Texte intégral
NATURE DE L’AFFAIRE 00A
N° RG 25/01028 - N° Portalis DBXP-W-B7J-EVHZ
AFFAIRE : Monsieur [W] [V]
C/ Monsieur [S] [E]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERIGUEUX
JUGEMENT
RENDU LE 28 Juillet 2026
PARTIE DEMANDERESSE :
Monsieur [W] [V]
né le 14 Février 1972 à [Localité 1]
Demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Emma BARRET, avocat au barreau de PERIGUEUX
PARTIE DEFENDERESSE :
Monsieur [S] [E]
né le 16 Août 2000 à [Localité 2]
domicilié [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Caroline SALVIAT, avocat au barreau de BORDEAUX
Formule exécutoire à Me Caroline SALVIAT
expédition Me Caroline SALVIAT Maître Emma BARRET
+ copie dossier
délivrées le 28 Juillet 2026
Décision du 28 Juillet 2026
N° RG 25/01028 - N° Portalis DBXP-W-B7J-EVHZ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Camille BLANCO, Vice-présidente statuant en qualité de juge unique en application de l’article R212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire
Greffier : Marie-France COUSSY
DEBATS
A l’audience publique du 12 Mai 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés de la date du délibéré
DECISION
Rendue par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte signé le 4 juin 2024 par le candidat acquéreur et le 6 juin 2024 par le vendeur, [W] [V] a conclu avec [S] [E] une promesse de lui vendre une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 3] (24), au prix de 189.000 euros, sous plusieurs conditions suspensives, dont celles d’obtention d’un prêt et d’un permis de construire par l’acquéreur.
Par courriel du 26 novembre 2024, le notaire de [S] [E] a informé le notaire de [W] [V] qu’il n’a pas pu obtenir le financement de l’achat de la maison. Par courriel en réponse du 28 novembre 2024, suivi d’une lettre du 5 décembre 2025, le notaire de [W] [V] a annoncé à celui de [S] [E] que le vendeur réclamait la mise en oeuvre de la clause pénale stipulée au contrat et ainsi le versement de la somme de 18.900 euros.
Par acte signifié par commissaire de justice le 4 juillet 2025, [W] [V] a fait assigner [S] [E] devant le tribunal judiciaire de Périgueux en paiement de la clause pénale.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mars 2026 et l’affaire a fait l’objet d’une fixation pour être plaidée à l’audience du 12 mai 2026. A cette date, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 juillet 2026.
EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2025, [W] [V] sollicite du tribunal, au visa des articles 1584, 1304-3 et suivants et 1231-5 du code civil, de:
- condamner [S] [E] à lui payer la somme de 18.900 euros à titre de clause pénale;
Décision du 28 Juillet 2026
N° RG 25/01028 - N° Portalis DBXP-W-B7J-EVHZ
- débouter [S] [E] de toutes demandes contraires ;
- le condamner à lui verser la somme de 3.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, [W] [V] fait valoir qu’il a conclu avec [S] [E] un compromis de vente de sa maison, sous deux conditions suspensives, qui n’ont pu se réaliser faute pour [S] [E] d’accomplir dans les délais prévus au contrat les diligences qui pesaient sur lui. Ainsi, [W] [V] expose, d’une part, que [S] [E] devait solliciter l’obtention d’un prêt et en justifier auprès du vendeur au plus tard le 28 juillet 2024, puis justifier de l’obtention d’un prêt au plus tard le 15 septembre 2024. Or, [W] [V] explique que [S] [E] n’a communiqué aucune information sur ses diligences dans ces délais, malgré les messages qui lui ont été adressés pour l’interroger et qu’il a laissés sans réponse. Il indique que cela a conduit à différer la date de signature de l’acte authentique de vente au 3 décembre 2024. Mais, finalement, [S] [E] a produit un refus de la banque CIC Sud-Ouest de lui accorder un prêt, daté du 21 novembre 2024, à la suite d’une demande de prêt du 24 octobre 2024, soit en dehors du délai contractuel. En réponse aux arguments du défendeur, le requérant fait observer qu’il ne peut être établi que le mandat confié à un courtier, aux fins d’obtention d’un prêt, qu’a produit le défendeur, a été établi pour permettre à [S] [E] d’acquérir le bien. Le demandeur relève qu’en effet le mandat est au nom de la SAS AJC, gérée par [S] [E] et son frère, et pas au nom de [S] [E], qui était seul partie au compromis de vente. Il ajoute que le refus de prêt et le permis de construire obtenu sont établis à son nom et pas à celui de la SAS AJC. D’autre part, [W] [V] expose que [S] [E] devait justifier auprès de lui du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire au plus tard le 15 juillet 2024 et produire le permis de construire au plus tard le 15 septembre 2024. Or, le requérant soutient que si [S] [E] a obtenu un permis de construire le 11 octobre 2024, il n’a fourni aucun des justificatifs qui lui incombaient dans les délais convenus, malgré les demandes qui lui ont été adressées.
[W] [V] estime alors justifié que [S] [E] lui verse le montant de la clause pénale stipulée au contrat en cas de manquement du débiteur à ses obligations. Il fait observer que sa mise en oeuvre ne nécessite pas l’existence d’un préjudice mais que lui-même en a subi un. A cet égard, [W] [V] soutient que la carence de [S] [E] lui a fait perdre six mois dans ses démarches de vente de son bien. Il ajoute qu’il avait par ailleurs pris ses dispositions pour quitter la maison en décembre 2024 à la signature de l’acte authentique, en particulier par des diligences visant à conclure un contrat de bail sur un autre logement, la résiliation de son contrat EDF, la souscription d’un autre contrat EDF sur le nouveau logement, ainsi qu’une assurance habitation pour ce bien. Au-delà, [W] [V] relève que le montant de la clause pénale est usuel, sans que le défendeur ne démontre son caractère excessif.
Par conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2026, [S] [E] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1231-5 du code civil, de :
- à titre principal, débouter [W] [V] de ses demandes ;
- à titre subsidiaire, modérer le montant de la clause pénale à la somme de 1.000 euros ;
- en tout état de cause, condamner [W] [V] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.
En défense, [S] [E] soutient, à titre principal, que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale ne sont pas réunies. Ainsi, il expose d’abord que la seule sanction du défaut de justification de la réalisation des démarches ou de la non-réalisation des conditions suspensives est la caducité de la promesse de vente. Il ajoute ensuite que la mise en oeuvre de la caducité impliquait l’envoi préalable d’une lettre recommandée avec avis de réception par le vendeur à l’acquéreur, pour le sommer de justifier des démarches réalisées. Or, [S] [E] relève que [W] [V] ne lui a pas adressé une telle lettre. En outre, le défendeur ajoute que, selon le contrat, la défaillance de la condition suspensive relative au permis de construire ne peut être opposée par le vendeur que pour contraindre l’acquéreur à acheter dans le cas où les autres conditions seraient réunies. En tout état de cause, le défendeur fait valoir qu’il n’a commis aucune faute. A cet égard, il affirme que, dès le 27 mai 2024, il a saisi un courtier afin qu’il effectue pour lui les démarches d’obtention d’un prêt. Or, [S] [E] estime qu’il ne peut lui être fait grief des délais de traitement de son dossier par le courtier et par la banque. S’agissant du permis de construire, il soutient que le dépôt prétendument tardif de la demande de permis est sans objet puisqu’il a obtenu ce permis.
A titre subsidiaire, si sa faute était retenue par le tribunal, [S] [E] sollicite la modération de la clause pénale. Il affirme en effet avoir agit de bonne foi, en sollicitant un courtier en prêt et un architecte pour obtenir son permis de constuire avant même la signature de la promesse de vente. Il ajoute que ses démarches en matière de prêt et de permis devant être réalisées durant la période des congés estivaux, cela n’a pas facilité ses démarches. Au-delà, [S] [E] fait valoir que la réception de l’offre de prêt devant intervenir au plus tard le 15 septembre 2024, passé cette date, il revenait au vendeur de lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception pour qu’il en justifie. Dès lors, à l’écoulement d’un délai de huit jours, le vendeur aurait recouvré sa liberté puisque la promesse serait devenue caduque de plein droit. Ainsi, le vendeur ne peut lui reprocher que ses démarches faites après cette période lui auraient causé un préjudice quelconque. En outre, [S] [E] soutient que lesdites démarches ne lui ont de fait causé aucun préjudice financier et ne sont pas telles qu’elles puissent justifier une indemnisation de 18.900 euros.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de mise en oeuvre de la clause pénale
Aux termes de l'article 1103 du code civil, rappelant la force obligatoire du contrat, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1584 du code civil dispose, en matière de vente, que celle-ci peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire, mais qu’en tout cas son effet est réglé par les principes généraux des conventions.
L’article 1304-3 du code civil précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Par ailleurs, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l’espèce, il résulte de la promesse de vente immobilière conclue en juin 2024 entre les parties qu’elles ont entendu conditionner la vente à plusieurs conditions suspensives. Parmi elles, figurait une condition, stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur, d’obtention par celui-ci d’un prêt pour l’acquisition du bien immobilier. La promesse de vente précisait que l’acquéreur s’obligeait à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et à justifier de celles-ci au vendeur dans un délai d’un mois à compter de la promesse. Elle ajoutait qu’à défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti, le vendeur aurait la possibilité de demander à l’acquéreur, par lettre recommandée avec accusé de réception, de lui justifier du dépôt du dossier de prêt et, dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours suivant l’accusé de réception, le vendeur pourrait se prévaloir de la caducité de la promesse de vente. En outre, la signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 15 octobre 2024, avec possibilité de prorogation de ce délai par le mutuel assentiment des parties, ce qui a été le cas en l’espèce avec une prorogation au 3 décembre 2024. Le contrat prévoyait aussi que les conditions suspensives devaient être réalisées au plus tard le 15ème jour précédant la date la plus tardive retenue pour la signature de l’acte authentique. Il précisait qu’en cas de non-réalisation d’une condition suspensive à la date prévue, la vente serait caduque sans qu’il soit besoin d’aucune mise en demeure ni formalité quelconque. Par ailleurs, la promesse de vente stipulait qu’au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution de la vente seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, elle devrait verser à l’autre partie une somme représentant 10 % du prix de vente, par application de l’article 1231-5 du code civil.
Ainsi, il résulte des stipulations contractuelles que le non-respect par l’acquéreur des délais qui pesaient sur lui au titre de la demande de prêt et de sa justification était sanctionné par la possibilité pour le vendeur, huit jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, de se prévaloir de la caductié de la promesse et non par le paiement de la clause pénale par l’acquéreur.
En revanche, par application des stipulations de la promesse de vente et de l’article 1304-3 du code civil, la condition d’obtention du prêt doit être considérée comme acquise si son défaut de survenance est imputable à l’acquéreur, justifiant alors que puisse être mise en oeuvre la clause pénale.
A cet égard, [S] [E] démontre avoir, le 24 octobre 2024, sollicité d’une banque, le CIC sud-ouest, un prêt de 245.000 euros destiné à financer l’acquisition du bien objet de la promesse et des travaux sur celui-ci, au taux d’intérêt fixe de 3,85 % sur une durée de 16 ans. Or, la promesse de vente prévoyait que le prêt à solliciter par [S] [E] devait être d’un montant maximum de 250.000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 20 ans, avec un taux d’intérêt maximum de 4,50 % l’an hors assurance. Ainsi, il apparaît que le prêt demandé par le défendeur était conforme aux stipulations contractuelles. Cependant, la banque lui a opposé un refus, par lettre du 21 novembre 2024.
En conséquence, [S] [E] n’a pas manqué à son obligation au titre du prêt et la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention de celui-ci ne lui est pas imputable.
Dès lors, la demande de [W] [V] de versement de la clause pénale ne peut être accueillie et il doit en être débouté.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
1. Sur les dépens :
Il convient de condamner [W] [V], partie perdante, au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.
2. Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, il y a lieu de condamner [W] [V] à payer à [S] [E] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
3. Sur l'exécution provisoire :
En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, cette disposition trouve à s’appliquer.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Périgueux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE [W] [V] de sa demande de condamnation de [S] [E] à lui verser le montant de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente conclue entre eux en juin 2024 ;
CONDAMNE [W] [V] au paiement des dépens ;
CONDAMNE [W] [V] à payer à [S] [E] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits conformément aux dispositions des articles 450 et suivants du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
Marie-France COUSSY Camille BLANCO
