris (20ème), moyennant le prix de 564 500 euros. La réitération par acte authentique n’ayant pas eu lieu, M. [W] a assigné la société BFF 6 par exploit de commissaire de justice du 6 novembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité de la vente. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, M. [W] demande au tribunal de : A titre principal, - juger que la SCI BFF 6 a manqué à son obligation précontractuelle d’information en s’abstenant de l’informer sur l’ampleur et la gravité des nuisances olfactives affectant le bien, A titre subsidiaire, - juger que la SCI BFF 6 a obtenu son consentement par des manœuvres dolosives destinées à vicier ce consentement, A titre très subsidiaire, - juger que son consentement a été vicié par erreur sur les qualités essentielles du bien objet du compromis de vente, En tout état de cause, - prononcer la nullité du compromis de vente du 16 août 2022 aux torts exclusifs de la SCI BFF 6, - ordonner, en conséquence, la restitution de l’acompte de 28 225 euros placé sous séquestre, - condamner la SCI BFF 6 à lui verser la somme de 3 802,50 euros, à parfaire, correspondant aux intérêts légaux appliqués à la somme de 28 225 euros à compter du 27 août 2022 jusqu’à la date du jugement à intervenir, - condamner la SCI BFF 6 à lui verser la somme de 20 600 euros correspondant au préjudice financier qu’il a subi décomptée de la manière suivante : - 1 400 euros correspondant à la perte de chance évaluée à 80 % de faire fructifier son épargne sur un livret A, - 19 200 euros correspondant à la perte de chance évaluée à 80 % de ne pas payer de loyers depuis mars 2023, - condamner la SCI BFF 6 à lui verser la somme de 20 000 euros arrêtée au 31 octobre 2024 dont le montant reste à parfaire, correspondant au préjudice moral qu’il a subi, - condamner la SCI BFF 6 à lui verser la somme de 21 600 euros arrêtée au 31 octobre 2024 dont le montant reste à parfaire, correspondant au préjudice qu’il a subi pour la résistance abusive, - condamner la SCI BFF 6 à lui verser la somme de 1 675,50 euros en remboursement des frais exposés pour la défense de ses intérêts en amont de l’instance, - débouter la SCI BFF 6 de ses demandes, - condamner la SCI BFF 6 à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI BFF 6 aux dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, la SCI BFF 6 demande au tribunal de : - débouter M. [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; - le condamner à lui verser la somme de 56 450 euros en réparation du préjudice subi du fait de la non-réalisation de la vente, - ordonner au notaire détenteur du séquestre la remise entre ses mains de la somme de 28 225 euros venant en déduction du montant des condamnations prononcées, - condamner M. [W] à lui régler la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions. L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 novembre 2025 et l’affaire a été fixée au 1er juillet 2026. A l’audience de plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2026. MOTIFS DE LA DECISION 1/ Sur la demande en nullité de la vente M. [W] soutient que le vendeur a sciemment omis de l’informer de nuisances olfactives affectant l’appartement mis en vente alors qu’il en avait parfaitement connaissance et qu’il savait que cette information était déterminante de son consentement. Subsidiairement, il affirme que le vendeur a obtenu son consentement par des manœuvres dolosives caractérisées par une rétention d’informations substantielles et des mensonges. Très subsidiairement, il fait valoir qu’il s’est trompé sur les qualités essentielles de l’appartement vendu faute d’avoir pu constater qu’il était en réalité inhabitable en raison des émanations de produits toxiques l’affectant. La SCI BFF 6 reconnait avoir été informée par ses locataires de nuisances olfactives affectant l’appartement mis en en vente mais affirme qu’il y avait été remédié depuis janvier 2022 et que le caractère dangereux de ces émanations ponctuelles n’a jamais été établi ; elle conteste, par ailleurs, avoir su que l’acquéreur entendait fonder une famille dans ce logement. La SCI BFF 6 conteste toute manœuvre ou dissimulation rappelant qu’elle a accepté à plusieurs reprises de proroger le délai de réalisation définitive de la vente dans l’attente de l’obtention par l’acquéreur de son financement. La SCI BFF 6 conteste le caractère inhabitable du bien vendu et soutient que l’acquéreur ne s’est ravisé qu’en raison du renchérissement du coût du crédit. Sur ce, L’article 1112-1 du code civil dispose que : « [Localité 4] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. » Aux termes de l’article 1130 du même code, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L’article 1137 de ce code prévoit que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. En application des articles 1132 et 1133 de ce code, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. En l’espèce, les parties ont signé un compromis de vente le 16 août 2022 portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5]. Il ressort du procès-verbal de constat dressé par Me [U], commissaire de justice, le 14 mars 2023 que cet appartement présentait ce jour une forte odeur de produit chimique très prononcée dans le séjour et la chambre située au-dessus d’une onglerie. La SCI BFF 6, qui reconnait avoir été informée par les locataires de l’appartement courant 2021 de l’existence d’un tel désordre, ne peut valablement soutenir qu’il y avait été remédié sans produire aucun élément probant à ce sujet au regard des échanges auxquels son gérant a participé en novembre 2021 et des rapports d’investigations établis par des professionnels mandatés par le syndic de copropriété dont elle a été rendue destinataire à la même période. De même, elle ne peut dénier tout caractère de dangerosité aux émanations constatées en 2023 à défaut de démontrer que des mesures ont précédemment été prises pour mettre fin à ce désordre alors que dans ces rapports d’investigation, M. [J], architecte, insiste sur le caractère urgent de la situation au regard de la sécurité des occupants, et que l’entreprise Chaligny, ramoneur, fait le lien avec l’évaporation des produits solvants utilisés par l’onglerie située au rez de chaussée. Le rapport établi par la société EUROP THERM le 20 juin 2023 n’est pas de nature à exclure la nécessité de mettre fin au désordre du fait de son caractère anecdotique alors même que la SCI BFF 6 justifie avoir fait réaliser des travaux de rebouchage des conduits de cheminées lors de la remise en location après l’échec de la vente. Même si le désordre en cause a pu ne plus se manifester après le départ des locataires en mars 2022, notamment lors des visites d’achat faite par M. [W] en juillet-août 2022, son existence, s’agissant de faire l’acquisition d’un lieu de vie donc exempt de tout risque pour la santé des occupants, constituait une information dont l’importance était déterminante pour ce dernier, ce caractère déterminant ne pouvant être ignoré du vendeur. En omettant de lui transmettre cette information, la SCI BFF 6 a donc manqué à son obligation précontractuelle d’information. Ce manquement n’entrainant la nullité de la vente que s’il revêt le caractère d’un vice du consentement, il convient d’examiner la demande sous l’angle du dol invoqué subsidiairement. Si le manquement à l’obligation précontractuelle d’information peut relever de la négligence, le dol suppose des actes volontaires de l’un des contractants de nature à vicier le consentement de l’autre. A défaut de preuve que les interrogations formées par M. [W] auprès de l’agence immobilière chargée de la vente après sa visite du bien le 11 mars 2023 ont été transmises au vendeur, l’existence de manœuvres, mensonges ou dissimulation intentionnelle par le vendeur n’est pas démontrée. La vente ne peut donc être annulée sur ce fondement, l’erreur invoquée très subsidiairement devant à son tour être examinée. En signant le compromis de vente alors qu’il ignorait l’existence d’un risque sanitaire affectant le bien, objet de la vente, M. [W] a commis une erreur sur les qualités essentielles de la chose vendue déterminante de son consentement s’agissant de l’acquisition d’un lieu de vie dont il pouvait légitimement attendre qu’il présente des conditions saines d’habitabilité. Il convient donc d’annuler la vente en raison de l’existence d’un vice du consentement et d’ordonner la restitution de l’acompte versé par M. [W]. 2/ Sur les demandes indemnitaires de M. [W] M. [W] avance que l’immobilisation de la somme séquestrée depuis le 27 août 2022 sans juste motif l’empêche de la faire fructifier et de l’utiliser pour acquérir un bien immobilier afin de mettre fin à sa situation de locataire, que l’échec de la vente et les suites litigieuses lui ont causé un stress constant alors que le vendeur résiste abusivement à la restitution du séquestre et qu’il a dû engager des frais précontentieux. La société BFF 6 oppose l’absence de preuve des préjudices invoqués rappelant que M. [W] a attendu 19 mois pour l’assigner, aurait de toute façon dû rembourser un crédit pour se loger et n’a pas souhaité accepter la proposition amiable faite dès le 31 mars 2023 de ne retenir que 1 000 euros sur le séquestre. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l’espèce, seule la nullité de la vente permettant la restitution de l’acompte séquestré, la SCI BFF 6 ne saurait être condamnée à des dommages et intérêts en réparation de l’immobilisation de cette somme et de sa résistance abusive alors que cette nullité n’est acquise qu’en raison d’une erreur de l’acquéreur sur les qualités essentielles de la chose vendue. Il convient donc de débouter M. [W] de ses demandes au titre des intérêts moratoires, du préjudice financier et du préjudice causé par la résistance abusive de la défenderesse. En revanche, concernant l’existence d’un préjudice moral, le manquement du vendeur à l’obligation précontractuelle d’information a placé l’acquéreur dans une situation déceptive du fait de l’échec de la vente que ce manquement a provoqué. A ce titre, il convient d’allouer à M. [W] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts. 3/ Sur la demande indemnitaire de la SCI BFF 6 La SCI BFF 6 soutient, au visa de l’article 1304-3 du code civil, que la condition suspensive d’obtention du prêt n’ayant pas été réalisée dans les délais convenus du fait de l’acquéreur, elle doit être indemnisée du préjudice subi pour non-réalisation de la vente, notamment par la remise du séquestre, le bien ayant finalement été vendu à des conditions moins favorables. M. [W] conteste n’avoir pas obtenu d’offre de prêt permettant de lever la condition suspensive prévue au compromis de vente. L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties le 16 août 2022 prévoit que : - l’acquéreur versera un acompte de 28 225 euros qui lui sera restitué en cas de non-réalisation d’une des conditions suspensives, à moins qu’existe une contestation sérieuse du vendeur fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’acquéreur, - si la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est pas réalisée, le compromis sera caduc de plein droit, l’acompte versé par l’acquéreur lui étant restitué ; néanmoins, si le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts, Il ressort de l’attestation de Me [F], notaire du vendeur, que le délai de réalisation de la condition suspensive a été prorogé tacitement par les parties après le dernier avenant du 10 décembre 2022 et que la seule condition suspensive d’obtention du prêt encore pendante ayant été réalisée, un rendez-vous de signature de l’acte authentique a été fixé au 13 mars 2023. Il est constant que la réitération du compromis par acte authentique n’a pas eu lieu et que le bien a finalement été vendu ultérieurement à un autre acquéreur. M. [W] justifiant effectivement d’une offre de prêt du 24 février 2023 permettant de lever la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans le délai tacitement prorogé, la SCI BFF 6 ne peut se prévaloir d’une faute de celui-ci dans l’exécution de la clause relative à cette condition. Dès lors, sa demande de dommages et intérêts est rejetée. 4/ Sur les autres demandes La SCI BFF 6 succombant est condamnée aux dépens. L’équité commande de la condamner à payer à M. [W] la somme de 5 675,50 euros au titre des frais de procédure, incluant les frais précontentieux engagés pour faire valoir ses droits. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, ANNULE l’acte de vente signé le 16 août 2022 par la SCI BFF 6 et M. [I] [W], ORDONNE la restitution à M. [I] [W] de l’acompte de 28 225 euros placé sous séquestre, CONDAMNE la SCI BFF 6 à payer à M. [I] [W] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, CONDAMNE la SCI BFF 6 à payer à M. [I] [W] la somme de 5 675,50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, CONDAMNE la SCI BFF 6 aux dépens. Fait et jugé à [Localité 1] le 23 Septembre 2026 La Greffière La Présidente