Tribunal judiciaire, 29 septembre 2026. 24/01483

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[Localité 1] JUGEMENT DU : 29 Septembre 2026 ROLE : N° RG 24/01483 N° Portalis DBW2-W-B7I-MG2W AFFAIRE : S.C.I. EVERDYN C/ Syndic. de copro. [Adresse 1] [Localité 2]) le à Me Béatrice DELESTRADE la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES COPIE(S)délivrée(s) le à Me Béatrice DELESTRADE la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES N° 2026 CHAMBRE CONSTRUCTION DEMANDERESSE S.C.I. EVERDYN, immatriculée au RCS D’[Localité 3] nous le n° 538 109 364 dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par son gérant, représentant légal en exercice, demeurant et domicilié audit siège social représentée par Me Béatrice DELESTRADE, avocat au barreau de MARSEILLE substitutué à l’audience par Me Agnès ERMENEUX, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE DEFENDERESSE Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet CG IMMOBILIER SAS, immatriculé au RCS D’[Localité 1] n°493 730 634, dont le siège est sis [Adresse 4], représenté par son gérant, représentant légal en exercice, demeurant et domicilié audit siège social représentée par Maître Pierre-jean LAMBERT de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats : PRÉSIDENT : Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente Statuant à juge unique A assisté aux débats : Madame Marie PECOURT, Greffière et Madame Nathalie MILLET, Greffière lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS A l’audience publique du 17 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Juin 2026 avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 29 Septembre 2026. JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe signé par Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente assistée de Madame MILLET Nathalie, Greffière EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE L’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété, et régi par un règlement de copropriété du 5 avril 1974. La SCI EVERDYN est propriétaire au sein de la copropriété requise, des lots 6 et 7 à usage de bureau et d’atelier situés au rez-de-chaussée du bâtiment pour les avoir acquis en décembre 2011. Une assemblée générale du 15 février 2023 s’est prononcée notamment sur l’approbation du projet de modification de l’EDD établi par l’expert [D], et la cession de lots au profit des copropriétaires concernés. Le vote a été ajourné. Le syndic a convoqué l’ensemble des copropriétaires à une assemblée générale devant se tenir le 7 février 2024 pour qu’il soit délibéré de nouveau sur ce projet. L’assemblée générale a adopté cette résolution n°16, à l’exception de la SCI EVERDYN. Par assignation en date du 30 juillet 2024, la SCI EVERDYN a fait citer le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE aux fins d’annulation de ladite résolution. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 mai 2025, la SCI EVERDYN sollicite du tribunal de : Vu les dispositions des articles 14 et 42 la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil - Annuler la résolution n° 16 du procès-verbal d’assemblée générale du 7 février 2024. - Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. - Le débouter de sa demande de condamnation à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens. - Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] au paiement d’une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts. - Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. - Le condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître Béatrice DELESTRADE Avocat sur son affirmation de droit. - Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dire et juger qu’en sa qualité de copropriétaire requérant, et compte tenu du bien-fondé de sa prétention, la requérante sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5], a déposé des conclusions le 2 avril 2025 dans lesquelles elle demande au tribunal de : VU l’article 1240 du Code civil, Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967 • DÉBOUTER la Société EVERDYN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme étant infondées et injustifiées, • CONDAMNER la Société EVERDYN à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] au paiement d’une somme de 2000 € à titre d’indemnité de procédure, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, • CONDAMNER la Société EVERDYN à supporter les entiers dépens, Par ordonnance du 22 mai 2025, le juge de la mise en état a clôturé la présente procédure avec effet différé au 17 février 2026 et a renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 17 mars 2026. Lors de l'audience du 17 mars 2026, le jugement a été mis en délibéré au 9 juin 2026. Le délibéré a été prorogé au 29 septembre 2026. Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 7 février 2024 La résolution n°16 a pour objet d’approbation du projet de modification à l’état descriptif de division annexé à la convocation et la création de nouveaux lots issus des parties communes ainis que leur cession au profit des copropriétaires concernés. Aucun prix ne sera versé par les coproprétaires acquéreurs, par compensation avec les travaux financés par eux. La SCI EVERDYN soutient tout d’abord qu'il y a eu un défaut d'information préalable, la convocation ne comportant pas les projets de modification de l'état descriptif de division, l'état de répartition des charges ni le rapport du géomètre, documents pourtant indispensables à un vote éclairé. la convocation qu'elle a reçue était incomplète. Elle précise en outre que, si des plans étaient joints, ceux concernant le rez-de-chaussée étaient absents, ce qui a été confirmé lors de l'assemblée générale que les courriers envoyés par voie postale ne comportaient effectivement pas ces annexes. Elle conteste la position du syndicat quant à la charge de la preuve, soutenant qu'il appartient au syndic de prouver que les documents nécessaires ont bien été notifiés avec la convocation, et non au copropriétaire de prouver qu'il ne les a pas reçus. Elle rejette également l'argument selon lequel l'absence de contestation des autres copropriétaires prouverait que l'obligation d'information a été respectée. En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient qu'il existe une présomption de notification des documents annexes dès lors qu'un envoi recommandé a été effectué, et qu'il appartient à la demanderesse de prouver que l'enveloppe était vide. À titre subsidiaire, il argue qu'une nouvelle notification n'était pas nécessaire puisque la résolution était identique à celle d'une assemblée précédente du 15 février 2023, pour laquelle les documents avaient déjà été communiqués. L'article 11 du décret du 17 mars 1976. Ce texte dispose que, pour la validité de la décision, le projet de règlement de copropriété, l'état descriptif de division, l'état de répartition des charges, ou tout projet de modification de ces actes, doivent être notifiés aux copropriétaires lorsque l'assemblée est appelée à les établir ou à les modifier. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il appartient au syndic de rapporter la preuve de ce qu'il a joint à la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires, les documents essentiels de nature à permettre aux copropriétaires d'émettre un vote éclairé. Le syndicat des copropriétaires ne bénéficie d'aucune présomption : la seule preuve de l'envoi de l'enveloppe recommandée ne suffit pas à prouver son contenu. En outre, chaque assemblée générale est autonome , et dès lors la transmission effective des documents lors d’une précédente assemblée générale est indifférente. Dès lors c’est à juste titre que la SCI EVERDYN oppose le défaut d’information. Par conséquent, il y a lieu d’annuler la résolution n°16 de l’assemblée générale du 7 février 2024, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires Sur le fondement juridique de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui confère au syndicat la personnalité civile et lui assigne la mission de conservation et d'amélioration de l'immeuble, d'administration des parties communes, ainsi que l'établissement et la modification du règlement de copropriété, la SCI EVERDYN soutient que certains copropriétaires se sont approprié des parties communes ou ont créé des parties privatives non déclarées depuis de nombreuses années, situation dont le syndicat avait eu parfaite connaissance et ce qui a conduit à fausser le calcul et le paiement des charges de la copropriété au profit de ces derniers. Elle reproche au syndicat d'avoir procédé à une appréciation incomplète et partiale des empiètements réalisés, ce qui n'a pas permis de définir correctement la mission du géomètre. Ensuite, elle affirme que le mandat donné à ce dernier était lui-même incomplet et partiel, empêchant la production d'un travail permettant une modification fiable du règlement. Troisièmement, elle invoque une mauvaise analyse du rapport du géomètre, ce qui a fait obstacle à sa complétude ou à sa correction. Enfin, elle critique la proposition de vote soumise aux copropriétaires, estimant qu'elle ne permettait pas une information complète de la requérante, empêchant ainsi son vote et retardant l'adoption d'une solution pérenne. Elle affirme ainsi subir un préjudice réel résultant de l'appropriation des parties communes par certains copropriétaires et de la volonté du syndicat de ne régulariser cette situation qu'à l'avantage exclusif de ces derniers. En réplique, le syndicat des copropriétaires estime que la demande de la société EVERDYN est infondée car la faute n'est pas précisément déterminée et que l'action est prescrite, les faits remontant à plus de cinq ans, voire trente ans. De plus, le SDC souligne que la société EVERDYN a acquis ses lots alors que ces appropriations de parties communes étaient déjà établies, et que le montant du préjudice invoqué est fantaisiste. Sur la prescription, à défaut d’avoir saisi le juge de la mise en état, le syndicat des copropriétaires n’est plus recevable à la soulever au fond. Sur la faute, il est suffisamment démontré par la SCI EVERDYN que le syndicat des copropriétaires a commis une faute dans l’administration des parties communes, en laissant perdurer des appropriations non conformes au règlement de copropriété, quand bien même celle-ci serait antérieure à l’acquisiton de ses lots par la SCI EVERDYN. Cette situation ayant perduré encore à ce jour, cette faute est bien en lien avec un préjudice actuel subi par la demanderesse. Par conséquent, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI EVERDYN la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires, qui perd à l'instance, sera condamné aux dépens. En considération de l'équité, il a lieu de le condamner au paiement de la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Enfin, l'exécution provisoire, qui n'est pas incompatible avec la présente décision, est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant après par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort: ANNULE la résolution n°16 du procés-verbal d’assemblée générale en date du 7 février 2024 de l’ensemble immobilier [Adresse 6], CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à payer à la SCI EVERDYN la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] aux dépens, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] à payer à la SCI EVERDYN la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI EVERDYN sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise en disposition au greffe, par la Chambre de la Construction du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, la minute étant signée par Mme DELSUPEXHE Laure, Vice-présidente, et Mme MILLET Nathalie, greffière. LE GREFFIER LE PRESIDENT