Texte intégral
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
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N° RG 24/04489 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PEMI
Pôle Civil section 2
Date : 05 Novembre 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Pôle Civil section 2
a rendu le jugement dont la teneur suit :
DEMANDEUR
Monsieur [Y] [R] [Q]
né le 19 Avril 2000 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 8] - [Localité 3]
représenté par Maître Romain BOULET de la SARL SAINT COME AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER
DEFENDERESSES
S.A.S. AGENCE DES HALLES, immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 803 016 971, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au, dont le siège social est sis [Adresse 9] - [Localité 4]
S.A.S. BARTHEL INVEST, RCS de MONTPELLIER sous le numéro RG 493 159 131, dont le siège social est situé [Adresse 10] [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège, venant aux droits de l’AGENCE DES HALLES, dissoute à la suite de la réunion de toutes les parts sociales entre une seule main à compter du 14 novembre 2025, à la suite du procès-verbal de décision d’associé unique établi le 14 novembre 2025.
INTERVENANTE VOLONTAIRE,
représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D¿AVOCATS COSTE & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MONTPELLIER
S.A.S. RT INVESTISSEMENT (anciennement “Chez Tonton”), immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 849 649 538, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 11] - [Localité 5]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et de la mise à disposition :
Président : Magali ESTEVE
Juge unique
en présence d’[K] [V], greffier stagiaire
assistée de Françoise CHAZAL greffière, lors des débats et de la mise à disposition.
DEBATS : en audience publique du 03 Septembre 2026
MIS EN DELIBERE au 05 Novembre 2026
JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 05 Novembre 2026
EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :
La société RT Investissement, propriétaire du lot numéro 10 sis [Adresse 5] à [Localité 2] (34) a signé avec la société Agence des Halles un mandat de vente sans exclusivité dudit bien le 4 février 2023.
Par acte sous seing privé du 16 janvier 2023, M. [Y] [Q] a émis par l’intermédiaire de la société Agence des Halles une offre d’achat acceptée du propriétaire pour un appartement de 14 m² avec place de parking sis [Adresse 5] à [Localité 2] (34) pour un montant de 69 900 euros, avec la condition suspensive d’obtention d’un prêt.
Le 26 janvier 2024 une promesse de vente notariée a été établie entre la société RT Investissement (promettant) et M. [Y] [Q] (bénéficiaire) portant sur le lot 10 de la résidence l’Espadon sis [Adresse 7] à [Localité 2] (34) pour un montant total de 76 600 euros, les honoraires de la société Agence des Halles d’un montant de 4990 euros étant à la charge du promettant.
La vente de ce bien immobilier a été actée par Maître [N] [A], notaire à [Localité 2] (34) le 7 mars 2024.
Informé par des membres du conseil syndical qu’aucune place de stationnement n’était privative, par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, M. [Y] [Q] a fait constater la fermeture des places de parking de la résidence par des arceaux avec serrures.
Par courriers, il a sollicité de la société Agence des Halles, du vendeur et du notaire une résolution de la vente ou une indemnisation de son préjudice.
Dans ce contexte, M. [Y] [Q] a assigné la société Agence des Halles et la société RT Investissement par actes délivrés respectivement les 17 et 9 septembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir :
A TITRE PRINCIPAL
PRONONCER la nullité de la vente passée entre Monsieur [Q] et la société RT INVESTISSEMENT le 7 mars 2024 et publiée le 3 avril 2024 – Volume 2024 P n°8040
Et en conséquence,
CONDAMNER la société RT INVESTISSEMENT à restituer à Monsieur [Q] la somme de 69.900€, correspondant au prix d’acquisition du bien
CONDAMNER in solidum la société RT INVESTISSEMENT et l’Agence des Halles au paiement de la somme de 295€ au titre du TAEG mensuel payé par Monsieur [Q], et ce jusqu’à la résiliation effective du prêt n° 00005899693 souscrit par Monsieur [Q] pour les besoins de l’acquisition du bien litigieux
CONDAMNER in solidum la société RT INVESTISSEMENT et l’Agence des Halles au paiement de l’indemnité de résiliation anticipée de Monsieur [Q] – Somme à parfaire en cours de procédure
CONDAMNER in solidum la société RT INVESTISSEMENT et l’Agence des Halles au paiement de la somme de de 6.600€ correspondant aux frais engagés par Monsieur [Q] dans le cadre de l’opération immobilière
A TITRE SUBSIDIAIRE, au titre de l’engagement de la responsabilité de la société RT INVESTISSEMENT et de l’Agence des Halles :
CONDAMNER in solidum la société RT INVESTISSEMENT et l’Agence des Halles au paiement de la somme de 11.050€ eu égard à l’absence de place de parking privative associé à l’appartement acquis par Monsieur [Q] ;
CONDAMNER in solidum la société RT INVESTISSEMENT et l’Agence des Halles au paiement de la somme de 5.000€ au titre du préjudice moral subit par Monsieur [Q] ;
CONDAMNER in solidum la société RT INVESTISSEMENT et l’Agence des Halles au paiement de la somme de 700€ au titre de la différence entre le montant des frais d’acquisition d’un appartement avec une place de parking et d’un appartement sans place de parking au sein de la même résidence.
CONDAMNER in solidum la société RT INVESTISSEMENT et l’Agence des Halles au paiement de la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
Par procès-verbal d’associé unique du 14 novembre 2025, la société Agence des Halles a été dissoute et son patrimoine été transmis à la société Barthel Invest.
Prétentions et moyens :
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [Y] [Q] demande au tribunal de :
CONDAMNER in solidum la société RT INVESTISSEMENT et l’Agence des Halles au paiement de la somme de 11.050€ eu égard à l’absence de place de parking privative associé à l’appartement acquis par Monsieur [Q] ;
CONDAMNER in solidum la société RT INVESTISSEMENT et l’Agence des Halles au paiement de la somme de 5.000€ au titre du préjudice moral subi par Monsieur [Q] ;
CONDAMNER in solidum la société RT INVESTISSEMENT et l’Agence des Halles au paiement de la somme de 700€ au titre de la différence entre le montant des frais d’acquisition d’un appartement avec une place de parking et d’un appartement sans place de parking au sein de la même résidence.
CONDAMNER in solidum la société RT INVESTISSEMENT et l’Agence des Halles au paiement de la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens
Au soutien de ses demandes, aux visas des articles 1112, 1112-1, 1128, 1130, 1178 et 1240 du code civil, il indique que le vendeur et l’agence immobilière ne l’ont pas informé de l’absence de place de parking privative. Il explique que le bien lui a été présenté avec un parking muni d’un arceau avec clé qui lui a été remise. Il souligne que le prix du bien a été surévalué, que la différence constitue son préjudice outre les frais relatifs au prix de vente et précise qu’il a subi également un préjudice moral résultant de la confiance qu’il avait placée en ses interlocuteurs.
*
Aux termes de leurs conclusions récapitulatives portant intervention volontaire notifiées par voie électronique le 18 août 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société Agence des Halles et la société Barthel Invest demandent au tribunal de :
A titre liminaire :
DECLARER recevable l’intervention volontaire de la SAS BARTHEL INVEST, venant aux droits de la SAS AGENCE DES HALLES ;
A titre principal :
DEBOUTER Monsieur [Q] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions,
A titre subsidiaire :
CONDAMNER la SASU RT INVESTISSEMENT à relever et garantir la SAS BARTHEL INVEST, venant aux droits de la SAS AGENCE DES HALLES, de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre,
En tout état de cause :
ECARTER l’exécution provisoire de droit,
CONDAMNER tout succombant à payer à la SAS BARTHEL INVEST, venant aux droits de la SAS AGENCE DES HALLES 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens,
Au soutien de leurs prétentions, elles indiquent s’etre conformé au mandat de vente et ne pas avoir commis de faute contractuelle en lien avec les préjudices subis par l’acquéreur. Elles précisent que l’annonce ne fait pas état d’une place de parking, ni les actes notariés.
Elles considèrent que les préjudices ne sont pas démontrés et qu’elles doivent être garanties par le vendeur.
La société RT Investissement, dont l’assignation a été signifiée à étude de commissaire de justice n’a pas constitué avocat.
La clôture différée est intervenue le 27 aout 2026 selon ordonnance du 3 février 2026 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 3 septembre 2026.
A cette date, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, étant donné la défaillance de la société RT Investissement la décision sera réputée contradictoire.
Sur l’intervention volontaire
Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.
Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.
En l’espèce, il est justifié du procès-verbal de l’associé unique de la société Agence des Halles, ayant prononcé la dissolution de cette société et à la transmission universelle de son patrimoine à la société Barthel Invest.
Il y a donc lieu de recevoir l’intervention volontaire de la société Barthel Invest.
Sur la demande en paiement
L’article 1112 du code civil prévoit que l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.
Aux termes de l’article 1112-1 de ce même code, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
Aux termes de l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Il est constant que l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté.
La dissimulation du vendeur ne peut, à elle seule, exonérer le négociateur de son manquement à ses obligations de conseil et de diligence.
Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l’espèce,
Sur la faute
L’annonce du bien produite par l’agence immobilière ne mentionne pas de place de parking.
Il convient cependant de relever que la copie de l’offre d’achat du 16 janvier 2023 produite en demande fait état d’un « studio T1 de 14m² + place de parking » et a été signée de l’acquéreur, du vendeur avec la mention « bon pour vente » et de l’agent immobilier de la société Agence des Halles.
Si l’agence immobilière indique que la mention de la place de parking a été ajoutée par l’acquéreur a postériori, elle ne produit aucun élément pour en justifier, notamment l’original de l’offre d’achat signée des parties. Il convient par ailleurs de relever l’absence de différence de calligraphie entre la mention « studio T1 de 14 m² » et celle de « + Place de parking ».
L’acte de vente notarié a été signé le 7 mars 2024.
M. [Y] [Q] produit un procès-verbal de commissaire de justice du 16 juillet 2024, qui mentionne que dans la résidence « L’Espadon » « coté Nord, j’observe la présence de 10 places de parking. Elles sont toutes fermées par un arceau de sécurité muni d’une serrure. La place attribuée à M. [Q], lors de la vente, était celle située face au porche principal de la résidence, à savoir, la numéro 6 en partant coté sud. J’ai pu constater que M. [Q] détenait bien la clé de cet arceau que nous avons utilisée pour procéder à son ouverture. Je peux constater qu’il existe 10 places de parking pour 12 lots, que chacune de ces places de parking est fermée par un arceau avec serrure ou cadenas. »
Par ailleurs, M. [Y] [Q] verse au débat un courriel d’un membre du conseil syndical de la résidence, adressé au syndic le 3 aout 2024 qui fait état notamment de « la problématique des parkings qui est une difficulté entre les copropriétaires de l’Espadon ».
L’agence immobilière reconnait avoir montré les emplacements de parking à M. [Y] [Q] lors de la visite du bien étant donné qu’ils font partie de la copropriété.
Cependant, si M. [Q] avait en sa possession en juillet 2024, la clé d’un arceau relatif à la place de parking n°6 de la copropriété et que tous les emplacements étaient munis d’arceaux, il convient d’en déduire que la clé lui a été donnée suite de la vente de l’appartement, et que les arceaux préexistaient à son achat et étaient présents lors de la visite du bien.
Ainsi l’agence immobilière qui ne disposait que d’un mandat pour la vente d’un appartement, qui avait en sa possession une attestation de propriété ne mentionnant pas de place de parking, était tenue d’informer l’acquéreur de la difficulté résultant d’une attribution privative d’une partie commune par la mise en place d’un arceau avec serrure.
Or il convient de constater qu’elle a signé l’offre d’achat qui mentionne une place de parking avec le bien vendu, sans apporter de précision sur le caractère non privatif de cette place.
Elle a donc commis une faute dans l’information de l’acquéreur préalablement à la signature des actes notariés, le règlement de copropriété portant définition des seuls lots privatifs n’ayant été transmis à l’acquéreur qu’à la signature de la promesse de vente notariée.
Sur les préjudices financiers
Il est constant qu’en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle, elle correspond à une fraction des différents préjudices subis.
La mention à l’offre d’achat signée de toutes les parties d’un appartement avec place de parking après visite du bien et d’un emplacement de parking muni d’un arceau privatif alors que les places de stationnement sont des parties communes est à l’origine d’un préjudice subi par l’acquéreur qui s’analyse en une perte de chance de proposer un prix d’achat inférieur.
M. [Y] [Q] sollicite le paiement de la somme de 11 050 euros correspondant à la différence de prix avec un appartement sans parking privatif outre la somme de 700 euros au titre de la différence de frais de notaire, soit la somme totale de 11 750 euros.
Il produit pour en justifier en pièce 7 une annonce en date du mois de mars 2024 pour un bien d’une même superficie, situé à un étage équivalent, nécessitant un rafraichissement, et l’estimation du montant des frais pour les deux achats.
L’agence immobilière indique que cet avis de valeur ne peut être retenu du fait de la différence d’état du logement, sans pour autant produire d’autres éléments de comparaison et précise que la valeur des meubles a été déduite du calcul des frais de notaire.
Le préjudice ne saurait être constitué de l'intégralité de cette différence de prix et frais, étant donné qu’à partir de la promesse de vente, M. [Y] [Q] disposait d’éléments, tant dans la description du bien que dans le règlement de copropriété, de nature à l’interroger sur le type de droit de propriété relatif au stationnement dans la résidence.
Cependant, par une présentation faussée d’un emplacement de stationnement muni d’un arceau privatif, sans attirer l’attention de l’acquéreur sur la non-conformité par rapport à l’attestation de propriété, la société Agence des Halles devenue Barthel Invest a contribué à la réalisation du dommage.
Etant donné que la faute retenue est intervenue lors des pourparlers, que l’acquéreur disposait d’une faculté de rétractation et d’informations complémentaires à partir de l’établissement de la promesse de vente, que la résidence dispose de places de parking non privatives, il convient d’évaluer à 50% la perte de chance de proposer un prix d’achat inférieur, de sorte que le préjudice sera déterminé à la somme de 5 875 euros.
Sur le préjudice moral
M [Y] [Q] ne produit aucune pièce pour en justifier, de sorte qu’il sera débouté de sa demande.
Sur la demande de condamnation in solidum et l’appel en garantie
Il a été retenu que la mention à l’offre d’achat signée de toutes les parties d’un appartement avec place de parking après visite du bien et d’un emplacement de parking muni d’un arceau privatif alors que les places de stationnement sont des parties communes est constitutive d’une faute de l’agence immobilière qui a porté préjudice à l’acquéreur.
Cette offre d’achat a également été signée du vendeur, qui avait connaissance de par l’attestation de propriété et le mandat qu’il a donné à l’agence immobilière de ce que son arceau privatif se situait sur une partie commune. La société RT Investissement a donc également commis une faute en signant cette offre d’achat sans alerter le vendeur, de sorte qu’elle sera a également participé à la réalisation du dommage.
La condamnation sera donc prononcée in solidum entre les deux défendeurs.
L’agence immobilière sollicite d’être relevée et garantie par le vendeur, estimant avoir été trompée par ce dernier.
Cependant, il convient de noter que l’agence immobilière produit l’attestation de propriété qui ne fait pas état d’un parking privatif et le mandat de vente pour un seul appartement. Elle ne justifie pas d’échanges permettant de démontrer en quoi elle aurait été trompée par le vendeur.
L’agence immobilière dans le cadre de son mandat est tenue d’un devoir d’information et de conseil auprès de son mandant, de sorte qu’en professionnel de l’immobilier, elle se devait de l’interroger sur cette difficulté relative à l’attribution privative de parties communes par la mise en place d’un arceau avec serrure à clé.
Il n’y a donc pas lieu de faire droit à sa demande d’être relevée et garantie par la société RT Investissement
Sur ce
La société Barthel Invest venant aux droits de la société Agence des Halles et la société RT Investissement seront condamnées in solidum à payer à M. [Y] [Q] la somme de de 5 875 euros au titre de son préjudice financier résultant de la faute commise dans la présentation du bien sis [Adresse 5] à [Localité 2].
Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, la société Barthel Invest venant aux droits de la société Agence des Halles et la société RT Investissement qui succombent seront condamnées in solidum aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum la société Barthel Invest venant aux droits de la société Agence des Halles et la société RT Investissement au paiement de la somme de 2500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et de rejeter la demande de la société Barthel Invest venant aux droits de la société Agence des Halles à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et aucune circonstance de l’affaire ne justifie de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
RECOIT l’intervention volontaire de la société Barthel Invest venant aux droits de la société Agence des Halles ;
CONDAMNE in solidum la société Barthel Invest venant aux droits de la société Agence des Halles et la société RT Investissement à payer à M. [Y] [Q] la somme de 5 875 euros (CINQ MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUINZE EUROS) au titre du préjudice financier résultant de la faute commise dans la présentation du bien sis [Adresse 5] à [Localité 2] (34) ;
DEBOUTE M. [Y] [Q] de ses demandes au titre du préjudice moral ;
DEBOUTE la société Barthel Invest venant aux droits de la société Agence des Halles de sa demande d’être relevée et garantie par la société RT Investissement ;
CONDAMNE in solidum la société Barthel Invest venant aux droits de la société Agence des Halles et la société RT Investissement aux entiers dépens ;
CONDAMNE in solidum la société Barthel Invest venant aux droits de la société Agence des Halles et la société RT Investissement à régler à M. [Y] [Q] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.
