Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me AILALI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 25/05899 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAE4T
N° MINUTE :
2/2026
JUGEMENT
rendu le mardi 15 septembre 2026
DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEUR
Monsieur [L] [A], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Maître Malik AIT ALI de la SELEURL AITALI Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0726
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Médéric CHIVOT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 juin 2026
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 septembre 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Médéric CHIVOT, Greffier
Décision du 15 septembre 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/05899 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAE4T
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 18 août 2021, la société HENEO a donné en location un logement meublé n°102 à M. [L] [A] situé dans une résidence sociale au [Adresse 3], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 376,63 euros, et 33,13 euros de prestations obligatoires.
Par courrier remis en main propre le 24 octobre 2023, la société HENEO a informé M. [L] [A] de la résiliation du contrat pour le 24 janvier 2024 pour dépassement de la durée du séjour.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la société HENEO a fait assigner M. [L] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- valider le congé en date du 24 octobre 2023 et juger que M. [L] [A] est déchu de tout titre d’occupation,
- subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du titre d’occupation,
- plus subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation,
- en tout état de cause, ordonner l'expulsion sans délai de M. [L] [A] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,
- condamner M. [L] [A] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à la redevance actualisée à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à parfaite libération des locaux,
- condamner M. [L] [A] à lui payer la somme de 5039,50 euros au titre des arriérés de redevances relatifs au titre d’occupation temporaire, échéance de mars 2025 incluse, selon décompte arrêté au 17 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025,
- condamner M. [L] [A] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 18 mars 2025.
Appelée à l’audience du 11 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois afin de permettre à la défense de se mettre en état.
A l'audience du 15 juin 2026, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions écrites soutenues oralement en actualisant sa demande au titre des impayés à la somme de 8816,25 euros, selon décompte du 4 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse. Elle s’est opposée à tout délai pour quitter les lieux.
Au soutien de ses prétentions et au visa des articles L633-1 et suivantes, R 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la société HENEO a exposé que la durée maximale de 2 ans du contrat de résidence avait été dépassée. Elle a ajouté que M. [L] [A] avait en outre un impayé important. Enfin, elle a contesté empêcher la venue de membres de la famille au sein du logement.
M. [L] [A], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a sollicité de :
- dire et juger de la bonne foi de M. [L] [A],
- débouter la société HENEO de l’ensemble de ses demandes,
- constater la situation de priorité absolue de M. [L] [A] au titre du droit au logement opposable,
- lui accorder un sursis à expulsion par un délai de grâce de 12 mois,
- autoriser l’apurement de la dette d’un montant actuel de 9116 euros par un plan d’échelonnement de 12 mois,
- ordonner à la société bailleresse de cesser toute entrave à l’exercice du droit de visite et d’hébergement de M. [L] [A] vis-à-vis de son fils au sein du domicile, sous peine d’astreinte,
- dire et juger que le respect de l’échéancier et des délais accordés suspend toute procédure d’expulsion à l’encontre de M. [L] [A].
Au soutien de ses prétentions et au visa des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, et de l’article 1343-5 du code civil, il a précisé avoir déposé une demande de logement social, bénéficier d’un droit au logement opposable, et être désormais en capacité d’apurer progressivement sa dette par un paiement mensuel de 150 euros.
À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [L] [A] est soumis à la législation des résidences sociales et des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, il sera rappelé que les demandes de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
L'arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s'agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d'admission dans l'établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.
En l'espèce, le contrat de résidence du 18 août 2021 prévoit dans son article 7 une durée maximale de 24 mois. Le contrat prévoit qu'un congé sera notifié au résident individuellement en respectant un préavis de 3 mois lorsqu’il ne remplit plus les conditions de séjour dans l’établissement.
Un courrier rappelant expressément la limitation de la durée de séjour à deux ans a été remis à M. [L] [A] le 24 octobre 2023 à effet au 24 janvier 2024. Le délai de préavis et l’avis individuel ont ainsi bien été respectés. Le dépassement de durée est acquis s’agissant d’un contrat conclu le 18 août 2021 pour une durée maximale de 24 mois. Le congé a donc valablement été délivré.
Il résulte de ces éléments que M. [L] [A] est sans droit ni titre depuis le 24 janvier 2024. Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l'espèce, M. [L] [A] explique avoir engagé de nombreuses démarches en vue de son relogement dans le parc social, être père d’un enfant, et être bénéficiaire du dispositif DALO. Il justifie de faibles ressources. Il ne justifie toutefois ni de ses recherches, ni de sa situation familiale. En outre, il ne conteste pas l’existence d’une dette envers la société HENEO.
Au regard de ces éléments, aucun délai supplémentaire pour quitter les lieux ne lui sera accordé.
Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation
M. [L] [A] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
En l’espèce, M. [L] [A] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances, charges et taxes qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.
Par ailleurs, la société HENEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juin 2026, M. [L] [A] lui devait la somme de 8816,25 euros, échéance de mai 2026 incluse. Cette somme correspond à l'arriéré des redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
M. [L] [A] a fait valoir des paiements intervenus postérieurement au 5 juin 2026 dont il ne justifie pas et dont il ne sera ainsi pas tenu compte, tout paiement effectué après le 5 juin 2026 s’imputant toutefois sur le montant de la dette.
Au regard de ces éléments, M. [L] [A] sera condamné à payer la somme de 8816,25 euros, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025 sur la somme de 4982,30 euros, et de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement
En application de l'article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, M. [L] [A] justifie avoir repris le paiement des échéances et avoir procédé à deux versements supplémentaires. Il justifie de ses revenus. Si la somme de 150 euros qu’il propose de payer n’est pas de nature à apurer la dette, des délais de paiement lui seront toutefois accordés selon les modalités fixées au présent dispositif.
Sur la demande relative au droit d’hébergement
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, M. [L] [A] soutient que la société HENEO entrave l’exercice d’un droit de visite et d’hébergement concernant son fils mais n’apporte aucun élément à l’appui de ses dires.
Il sera débouté de sa demande.
Sur les demandes accessoires
M. [L] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il ne sera pas condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 18 août 2021 entre la société HENEO et M. [L] [A] concernant un logement n°102 dans la résidence sociale située au [Adresse 3], par l’effet d’un congé délivré le 24 octobre 2024, et ce à compter du 24 janvier 2025,
ORDONNE en conséquence à M. [L] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef le logement meublé n°102 dans la résidence sociale situé au [Adresse 3],
DEBOUTE M. [L] [A] de sa demande de délai pour quitter les lieux,
DIT qu’à défaut pour M. [L] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,
CONDAMNE M. [L] [A] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations annexes obligatoires tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 24 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
CONDAMNE M. [L] [A] à payer à la société HENEO la somme de 8816,25 euros au titre de l’arriéré des redevances, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 5 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 4 mars 2025 sur la somme de 4982,30 euros, et de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE M. [L] [A] à s’acquitter des sommes dues en 11 versements mensuels de 150 euros au minimum, payables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, le 12ème et dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,
DEBOUTE la société HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,
CONDAMNE M. [L] [A] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Fait et jugé à [Localité 1] le 15 septembre 2026
le greffier le Président
