Tribunal judiciaire, 22 septembre 2026. 25/01704

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[Localité 1] RÉFÉRÉS CONSTRUCTION ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 22 Septembre 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/01704 - N° Portalis DBW2-W-B7J-M4AH COMPOSITION : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice Présidente assistée de Mesdames Anaïs GIRARDEAU, Greffier lors des débats et Madame Anaïs BOYER, Greffier, lors du prononcé. DEMANDEUR Monsieur [A] [E], né le 10 septembre 1954 à [Localité 2] ( Vietnam) , demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Olivia DUFLOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE DEFENDERESSE Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA SAINTE-VICTOIRE IMMOBILIER, dont le siège est situé [Adresse 3], [Localité 3], RCS [Localité 1] n° 310 187 437. Représentée à l’audience par Me Marie LESSI avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituant Maître Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE DÉBATS A l’audience publique du : 23 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Septembre 2026, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe. ORDONNANCE Prononcée par mise à disposition au greffe le : 22 Septembre 2026 Le 22 Septembre 2026 Grosse à : Maître Olivia DUFLOT de la SELARL CABINET [Localité 4] & ASSOCIES, Me Charles REINAUD EXPOSE DU LITIGE Monsieur [A] [E] est propriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5]. Depuis 2017, il subirait des infiltrations d’eau et à la demande du syndic alors en exercice, une expertise judiciaire a été ordonnée le 7 mai 2019. Monsieur [R] [F], désigné, rendait son rapport définitif le 13 mai 2022. Celui-ci concluait à l’existence des désordres dus à des malfaçons affectant la toiture et nécessitant sa reprise, ainsi que la reprise des embellissements dans l’appartement de Monsieur [E]. Le 30 mai 2023, l’Assemblée Générale de la copropriété approuvait le devis présenté par la société BRUCELLE visant à effectuer ces travaux pour un montant total de 31.619,50 euros. Toutefois, Monsieur [E] déplorait l’absence de mise en œuvre des travaux et indiquait que les conséquences des infiltrations dans son appartement s’aggravaient. Par LRAR en date du 7 juillet 2025, il mettait le syndic en demeure d’organiser une nouvelle Assemblée Générale afin que celle-ci puisse valider le nouveau montant des reprises, sans qu’une réponse ne lui soit apportée. Par acte en date du 4 novembre 2025, Monsieur [A] [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux fins, à titre principal, d’ordonner la réalisation des travaux prévus dans le devis de la société BRUCELLE daté du 9 mars 2025 (incluant le coût plus élevé) sous astreinte. A titre subsidiaire, il sollicite que le syndic soit condamné, sous astreinte, à convoquer une assemblée générale extraordinaire avec comme ordre du jour d’examiner le devis de la société BRUCELLE du 9 mars 2025 ainsi que les modalités de financement de ces travaux. En tout état de cause, il sollicite que le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] soit condamné à lui verser une provision de 10.000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices, et qu’il soit condamné à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre sa condamnation aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 23 mars 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] s’oppose à l’ensemble des demandes de Monsieur [E] indiquant que les travaux nécessitaient des mises au point techniques et des précautions afin de bloquer la rue, et étaient prévus pour le mois de novembre 2026. Concernant la provision, il fait valoir que celle-ci se heurte à plusieurs contestations sérieuses dont une prescription. Ainsi, il sollicite le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [E] et sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre sa condamnation aux entiers dépens. Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 24 avril 2026, Monsieur [A] [E] modifie ses prétentions et sollicite à titre principal que le syndicat des copropriétaires soit condamné à exécuter les travaux votés lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2025 avant le 15 décembre 2026, sous astreinte passé cette date. Il maintient en revanche sa demande de provision ainsi que ses autres demandes. A l’audience du 23 juin 2026, les parties maintiennent leurs positions et se rapportent à leurs écritures. Pour l'exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation et conclusions sus-visées en application de l’article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 22 septembre 2026. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de réalisation des travaux : Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucunes contestations sérieuses ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner les mesures conservatoires ou les mesure de remises en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre en cas d’obligation non sérieusement contestable, il a la possibilité d’accorder une provision ou d’ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, Monsieur [C] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à réaliser sous astreinte les travaux votés lors de la nouvelle Assemblée Générale qui s’est tenue le 8 décembre 2025 et durant laquelle le devis incluant le coût des travaux a été validé. Il produit à l’appui de cette demande notamment le rapport d’expertise rendu par Monsieur [F] le 13 mai 2022 justifiant de l’existence des désordres, le procès-verbal d’Assemblée Générale du 30 mai 2023 votant les premiers travaux ainsi qu’un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025 permettant de constater la présence de cloques au plafond. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ne conteste pas que les travaux suivant nouveau devis ont été validés le 8 décembre 2025, mais indique s’opposer à la demande de condamnation sous astreinte au motif que la mise en place de tels travaux nécessite une coordination de plusieurs acteurs ne permettant la tenue des travaux qu’à partir du mois de novembre 2026, notamment du fait du blocage total de la rue. Il appartient aux demandeurs d'établir l'existence de l'obligation qui fonde leur demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Concernant une obligation de faire, il appartient aux demandeurs de démontrer de l’existence d’une obligation et de justifier de l’étendue de celle-ci au regard de l’obligation dont il demande l’exécution forcée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions des demandeurs n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’Assemblée Générale du 8 décembre 2025 que la copropriété a voté favorablement en résolution 10 la réalisation des travaux au montant indiqué dans le devis de la société BRUCELLE du 9 mars 2025, et le financement de ces travaux par la copropriété. Ainsi, il est démontré que la copropriété a rempli de façon diligente ses obligations en termes de réalisation des travaux, les délais évoqués dus à des contraintes techniques étant caractérisés au regard de l’ampleur des travaux qui nécessitent de procéder au blocage de la rue afin de permettre l’installation des échafaudages. S’il est exact que de premiers travaux ont été votés et n’ont jamais réalisés, il est établi par le courrier de la société BRUCELLE produit en pièce 7 par le syndicat des copropriétaires que c’est du fait d’un motif extérieur à la volonté du syndicat des copropriétaires, à savoir une non-conformité des travaux envisagés. Dans ces conditions, rien ne justifie à ce stade de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à faire réaliser sous astreinte de travaux déjà votés et pour lesquels une exécution est prévue en fin novembre 2026. La demande sera donc rejetée. Sur la demande de provision : Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucunes contestations sérieuses ou que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner les mesures conservatoires ou les mesure de remises en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre en cas d’obligation non sérieusement contestable, il a la possibilité d’accorder une provision ou d’ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « (…) Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». En l’espèce, Monsieur [E] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à lui payer la somme provisionnelle de 10.000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices. Il produit à l’appui de cette demande, notamment le rapport d’expertise judiciaire en date du 13 mai 2022 établissant que la cause des désordres impactant son bien provient des parties communes de l’immeuble, à savoir la toiture, ainsi qu’un procès-verbal de constat daté du 17 septembre 2025 matérialisant les désordres persistants dans le bien de Monsieur [E]. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] s’oppose à la demande de provision en exposant que les demandes indemnitaires antérieures à 2021 seraient prescrites et que le procès-verbal de constat produit ne ferait que reprendre des désordres et infiltrations déjà présents durant l’expertise judiciaire et mentionnés dans le rapport de Monsieur [F]. Il précise en outre que les précédents travaux ont été retardés du fait de Monsieur [E] lui-même, celui-ci ayant procédé à l’installation de VELUX ayant entrainé un rejet initial des services de l’urbanisme de la Ville. En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et en l’état des conclusions de l’expertise judiciaire diligentée par Monsieur [F], il n’est pas sérieusement contestable que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit envers Monsieur [E] des désordres subis au sein de son appartement provenant des parties communes et des préjudices qui en découlent sans qu’il n’y ait lieu de démontrer une faute imputable au syndicat des copropriétaires. De ce fait le syndicat des copropriétaires devra l’indemniser des préjudices subis, qui sont certains et sont la conséquence directe et immédiate des infiltrations en provenance des parties communes en l’état de la perte de jouissance subie depuis la survenance des premiers désordres en 2017. Les moyens développés par le syndicat des copropriétaires et relatifs à une possible prescription d’une partie de la demande ainsi qu’à l’incidence des fautes de Monsieur [E] dans la survenance et l’aggravation de ses préjudices ne sont pas de nature à remettre en cause la réalité des préjudices subis du fait des parties communes et cette obligation non sérieusement contestable de l’indemniser, et ne constituent pas des contestations sérieuses de nature à s’opposer à la condamnation au paiement d’une provision à valoir sur ses préjudices, n’impactant que le quantum de cette somme qu’il appartient à la juridiction de déterminer et de cantonner à une somme dont le quantum ne sera pas sérieusement contestable au regard de ces éléments. Dans ces conditions, la demande de provision est fondée et doit être fixée en l’état des éléments susvisés par la juridiction à la somme de 2.000 euros. En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [E] une somme de 2.000 euros à valoir sur ses préjudices. Sur les demandes accessoires : Succombant principalement à l’instance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sera condamné aux entiers dépens. Aucune considération d’équité ne commande de faire droit aux demandes sollicitées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Il convient également de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [E] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire, et en premier ressort REJETONS la demande de réalisation des travaux sous astreinte présentée par Monsieur [A] [E], CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à titre provisionnel à Monsieur [A] [E], une somme de 2.000 euros à valoir sur les préjudices résultant des infiltrations subies dans son logement en provenance des parties communes, DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] aux entiers dépens, RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [E] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit. AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal. La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE