Texte intégral
ORDONNANCE DU : 14 Septembre 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00160 - N° Portalis DB2H-W-B7K-3VFP
AFFAIRE : S.C.I. PCC C/ S.A.R.L. [P] [Localité 1] SOUS L’ENSEIGNE COMMERCIALE [P] EQUITATION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
PRÉSIDENT : Madame Géraldine DUPRAT, Vice-présidente
GREFFIER : Madame Catherine COMBY
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. PCC,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Corinne MENICHELLI de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX BDMV AVOCATS, avocats au barreau de LYON
DEFENDERESSE
S.A.R.L. [P] [Localité 1] exerçant sous l’enseigne commerciale [P] EQUITATION,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Julien COMBIER de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Delphine LAMBERT de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de BESANCON, avocat plaidant
Débats tenus à l'audience du 18 Mai 2026
EXPOSÉ DU LITIGE
La Société Civile Immobilière PCC est propriétaire d’un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Par acte sous seing privé en date du 6 février 2018, elle a donné à bail ce local à la SARL [P] [Localité 1], exerçant sous le nom [P] EQUITATION pour une durée de neuf années à compter du 15 mars 2018 et moyennant un loyer annuel annexé, hors taxes et hors charges, de 66.000 €. Ce bail stipule que le non-paiement d’un seul terme de loyer à son exacte échéance entraînera la résiliation automatique du contrat de location à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification d’un commandement de payer les loyers restés infructueux.
Par voie d’avenant en date du 15 mai 2018, la prise d’effet du bail et la remise des clés ont été reportées au 1er juin 2018. La première échéance de loyers a quant à elle été repoussée au 1er septembre de la même année, le bailleur ayant accordé à la société [P] [Localité 1] une période de gratuité de trois mois pour effectuer des travaux d’aménagement.
Entre 2023 et 2025, la société [P] [Localité 1] a adressé plusieurs courriels à son propriétaire pour l’informer de désordres rencontrés sur la toiture du local liés aux intempéries. La SCI PCC a fait intervenir des entreprises pour réparer les désordres.
Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025, la SCI PCC a fait signifier à la SARL [P] LYON un commandement de payer la somme de 38.242,17 € visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, la SCI PCC a fait assigner la SARL [P] LYON devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon notamment aux fins de constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion du locataire défaillant et de condamnation provisionnelle de celui-ci au paiement de l’arriéré de loyer et d’une indemnité d’occupation.
L’audience a eu lieu le 18 mai 2026.
La SCI PCC a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu oralement ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 17 mars 2026 et actualisé l’arriéré réclamé, demandant au juge des référés de :
Juger l’absence de contestation sérieuse ;Se Déclarer compétent ;Débouter la SARL [P] [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Constater que le bail signé entre les parties se trouve résilié de plein droit ensuite de la clause pénale insérée au contrat ensuite du commandement délivré le 2.06.2025 resté infructueux ;
En conséquence,
Condamner la SARL [P] LYON à payer à la SCI PCC la somme provisionnelle de 112.755,62 € arrêtée au 18 mai 2026 au titre des loyers et charges impayés à cette date outre la clause pénale convenue au contrat ;Ordonner l’expulsion de la SARL [P] [Localité 1] ou de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;Autoriser la SCI PCC à procéder à l’expulsion de la SARL [P] LYON, avec au besoin, le concours d’un serrurier et de la force publique ; Condamner la SARL [P] [Localité 1], ou qui de droit, au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer jusqu’à parfaite libération des lieux ;Condamner la SARL [P] [Localité 1] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la même aux dépens y compris le coût du commandement du 2.06.2025.
La société [P] [Localité 1] a, par l’intermédiaire de son conseil, soutenu oralement ses dernières conclusions notifiées par voie RPVA le 6 mars 2026, demandant au juge des référés de :
A titre principal et in limine litis :
- Dire et juger que des contestations sérieuses s'opposent à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial 18 février 2018 ;
- Dire n'y avoir lieu à référé ;
- Débouter, en conséquence, la société PCC de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société [P] LYON en raison de l'incompétence du Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de LYON.
A titre subsidiaire, si le Juge des référés s'estime compétent :
- Ordonner une expertise judiciaire ;
- Désigner tel expert qu'il plaira au Juge des référés avec pour mission de :
o Prendre connaissance des éléments du dossier ;
o Se faire communiquer tous les éléments qu'il estime nécessaire et utile en vue de l'accomplissement de sa mission ;
o Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
o Se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 2] ;
o Rechercher tous désordres, et notamment ceux relatifs à l'isolation thermique, aux infiltrations d'eau et à l'état de la toiture du bâtiment ;
o Rechercher l'origine et les causes des désordres constatés ;
o Dire si les désordres rendent le local impropre à sa destination, notamment au vu des risques encourus par le personnel et la clientèle de la société [P] [Localité 1] ;
o Décrire les travaux propres à remédier aux désordres constatés ;
o Evaluer le coût des travaux qui seraient alors nécessaires ;
o Donner tous les éléments permettant d'évaluer les préjudices subis par la société [P] [Localité 1] du fait des désordres ou dommages constatés ;
o Fournir tout élément permettant d'apprécier les responsabilités encourues, leur imputabilité et les préjudices subis ;
o Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
o Mettre, en temps utile, au terme des opérations d'expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport, du tout rédiger un rapport.
- Dire que l'expert ainsi désigné devra déposer son rapport dans les six mois à compter de sa désignation, sauf demande de prolongation dûment justifiée ;
- Ordonner la réduction de moitié du montant des loyers mensuels à échoir dus par la société [P] [Localité 1] au titre du bail commercial, ainsi que leur consignation sur le compte CARPA de Maître [T] [C], et ce jusqu'à parfait achèvement des travaux incombant à la société PCC pour exécuter son obligation contractuelle de délivrance conforme ;
- Ordonner la mise en place d'un échéancier de règlement des loyers échus impayés sur une période de 24 mois.
A titre infiniment subsidiaire, si le Juge des référés faisait droit aux prétentions de la demanderesse :
- Ordonner la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire prévu en au bail commercial, ainsi que la mise en place d'un échéancier de règlement de la dette réclamée par la demanderesse sur une période de 24 mois.
En tout état de cause :
- Condamner la société PCC à la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner la société PCC aux dépens.
La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits par courrier du 5 janvier 2026.
La société [P] [Localité 1], représentée par son conseil, indique que le dernier décompte fournit par le demandeur date du jour de l’audience. Elle sollicite l’autorisation à pouvoir, dans le cadre d’une note en délibéré, apporter ses observations sur ledit décompte. Elle reprend l’ensemble de ses autres demandes.
La vice-présidente a autorisé la communication d’une note en délibéré, uniquement sur le décompte fourni le jour de l’audience par la SCI PCC.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures de la demanderesse pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens.
La décision a été mise en délibéré au 3 août 2026, prorogé au 14 septembre suivant.
La société [P] LYON a communiqué une note en délibéré du 22 mai 2026 portant observations sur le dernier décompte fourni par la SCI PCC.
MOTIFS
L’article 1719 du code civil prévoit « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; […] ».
L’article 1720 dudit code dispose « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».
Le juge des référés est le juge de l’évidence et il ne peut, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, constater l’application d’une clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers que dans l’hypothèse où l’application de cette clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, le bail conclu entre la SCI PCC et la société [P] [Localité 1] stipule que le non-paiement d’un seul terme de loyer à son exacte échéance entraînera la résiliation automatique du contrat de location à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification d’un commandement de payer les loyers restés infructueux.
Le 2 juin 2025, la SCI PCC a fait signifier à la société [P] LYON un commandement de payer la somme de 38.242, 17€ dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire.
La société [P] [Localité 1] invoque la mauvaise foi du bailleur qui a fait délivrer un commandement de payer alors qu’il manquait lui-même à son obligation de délivrance, cinq sinistres, pour la plupart liés au mauvais état de la toiture, étant intervenus, outre des problèmes récurrents de température en lien avec l’isolation des lieux.
Elle produit des courriels de déclaration de sinistre à son assureur, accompagnés de photographies. La SCI PCC ne conteste pas l’existence de ces différents sinistres, soulignant toutefois, à bon droit, qu’ils sont intervenus pour certains dans des conditions climatiques particulièrement difficiles (des « vents violents » en octobre 2020, une « tempête » en novembre 2024 selon le gérant de la société [P] LYON).
Si le toit en fibrociment du local est manifestement vétuste, ce qui ressort tant des photographies produites que des observations des entreprises intervenues, il convient de relever le fait que la SCI PCC a fait procéder aux travaux de protection et réparatoires dans un délai raisonnable en janvier et novembre 2024 ainsi qu’en février 2025. Elle a par ailleurs fait procéder à l’automne 2023 à une isolation du toit afin de limiter les problèmes de température.
Il n’est démontré d’aucune manière que la gravité du manquement du bailleur à son obligation de délivrance aurait généré des pertes substantielles, l’activité s’étant poursuivie malgré les sinistres et l’isolation du toit ayant été réalisée en 2023, soit avant les incidents de paiement, étant observé que la dette au jour du commandement de payer correspond à six mois de loyer environ.
Il n’y a donc pas lieu de considérer que les prétentions formées par la demanderesse font l’objet de contestations sérieuses remettant en cause le pouvoir du juge des référés.
Il n’y a pas davantage lieu d’ordonner une expertise qui, outre qu’elle est hors de propos dans le cadre d’une instance devant le juge des référés, juge de l’évidence, aurait pour objet de suppléer la carence probatoire de la défenderesse et serait sans intérêt compte tenu des travaux réparatoires intervenus.
La réduction de moitié du loyer ne relève pas du pouvoir du juge des référés et sa consignation n’apparaît pas opportune au regard des développements qui précèdent.
Le décompte produit par la demanderesse le jour de l’audience, qui vise une période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2026 mais ne débute qu’au 13 mars 2025, qui ne comporte aucun des versements du preneur et qui ne correspond en rien à ceux produits en pièces 5 et 9, sera écarté comme non probant.
Il ressort des décomptes produits par la SCI PCC en pièces 5 et 9 qu’au jour du commandement de payer, la société [P] LYON était redevable d’une somme en principal de 34 053,69 € (frais déduits).
Il est constant que la société [P] [Localité 1] ne s’est pas acquittée de cette somme dans le délai imparti par le commandement de payer. Il convient par conséquent de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 3 juillet 2025.
Il ressort des décomptes produits par la SCI PCC en pièces 5 et 9 qu’au 20 février 2026, la société [P] LYON était redevable d’une somme de 91 634,87 €, frais déduits, loyer du premier trimestre 2026 inclus.
La clause pénale, susceptible de réduction en raison de son caractère manifestement excessif, ne relève pas du pouvoir du juge des référés.
Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
En l’espèce, la société [P] [Localité 1] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il ressort du décompte produit en pièce 8 de la demanderesse, seule sur laquelle figurent les versements de la société [P] [Localité 1], que celle-ci a persisté, bien que de manière irrégulière et incomplète, à verser des sommes conséquentes en paiement de son loyer et de ses charges.
La proposition d'apurement progressif de la dette de loyers et charges faite par la société [P] [Localité 1] apparaît donc bien fondée. Il y a donc lieu de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire et de lui octroyer des délais de paiement.
La société [P] [Localité 1] devra respecter les délais de paiement précisés au dispositif de l’ordonnance et devra en outre s'acquitter, chaque mois et conformément aux stipulations contractuelles, du montant du loyer courant et des charges courantes.
Si la société [P] LYON s'acquitte de l'arriéré de loyers et charges selon les délais de paiement prévus par la présente ordonnance et règle à la date prévue contractuellement chacune des échéances au titre des loyers et charges courants, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été exécutée et le contrat de bail commercial conclu entre la SCI PCC et la société [P] LYON continuera de s'exécuter.
Faute pour la société [P] LYON de s'acquitter de l'arriéré de loyers et charges selon les délais de paiement prévus par la présente ordonnance ou de régler intégralement à la date prévue contractuellement une des échéances mensuelles au titre des loyers et charges courants, le contrat de bail commercial conclu entre la SCI PCC et la société [P] LYON sera résilié à la date du 3 juillet 2025, le solde de la dette locative devenant immédiatement exigible et la société [P] LYON étant débitrice, à compter de cette date de résiliation, d'une indemnité d'occupation fixée au montant contractuel du loyer et des charges. Les lieux loués devront être restitués dans le délai d’un mois suivant la réception ou la première présentation de la mise en demeure d'avoir à y procéder, faite par lettre recommandée et précisant les conditions de la déchéance des délais de paiement consentis. A défaut pour la société [P] LYON de s'exécuter spontanément, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être poursuivie par la SCI PCC avec, autant que de besoin, le concours de la force publique, à l'expiration de ce délai d’un mois.
La société [P] [Localité 1], qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.
L’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, Géraldine DUPRAT, Juge des référés, assistée de Catherine COMBY, Greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la SCI PCC et la société [P] LYON est acquise au 3 juillet 2025 ;
SUSPENDONS la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNONS la société [P] LYON à payer à la SCI PCC la somme provisionnelle de 91 634,87 €, loyer du premier trimestre 2026 inclus, au titre des loyers et charges, somme arrêtée au 20 février 2026 et portant intérêt au taux légal sur la somme de 34 053,69 € à compter du 2 juin 2025 et de la présente décision pour le surplus ;
REJETONS la demande formée au titre de la clause pénale ;
AUTORISONS la société [P] [Localité 1] à s’acquitter de cette somme en 23 versements mensuels successifs de 3 900 euros et le 24ème du solde, au plus tard le 5 de chaque mois, le premier versement devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
RAPPELONS que la société [P] [Localité 1] devra s'acquitter en outre, conformément aux stipulations contractuelles, du montant du loyer courant et des charges ;
Si la société [P] [Localité 1] s'acquitte de l'arriéré de loyers et charges selon les délais de paiement prévus par la présente ordonnance et règle, pendant ces délais de paiement, à la date prévue contractuellement, l’intégralité de chacune des échéances mensuelles au titre des loyers et charges :
DISONS que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et que le contrat de bail commercial conclu entre la SCI PCC et la société [P] LYON continuera de s'exécuter ;
Si la société [P] [Localité 1] ne s'acquitte pas de l'arriéré de loyers et charges selon les délais de paiement prévus par la présente ordonnance ou ne règle pas, pendant ces délais de paiement, tout ou partie d’une échéance mensuelle au titre des loyers et charges à la date prévue contractuellement :
DISONS que le contrat de bail commercial conclu entre la SCI PCC et la société [P] LYON sera résilié à la date du 3 juillet 2025 ;
DISONS que la société [P] LYON sera déchue du bénéfice des délais de paiement octroyés par la présente décision, le solde de la dette locative précédemment fixée au profit de la SCI PCC devenant immédiatement exigible ;
CONDAMNONS la société [P] [Localité 1] au paiement d’une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2026 correspondant au montant du loyer et des charges ;
DISONS que les éventuelles sommes versées au titre des loyers et charges échus entre la date de résiliation du bail et la date de l’incident de paiement justifiant la déchéance des délais de paiement s’imputeront sur cette dette ;
ORDONNONS que les lieux loués soient restitués dans le délai d’un mois suivant la réception ou la première présentation de la mise en demeure d'avoir à y procéder, faite par lettre recommandée et précisant les conditions de la déchéance des délais de paiement consentis ;
ORDONNONS, à l'expiration de ce délai d’un mois, l'expulsion de la société [P] [Localité 1] et de tous occupants de son chef et de leurs biens, du local sis [Adresse 3] à [Localité 2] au besoin avec le concours de la force publique ;
RAPPELONS que le sort des meubles est dans ce cas régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
En tout état de cause,
DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la société [P] [Localité 1] aux dépens de la présente instance ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit ;
Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2026.
En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la greffière.
LA GREFFIÈRE LE JUGE DES RÉFÉRÉS
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
