Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2026
MINUTE N° : 26/00579
DOSSIER : N° RG 25/02068 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FG4N
AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, établissement public à caractère industriel et commercial / [E] [B], [Z] [N]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du prononcé du jugement
Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier
DEBATS : en audience publique du 01 Septembre 2026
JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier
DEMANDERESSE
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, établissement public à caractère industriel et commercial, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant
DEFENDEURS
M. [E] [B], demeurant [Adresse 2]
non comparant
Mme [Z] [N], demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-74281-2026-00052 du 28/08/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
représentée par Me Cynthia MAXIT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant
Expédition(s) délivrée(s) le
à
Exécutoire(s) délivré(s) le
à
EXPOSÉ DU LITIGE
L’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a, par contrats signés les 23 octobre 2017 et 14 février 2023, donné à bail à Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] un logement n°3470.0007 et un garage fermé n°3470.6007 au sein du bâtiment B de l’ensemble immobilier [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 429,05 euros, outre des provisions pour charges de 128,33 euros par mois pour le logement et un loyer mensuel de 47,27 euros, outre des provisions pour charges de 2,13 euros par mois pour le garage.
Par actes séparés de Commissaire de Justice du 15 septembre 2025, remis à étude, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 19 mai 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- constater que la résiliation du bail de l’appartement et du bail du garage conclus entre l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, d’une part, et Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N], d’autre part, est acquise depuis le 11 août 2025 par le jeu des clauses résolutoires insérées aux contrats, ou à défaut, prononcer la résolution judiciaire des contrats de baux ;
- dire et juger que Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] occupent les lieux sans droit ni titre ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N], corps et biens, et celles de toutes personnes introduites de leur chef dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
- condamner solidairement Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 2 316,94 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 20 août 2025 ;
- condamner solidairement Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, et ce à compter du 21 août 2025 jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ladite indemnité subissant les mêmes variations que le loyer contractuel ;
- condamner solidairement Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 660 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Le rapport du Pôle médico-social concernant Madame [Z] [N] a été adressé au Greffe le 4 mai 2026 indiquant qu’elle vit dans le logement avec Monsieur [E] [B] et leur enfant mineur, qu’ils perçoivent des ressources mensuelles de 1 909 euros, supportent des charges de 844 euros par mois, soit un reste à vivre mensuel de 765 euros. Le rapport mentionne que le couple perçoit des aides au logement d’un montant de 353,94 euros et qu’ils ont repris partiellement le paiement du loyer depuis septembre 2025. Le rapport indique que Madame [Z] [N] est en arrêt maladie depuis août 2024 et que Monsieur [E] [B] ne perçoit plus d’indemnités chômage depuis octobre 2024. Des aides de la CPAM et du Fonds de solidarité pour le logement (FLS) ont été versées.
Lors de l’audience du 19 mai 2026, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté, a sollicité le renvoi de l’audience. Monsieur [E] [B] était absent tandis que Madame [Z] [N] était représentée par un conseil.
Un renvoi a été prononcé à l’audience du 25 août 2026 pour permettre aux parties d’échanger leurs écritures, puis l’affaire a de nouveau été renvoyée à l’audience du 1er septembre 2026.
Lors de cette dernière audience, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté, a réitéré ses prétentions, a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement et a déposé un décompte arrêté au 20 août 2026 actualisant la dette à la somme de 2 290,19 euros, hors dépens.
Monsieur [E] [B] était absent tandis que Madame [Z] [N] était représentée. Elle a déposé des conclusions en réponse aux termes desquelles elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur deux ans.
La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 13 octobre 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le sort du contrat de bail
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.
Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.
A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat signé le 14 février 2023 portant sur la location d’un garage constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le 23 octobre 2017, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d’habitation.
En l'espèce, le contrat de bail d’habitation a été signé le 23 octobre 2017. La clause résolutoire du contrat (article VIII b.) prévoit qu'à défaut de paiement du loyer, du dépôt de garantie et des charges aux termes convenus, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il est justifié de la délivrance, le 10 juin 2025, d'un commandement de payer dans le délai de deux mois, la somme de 1 939,12 euros visant les clauses résolutoires du contrat de bail d’habitation et du contrat de location portant sur le garage et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.
Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats de baux est acquise de plein droit au 11 août 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de juillet 2026 comprise, arrêtée au 20 août 2026, s’élève à la somme de 2 281,57 euros, après déduction des frais de contentieux (136,66 euros, 137,99 euros, 13 euros soit 288,65 euros) et des pénalités de retard (7,62 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 2 577,84 euros.
La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.
Sur les délais de paiement
En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, Madame [Z] [N] sollicite l’octroi de délais de paiement sur deux ans. Le bailleur s’est opposé à cette demande.
Madame [Z] [N] soutient disposer de capacités financières suffisantes pour verser un complément mensuel en sus du loyer courant. Elle produit un justificatif de ressources établissant la perception du revenu de solidarité active pour un montant de 493,39 euros par mois ainsi que de la prime d’activité à hauteur de 284,85 euros, et précise qu’elle peut désormais prétendre bénéficier d’une pension d’invalidité, ce dont elle justifie. Elle expose également qu’une amélioration de ses revenus est encore attendue, une aide complémentaire de l’assurance-maladie ayant été sollicitée par son assistante sociale. Madame [Z] [N] déclare enfin que Monsieur [E] [B] est, quant à lui, appelé à percevoir l’allocation adulte handicapé.
Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que les locataires n’ont jamais cessé de régler, même partiellement, leur loyer. Le Pôle médico-social indique que leur défaillance résulte de l’absence de perspectives professionnelles, l’état de santé de chacun des locataires fragilisant durablement leur insertion. Néanmoins, les défendeurs perçoivent diverses aides, allocations ou pensions permettant de considérer qu’ils seraient en mesure d’assumer un versement complémentaire, proportionné au montant limité de leurs ressources.
Compte tenu des efforts précédemment fournis par les locataires et de leurs capacités financières, il sera octroyé à Madame [Z] [N] mais aussi Monsieur [E] [B], co-locataire solidairement engagé avec elle, des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 50 euros. Les effets des clauses résolutoires insérées dans les contrats de bail d’habitation et de garage seront par conséquent suspendus.
Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où les clauses résolutoires reprendraient leurs effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion des locataires et de les condamner solidairement, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si les baux étaient restés en vigueur.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.
Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection,
CONSTATE à la date du 11 août 2025, la résiliation des contrats de bail de stationnement et d’habitation signés les 23 octobre 2017 et 14 février 2023 entre l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, d’une part, et Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N], d’autre part, et portant sur un logement n°3470.0007 et un garage fermé n°3470.6007 au sein du bâtiment B de l’ensemble immobilier [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 2], par le jeu des clauses résolutoires qui y sont insérées ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, la somme de 2 281,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échus et laissés impayés, arrêtée au 20 août 2026, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait achèvement ;
SUSPEND les effets des clauses résolutoires ;
AUTORISE Madame [Z] [N] à se libérer de cette somme en procédant à 35 versements mensuels et successifs de 50 euros et une 36ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;
DISONS que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;
DISONS que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué ;
DISONS qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité,
la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;les clauses résolutoires produiront l’ensemble de leurs effets et les dispositions suivantes s’appliqueront ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si les contrats de baux d’habitation et de garage s’étaient poursuivis, de leur résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;
ORDONNE à Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] de libérer les locaux de leur personne, de leurs biens et de toute occupation de leur chef à compter de la signification de la présente décision ;
ORDONNE qu’à défaut pour eux d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l'État dans le département ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [B] et Madame [Z] [N] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.
EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
