Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/02117 - N° Portalis DBVS-V-B7H-GBYO
S.A.R.L. SOCIETE LORRAINE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER
C/
[Q], S.A.R.L. GSI - GABRIEL SIROLLI INGENIERIE
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 11 Septembre 2023, enregistrée sous le n° 21/01615
COUR D'APPEL DE METZ
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
DU 20 OCTOBRE 2026
APPELANTE :
S.A.R.L. SOCIETE LORRAINE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, représentée par son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ
INTIMÉES :
Madame [M] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ
S.A.R.L. GABRIEL SIROLLI INGENIERIEn GSI, représentée par son représentant légal,
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ en qualité d'administrateur provisoire de l'étude de Me [E]
INTERVENANTE VOLONTAIRE :
Maître [L] [S], en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire puis de commissaire à l'exécution du plant de la SARL SOCIETE LORRAINE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Mars 2026 tenue par Mme Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 20 Octobre 2026, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre
ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère
M. BARRÉ, Conseiller
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique du 27 février 2019 Mme [M] [Q] a fait l'acquisition, en l'état futur d'achèvement, d'un appartement (C19 situé au 3ème étage), d'un garage et d'une place de parking, auprès de la SARL Société lorraine de développement immobilier (la société SLDI), correspondant aux lots n° 85,66 et 152 dans l'immeuble sis [Adresse 9] « [Adresse 6] » à [Localité 5] (57).
Par un second acte authentique du 7 octobre 2019, Mme [Q] a également fait l'acquisition d'un autre appartement (C18 situé au 2ème étage), en l'état futur d'achèvement, auprès de la même société SLDI, correspondant aux lots n° 84 et 65 de l'immeuble « [Adresse 6] ».
La livraison des deux appartements est intervenue le 17 décembre 2020, et un procès-verbal de livraison et réception de travaux a été établi pour chacun des appartements, entre la société SLDI et Mme [Q], énumérant un certain nombre de réserves.
Mme [Q] a ultérieurement signalé d'autres désordres, à savoir des fissures constatées après livraison, une absence de délimitation correcte de sa place de parking la privant de l'usage de celle-ci, et une absence de remise des cartes permettant de refaire les clés des appartements.
Elle a également reproché à la société SLDI un retard dans la livraison de l'appartement C18 qu'elle destinait à la location, ce qui lui avait fait perdre plusieurs mois de loyer.
Par acte d'huissier du 19 novembre 2021, Mme [Q] a assigné devant le tribunal judiciaire de Thionville la SARL SLDI, afin de la voir condamner à lui verser diverses sommes au titre des vices apparents et non conformités affectant les biens vendus, des désordres apparus dans le délai de la garantie de parfait achèvement, du retard dans la livraison et de ses divers préjudices, et voir condamner la société SLDI à procéder à la mise en conformité de sa place de parking, et à lui délivrer la carte de reproduction des clés pour l'appartement C18 et C19.
La société SLDI a soutenu en défense que de nombreuses réserves avaient été levées, que le procès-verbal d'huissier produit par la demanderesse, n'étant pas contradictoire, ne pouvait lui être opposé, que la levée des autres réserves dépendait du bureau d'étude BET GSI, qu'il n'était pas établi que les fissures constatées après livraison soient apparues dans le délai de parfait achèvement, que le retard dans la livraison était justifié notamment par les intempéries, et qu'elle ne pouvait être tenue pour responsable de la privation de jouissance de la place de parking de Mme [Q] non plus que de l'absence de délivrance des cartes de reproduction des clés, ces problèmes étant imputables, soit au pilote de chantier la société GSI, soit à une des entreprises.
La société SLDI a assigné en intervention forcée la société Gabriel Sirolli ingénierie (la société GSI), qu'elle désigne comme le maître d''uvre de l'opération, afin d'obtenir condamnation de cette société à la garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre.
La société GSI n'a pas constitué avocat.
Par jugement réputé contradictoire du 11 septembre 2023, la chambre civile du tribunal judiciaire de Thionville a :
Condamné la SARL Société Lorraine Développement Immobilier à verser à Mme [M] [Q]
4 519,60 TTC au titre des travaux de reprises de désordres apparents constatés au moment de la livraison ;
1 200 euros en réparation du préjudice de jouissance subi en raison de l'erreur de marquage de la place de parking lui appartenant ;
6 560 euros au titre du retard de livraison, correspondant à la perte de loyers subie ;
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Débouté Mme [M] [Q] du surplus de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la SARL Société Lorraine Développement Immobilier ;
Condamné la SARL Société Lorraine Développement Immobilier à faire réaliser les travaux nécessaires pour rectifier l'erreur de marquage de la place de parking lui appartenant, lot n°152 sis [Adresse 9] "[Adresse 6]" [Localité 3], dès la signification de la décision à intervenir ;
Condamné la SARL Société Lorraine Développement Immobilier à fournir à Madame [M] [Q] la carte de reproduction des clés des deux appartements C19 et C18 lui appartenant, sis [Adresse 9] "[Adresse 6]" [Localité 3], dès la signification de la décision à intervenir ;
Débouté Mme [M] [Q] de ses demandes d'astreintes ;
Condamné la société Gabriel Sirolli Ingénierie à garantir la SARL Société Lorraine Développement Immobilier de sa condamnation à verser 6 560 euros à Mme [M] [Q] au titre du retard de livraison, correspondant à la perte de loyers subie ;
Débouté la SARL Société Lorraine Développement Immobilier du surplus de ses demandes à l'encontre de la société Gabriel Sirolli Ingénierie ;
Condamné la SARL Société Lorraine Développement Immobilier à verser à Mme [M] [Q] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté la SARL Société Lorraine Développement Immobilier de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la SARL Société Lorraine Développement Immobilier aux dépens ;
Rappelé que la décision est exécutoire par provision.
S'agissant de la demande au titre des désordres apparents lors de la réception, et après avoir rappelé les termes des obligations pesant à ce titre sur le vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement, le tribunal a constaté que Mme [Q] produisait à l'appui de sa demande les procès-verbaux de livraison des appartements ainsi qu'un constat d'huissier en date du 26 mars 2021, dont le tribunal a retenu les termes dès lors que, bien que non contradictoire, ce constat émanait d'un officier public et ministériel.
Le tribunal a relevé qu'un certain nombre de désordres constatés par l'huissier correspondaient à des réserves émises lors de la livraison des appartements, ce dont il s'évinçait que ces réserves n'avaient pas été levées, ce que la société SLDI ne contestait pas.
Après avoir examiné les devis de travaux fournis par Mme [Q], le tribunal a retenu, au titre de ces désordres, une somme de 4 519,60 euros correspondant au montant des travaux de reprise nécessaires.
Quant aux défauts de conformité apparents lors de la réception, en l'occurrence l'erreur de marquage de la place de parking, le tribunal a considéré que la preuve de cette erreur était rapportée, qu'elle n'avait pas été réparée, qu'il appartenait à la défenderesse de prendre toutes mesures utiles pour y remédier ce qu'elle n'avait pas fait, de sorte qu'il était justifié d'indemniser Mme [Q] de la perte de jouissance qu'elle subissait. Le tribunal a retenu pour cette place de parking une valeur locative moyenne de 50 euros par mois et a condamné la société SLDI à verser à Mme [Q] une somme de 1 200 euros, ainsi qu'à faire réaliser les travaux nécessaires pour rectifier l'erreur, sans estimer nécessaire de délivrer une astreinte.
Le tribunal a également condamné la société SLDI à fournir à Mme [Q] la carte de reproduction des clés pour les deux appartements, en relevant que la défenderesse se contentait de rejeter la responsabilité de ce manquement sur une des entreprises intervenantes, ce qui ne l'exonérait pas de sa responsabilité.
Quant aux désordres non apparents lors de la livraison et ultérieurement signalés par Mme [Q], en l'occurrence des fissures, le tribunal a considéré que les éléments de preuve versés aux débats n'étaient pas suffisants pour caractériser un défaut de conformité ou un désordres dont la société SLDI devrait contractuellement répondre, de sorte que Mme [Q] a été déboutée sur ce point.
Enfin s'agissant de la demande de Mme [Q] au titre du retard dans la livraison de l'appartement C18 pour lequel elle se prévalait d'une perte de loyer, le tribunal a rappelé que, si les clauses de suspension ou de prorogation dans un contrat étaient valides, il appartenait au vendeur d'établir que les conditions d'application d'une telle clause, invoquée par la société SLDI, étaient réunies.
Le tribunal a relevé que Mme [Q] ne contestait pas l'existence d'une suspension du fait du covid-19. S'agissant du calcul des jours d'intempérie et des suspensions dues à des défaillances d'entreprises, le tribunal a considéré qu'il ne fallait tenir compte que des jours de retards justifiés qui seraient postérieurs à la date d'acquisition du bien, soit le 10 décembre 2019.
Examinant les décomptes relatifs aux retards justifiés postérieurement à cette date, le tribunal a finalement considéré que, après prise en compte de ces jours de retard, il subsistait néanmoins un retard de livraison de huit mois.
Le tribunal a estimé qu'il était parfaitement plausible que Mme [Q], qui avait acquis deux appartements dans le même immeuble, ait souhaité en louer un, de sorte que, retenant le montant du loyer finalement pratiqué par Mme [Q] lorsqu'elle a été en mesure de louer son bien, soit 820 euros par mois, le tribunal lui a alloué pour huit mois une somme de 6 560 euros.
Enfin, s'agissant de la demande en garantie formée par la société SLDI contre la société GSI, et après avoir récapitulé quelles étaient les missions limitativement confiées à cette société en qualité de coordonnateur de travaux, le tribunal n'a retenu la responsabilité de celle-ci qu'au titre du retard dans la livraison des ouvrages et la levée des réserves, de sorte qu'il a condamné la société GSI à garantir la société LDSI au titre de la perte de loyers, pour 6 560 euros.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 08 novembre 2023, la SARL Lorraine de Développement Immobilier a interjeté appel du jugement sollicitant son annulation, subsidiairement son infirmation en ce qu'il a :
Condamné la SARL Lorraine de Développement Immobilier à verser à Mme [M] [Q]
4.519.60 TTC au titre des travaux de reprises des désordres apparents constatés au moment de la livraison ;
1200 euros en réparation du préjudice de jouissance subi en raison de l'erreur de marquage de la place de parking lui appartenant ;
6.560 euros au titre du retard de livraison, correspondant à la perte de loyers subie ;
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Condamné la SARL Lorraine de Développement Immobilier à faire réaliser les travaux nécessaires pour rectifier l'erreur de marquage de la place de parking lui appartenant, lot n°152 sis [Adresse 9] "[Adresse 6]" [Localité 3], dès la signification de la décision à intervenir ;
Condamné la SARL Lorraine Développement Immobilier à fournir à Madame [M] [Q] la carte de reproduction des clés des deux appartements C19 et C18 lui appartenant, sis [Adresse 9] "[Adresse 6]" [Localité 3], dès la signification de la décision à intervenir ;
Condamné la société Gabriel Sirolli Ingénierie à garantir la SARL Lorraine de Développement Immobilier de sa condamnation à verser 6 560 euros à Mme [M] [Q] au titre du retard de livraison, correspondant à la perte de loyers subie ;
Débouté la SARL Société Lorraine Développement Immobilier du surplus de ses demandes à l'encontre de la société Gabriel Sirolli Ingénierie ;
Condamné la SARL Lorraine Développement Immobilier à verser à Mme [M] [Q] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté la SARL Lorraine Développement Immobilier de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la SARL Lorraine Développement Immobilier aux dépens ;
Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.
La SARL GSI a formé un appel incident.
D'autre part, par jugement du 14 novembre 2023, la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Thionville a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SARL Société lorraine de développement immobilier, et a désigné Me [L] [S] en qualité de mandataire judiciaire.
Me [S] est intervenue volontairement à la procédure.
Mme [Q] a procédé à la déclaration de sa créance.
Par jugement du 29 octobre 2024, la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Thionville a homologué le plan de redressement de la SARL SLDI, et nommé Me [L] [S] commissaire à l'exécution du plan.
Par assignation en référé devant le premier président de la cour d'appel de Metz délivrée le 8 février 2024 à Mme [Q], puis par assignations du 3 juillet 2024 délivrées à la société SLDI ainsi qu'à Me [S] en sa qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire de cette société, la SARL GSI a sollicité qu'il soit ordonné le sursis à exécution à son profit de la décision contestée.
Par ordonnance du 31 octobre 2024 le président de chambre, par délégation du premier président, a arrêté l'exécution provisoire attachée au jugement dont appel, en ce qui concerne les condamnations prononcées à l'encontre de la société Gabriel Sirolli ingénierie, et a condamné cette société aux dépens, en rejetant la demande de Mme [Q] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 11 décembre 2025 la clôture de l'information a été ordonnée.
Par ordonnance du 20 mars 2026, l'ordonnance de clôture a été révoquée afin de permettre la constitution de maître [T] en remplacement de maître [E] pour la défense des intérêts de la SARL GSI, et par la même ordonnance, la clôture de l'information a été prononcée.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions du 31 octobre 2025, la SARL Société Lorraine de Développement Immobilier et Me [L] [S], en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire, puis de commissaire au plan, de la société SLDI, demandent à la cour, au visa des articles 1642-1,1648, 1617, 1231 et 1231-1 du code civil, de :
Recevoir l'appel de la SARL Lorraine de Développement Immobilier, le dire bien-fondé.
Recevoir l'intervention volontaire de Maître [L] [S] en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire puis de commissaire à l'exécution du plan de la SARL Lorraine de Développement Immobilier.
Infirmer le jugement entrepris :
en ce qu'il condamne la SARL Lorraine de Développement Immobilier à verser à Mme [M] [Q] :
4 519,60 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres apparents constatés au moment de la livraison,
1 200 euros en réparation du préjudice de jouissance subi en raison de l'erreur de marquage de la place de parking lui appartenant,
6 560 euros au titre du retard de livraison, correspondant à la perte de loyers subie,
en ce qu'il dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
en ce qu'il condamne la SARL Lorraine de Développement Immobilier à faire réaliser les travaux nécessaires pour rectifier l'erreur de marquage de la place de parking lui appartenant, lot N° 152 sise [Adresse 9], dès la signification de la décision à intervenir,
en ce qu'il condamne la SARL Société Lorraine de Développement Immobilier à fournir à Mme [M] [Q] la carte de reproduction des clés des deux appartements C19 et C18 lui appartenant, sis [Adresse 9], dès la signification de la décision à intervenir,
en ce qu'il condamne la SARL Gabriel Sirolli Ingénierie à garantir la SARL Lorraine de Développement Immobilier de sa condamnation à verser 6 560 euros à Mme [M] [Q] au titre du retard de livraison, correspondant à la perte de loyers subie,
en ce qu'il déboute la SARL Lorraine de Développement Immobilier du surplus de ses demandes à l'encontre de la SARL GCI Gabriel Sirolli Ingénierie,
en ce qu'il condamne la SARL Société Lorraine de Développement Immobilier aux dépens ainsi qu'à payer à Mme [M] [Q] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il déboute la SARL Lorraine de Développement Immobilier de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en ce qu'il rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.
Et statuant à nouveau :
Débouter Mme [M] [Q] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, tant irrecevables que mal fondées ;
En tout état de cause, vu la procédure de redressement judiciaire et l'arrêt des poursuites individuelles, dire et juger qu'aucune condamnation ne peut intervenir à l'encontre de la SARL Société Lorraine de Développement Immobilier ;
En conséquence, déclarer irrecevables, subsidiairement mal fondées, toutes demandes de condamnation à l'encontre de la SARL Lorraine de Développement Immobilier ;
Déclarer irrecevables, subsidiairement mal fondées, les demandes de Mme [Q] tendant à la fixation de sa créance à la procédure collective de la SARL Société Lorraine de Développement Immobilier les rejeter ;
Subsidiairement, réduire les éventuelles condamnations de la SARL Société Lorraine de Développement Immobilier à l'égard de Mme [M] [Q] à de plus justes proportions et débouter Mme [M] [Q] du surplus de ses demandes ;
Réduire dans cette hypothèse les demandes de fixation des créances de Mme [M] [Q] à due concurrence et débouter Mme [M] [Q] du surplus de ses demandes ;
En tout état de cause,
Condamner la SARLU GSI - Gabriel Sirolli ingénierie à garantir la SARL Société Lorraine de Développement Immobilier de toutes condamnations éventuelles envers Mme [M] [Q], en principal, frais et intérêts, y compris pour toute obligation de faire ;
Rejeter l'appel incident de la SARL GSI - Gabriel Sirolli ingénierie, le dire mal-fondé ;
Débouter la SARLU GSI - Gabriel Sirolli ingénierie de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, tant irrecevables que mal fondées ;
Condamner Mme [M] [Q], subsidiairement la SARLU GSI - Gabriel Sirolli ingénierie, aux entiers frais et dépens d'instance et d'appel ainsi qu'à payer à la SARL Société Lorraine de Développement Immobilier une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et une somme de 3 000 euros au même titre pour la procédure d'appel.
Au soutien de l'appel de la société Lorraine de Développement Immobilier (SLDI), cette société ainsi que Me [S] font valoir, à propos de la demande de Mme [Q] au titre des vices et défauts de conformité apparents lors de la livraison, que la société SLDI a levé de nombreuses réserves parmi celles mentionnées sur les procès-verbaux de livraison, et que celles qu'elle n'a pas pu lever elle-même dépendent du pilote du chantier, à savoir la société GSI.
Elles ajoutent que la société SLDI n'a jamais reçu les procès-verbaux de levées de réserves ni le document DOE (dossier des ouvrages exécutés) permettant de clôturer le dossier auprès des assurances.
Elles soutiennent que ce document était en la possession de la société GSI qui a refusé de le transmettre à la société SLDI, en violation de ses obligations, et font valoir que si la société SLDI n'a pas réglé certaines factures à la société GSI, ceci a pour cause le fait que cette dernière société ne donnait plus signe de vie, le défaut de paiement des factures lui étant par conséquent imputable.
Elles en concluent que la société GSI devra être condamnée à garantir la société SLDI de l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de celle-ci.
Par ailleurs, la société SLDI et Me [S] font valoir que le constat d'huissier produit par Mme [Q] n'est pas « réputé contradictoire » de sorte qu'il n'est pas opposable à la société SLDI et ne peut servir de base à une condamnation. Elles s'étonnent par ailleurs que Mme [Q] n'ait pas sollicité une expertise.
Concernant une partie des désordres, elles maintiennent que ceux-ci ne relèvent pas de la société SLDI mais de la société GSI.
Quant aux demandes relatives aux désordres apparus après livraison, la société SLDI et Me [S] concluent à la confirmation du jugement sur ce point, et subsidiairement concluent à la garantie par la société GSI.
Sur le préjudice de jouissance concernant la place de parking, l'appelante et Me [S] critiquent la décision du tribunal et estiment que la société SLDI ne peut être tenue pour responsable de cette situation. Elles soutiennent que contrairement à ce qui est prétendu, Mme [Q] a toujours pu se garer à sa place, malgré le marquage « place handicapé », et qu'en tout état de cause seul le pilote de chantier est responsable du mauvais emplacement du panneau.
Au surplus et si la cour devait retenir un préjudice de jouissance, elles estiment que la somme allouée par le premier juge est amplement satisfactoire, et qu'il n'y a pas lieu d'allouer plus.
Quant à la demande au titre d'une perte de loyers consécutive au retard dans la livraison, la société SLDI et Me [S] observent que Mme [Q] ne justifie pas du fait qu'elle avait l'intention de louer son bien puisqu'elle ne justifie d'aucune démarche en ce sens, et estiment en tout état de cause que le montant alloué est injustifié :
Elles exposent ainsi que l'acte d'acquisition a été signé le 27 février 2019, que la date de livraison était prévue au 31 décembre 2019, mais que Mme [Q] a demandé des travaux modificatifs, et qu'en outre le chantier a subi un retard de 262 jours dont il est justifié.
Elles considèrent qu'il est ainsi démontré que, compte tenu de ces éléments, la date de fin des travaux se trouvait prolongée au 14 janvier 2021 alors que la livraison a été effectuée le 17 décembre 2020 de sorte qu'il n'existe aucun retard indemnisable.
Enfin s'agissant de la remise des cartes de reproduction des clés, l'appelante et Me [S] exposent que la société GSI devait normalement remettre à la société SLDI, à la fin du chantier, l'ensemble des documents y compris les cartes de reproduction des clés, mais affirment que la société GSI n'a jamais fourni ces cartes à la société SLDI.
Elles soutiennent que de son côté la société SLDI a cherché sans y parvenir à se procurer ces cartes, et observent qu'en tout état de cause Mme [Q] peut se les procurer chez le fabricant.
Elles concluent donc au débouté de la demande sur ce point, et subsidiairement à voir la société GSI condamnée à garantir la société SLDI.
Par ses dernières conclusions du 30 octobre 2025 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [M] [Q] demande à la cour d'appel de :
Dire les appels de Maître [L] [S] ès qualité de mandataire judiciaire de la Société Lorraine de Développement Immobilier et de la société Gabriel Sirolli ingénierie mal fondés ;
En conséquence,
Les débouter de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a reconnu la responsabilité de la Société lorraine de développement immobilier dans la survenance des préjudices subis par Mme [M] [Q] ;
Vu le jugement de redressement judiciaire,
Fixer la créance de Mme [M] [Q] à la procédure collective de la Société lorraine de développement immobilier de la manière suivante :
4 519,60 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres apparents constatés au moment de la livraison,
1 200 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi en raison d'erreur de marquage sur la place de parking lui appartenant,
6 560 euros au titre du retard de livraison correspondant à la perte de loyers subis, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2023,
1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Faire droit à la demande additionnelle ;
La déclarer recevable et bien fondée ;
En conséquence :
Condamner la société Gabriel Sirolli ingénierie à payer à Mme [M] [Q] la somme de 12 279,06 euros au titre des préjudices liés à l'absence des travaux de reprise des désordres apparents constatés au moment de la livraison, en réparation du préjudice de jouissance subi en raison de l'erreur de marquage de la place de parking, et en raison du retard de livraison ;
Condamner la société Gabriel Sirolli ingénierie à payer à Mme [M] [Q] les sommes complémentaires de :
2 000 euros au titre de l'erreur de marquage de la place de parking,
390 euros au titre de la réparation du préjudice lié à l'absence de carte de reproduction des clefs des deux appartements nécessitant le changement des serrures ;
Condamner la société Gabriel Sirolli Ingénierie in solidum avec Maître [L] [S] es qualité de mandataire judiciaire de la SARL Société lorraine de développement immobilier à payer à Mme [M] [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [Q] réplique, à propos des contestations de la société SLDI relatives aux vices et défauts de conformité apparents lors de la livraison, qu'il appartient à la société SLDI de faire la preuve de ce qu'elle a procédé à la levée de l'ensemble des réserves mentionnées dans les procès-verbaux de livraison, ce qu'elle ne fait pas.
Elle se réfère en outre sur ce point à la motivation du premier juge qu'elle adopte, et souligne que le premier juge a effectué une comparaison entre les réserves figurant aux procès-verbaux et les désordres relevés par l'huissier. Elle considère que ce constat est suffisant en lui-même et qu'une expertise n'aurait rien ajouté.
Enfin elle rappelle que la faute alléguée de la société GSI lui est inopposable.
Concernant la place de parking, elle expose que le marquage des places a été réalisé le 18 février 2021, mais que l'entreprise qui en était chargée a installé sur l'emplacement lui revenant un panneau de signalisation pour personnes handicapées et a réalisé un marquage au sol mentionnant que la place était réservée aux personnes à mobilité réduite.
Elle fait valoir que malgré sa mise en demeure et la relance du syndic, cette situation n'a pas été rectifiée, et réitère que la société SLDI ne peut dégager sa responsabilité vis-à-vis d'elle au motif que le seul responsable serait la société GSI.
Elle soutient qu'elle n'a pu avoir un usage normal de cette place, puisque l'ensemble des visiteurs de la copropriété ainsi que les copropriétaires estimaient qu'il s'agissait d'une place à l'usage du public handicapé, et que certains visiteurs non handicapés l'ont également utilisée. Elle ajoute qu'on ne peut lui reprocher de ne s'être pas autorisée à utiliser une place réservée aux personnes handicapées.
Quant au retard de livraison, Mme [Q] se réfère à la motivation particulièrement précise du premier juge et rappelle qu'elle ne sollicite de dommages-intérêts que pour le retard de livraison de l'appartement C18, pour lequel elle n'avait demandé aucune modification, que la date de livraison initialement prévue était au plus tard le 2ème trimestre 2019 et qu'il lui a été imposé finalement un premier retard, de sorte que la date de livraison prévue à l'acte notariée était la fin du 4ème trimestre 2019.
Elle adopte la motivation du premier juge quant au calcul du nombre de jours de retard de livraison, et fait valoir qu'elle justifie, par la production du bail ultérieurement conclu, de ce qu'elle souhaitait bien mettre cet appartement en location ainsi que l'a retenu le premier juge.
En outre elle observe qu'il n'est produit aucun justificatif à l'appui du décompte de jours d'intempéries allégués et qu'il n'est pas plus justifié de la défaillance des entreprises mentionnées.
A titre additionnel, Mme [Q] indique qu'à hauteur d'appel elle forme des demandes à l'encontre de la société GSI, mise en cause par la société SLDI, et déclare qu'elle fait siennes les conclusions de la société SLDI à l'encontre de cette société.
Elle estime que la société GSI est incontestablement responsable de ses préjudices, et ne justifie en rien de ce qu'elle aurait fait le nécessaire pour la levée des réserves, et pour éviter le retard de livraison, faire rectifier la place de parking ou mettre à disposition de Mme [Q] la carte de reproduction des clés de ses appartements.
Elle s'estime dès lors fondée, compte tenu des fautes contractuelles commises par la société GSI à l'égard de la société SLDI, à se prévaloir de ces mêmes fautes au titre de la responsabilité délictuelle de GSI à son égard.
Elle soutient que, compte tenu du redressement judiciaire de la société SLDI, qui compromet largement ses chances de recouvrer sa créance, son actuelle demande contre la société GSI est recevable.
Répondant à l'argumentation adverse, elle fait valoir qu'une carte de reproduction est faite pour palier la perte éventuelle des clés, de sorte que par mesure de sécurité elle doit nécessairement avoir des clés reproductibles.
Par ailleurs elle conteste chercher à se procurer deux titres pour la même créance, dès lors que si la société SLDI n'avait pas fait l'objet d'un redressement judiciaire, elle aurait sollicité la condamnation in solidum des deux sociétés.
Par ses dernières conclusions du 3 juin 2025 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARLU Gabriel Sirolli Ingénierie GSI demande à la cour, au visa des articles 122, 564 et suivants du code de procédure civile, de :
Déclarer la demande « additionnelle » de Mme [M] [Q], tendant à la condamnation de la SARLU GSI à lui payer la somme de 12 279,06 euros, irrecevable comme nouvelle à hauteur de cour et pour défaut d'intérêt à agir ;
En tout état de cause, débouter Mme [M] [Q] de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de la SARLU GSI ;
Débouter la SARL SLDI de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de la SARL Gabriel Sirolli Ingénierie ;
Faire droit à l'appel incident de la SARLU GSI ;
Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société GSI à garantir la SARL SLDI de sa condamnation à verser 6 560 euros à Mme [Q] au titre du retard de livraison correspondant la perte de loyers subie ;
Statuant à nouveau :
Débouter la SARL SLDI de toutes ses demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l'encontre de la SARLU GSI ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SARL SLDI de ses autres demandes en tant que dirigées à l'encontre de la SARLU GSI et l'a condamnée aux dépens ;
Eu égard aux circonstances de la cause, condamner la SARL SLDI aux entiers dépens d'appel ;
Condamner la SARL SLDI et Mme [M] [Q] in solidum à verser à la SARLU GSI la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARLU GSI indique qu'elle n'a été condamnée qu'à garantir la société SLDI, condamnation qu'elle conteste, et rappelle qu'une telle condamnation ne crée aucun lien entre le demandeur à l'action principale et le garant, alors pourtant que Mme [Q] a tenté d'exécuter à son encontre.
Elle fait valoir que les demandes actuelles de Mme [Q] à son encontre sont irrecevables à hauteur d'appel pour être nouvelles, ainsi que pour défaut d'intérêt à agir.
Elle rappelle qu'en première instance les demandes de Mme [Q] n'étaient dirigées que contre la société SLDI, que Mme [Q] ne l'a jamais mise en cause et n'est ni appelante principale ni appelante incidente du jugement, qu'elle demande la confirmation de ce jugement de sorte qu'elle a bien obtenu gain de cause, et que, outre le fait que ses actuelles demandes à l'encontre de GSI sont nouvelles, Mme [Q] est dépourvue d'intérêt à agir contre elle puisqu'elle a eu gain de cause contre la société SLDI.
Elle rappelle encore qu'elle n'a aucun lien contractuel avec Mme [Q], et récuse toute faute délictuelle dès lors qu'en tant que maître d''uvre OPC elle n'est pas tenue de reprendre les désordres imputables aux entreprises.
De façon générale, la société GSI conteste toute faute dans l'exercice de sa mission. Elle fait valoir que la société SLDI, qui n'a pu caractériser aucune faute à son encontre, n'a pas fait appel à un maître d''uvre chargé d'une mission complète, mais a recruté un assistant à la maîtrise d'ouvrage, en la personne de M. [F], et a confié à la société GSI une mission limitée, à savoir suivi des travaux et OPC, de sorte que la société GSI n'a jamais eu une mission complète de maîtrise d''uvre.
Elle en conclut, après avoir décrit ses différentes missions, qu'elle n'était nullement chargée de l'établissement des procès-verbaux de réception, tâche qui incombait à M. [F], assistant à la maîtrise d'ouvrage, et rappelle que le coordonnateur de travaux n'intervient qu'à la demande du maître de l'ouvrage, ce que le tribunal a également retenu.
De même elle soutient que la levée des réserves n'entre pas dans la mission OPC, et qu'elle n'avait pas non plus qualité pour réceptionner les travaux.
Elle rappelle qu'il n'entre pas dans la mission d'OPC d'établir des devis, des contrats, des plans, ni de choisir les entreprises ou valider les devis, et que s'agissant des travaux modificatifs acquéreur (TMA), les demandes en sont faites directement par l'acquéreur au promoteur, seul ce dernier pouvant les accepter et encaisser ultérieurement le prix ainsi que cela est rappelé à l'acte de vente.
Elle expose que ce n'est qu'une fois les modifications acceptées, que celles-ci sont communiquées au titulaire de la mission OPC qui modifie en conséquence le planning des entreprises.
Sur ce point elle soutient que Mme [Q] avait demandé des modifications pour ses deux appartements, et expose que dès décembre 2019 elle avait établi la fiche de travaux et l'avait remise à M. [K], promoteur gérant de la SARL SLDI, qui pourtant ne validera cette fiche que le 27 juillet 2020 et ne diffusera les choix des options retenues par les acquéreurs que le 20 août 2020.
La société GSI observe que la société SLDI s'est seule engagée contractuellement à livrer les appartements à la fin du dernier trimestre 2019, la société GSI n'étant pas partie aux contrats ni responsable des choix ou errements de la société SLDI, ni du retard pris par celle-ci dans la validation des documents qui lui étaient soumis.
Elle soutient que la gestion du chantier par la société SLDI était « hasardeuse », qu'elle s'abstenait de régler les entreprises, raison pour laquelle celles-ci étaient réticentes à intervenir.
Par ailleurs la société GSI verse aux débats un récapitulatif des prolongations de chantier, incluant 155 jours d'intempérie, 52 jours dus à la défaillance de l'entreprise d'électricité, 41 jours dus à la défaillance de l'entreprise de carrelage et 14 jours ouvrés dus à la période covid.
Elle fait valoir que compte tenu de ces prolongations de chantier justifiées, le délai de livraison était reporté au 14 janvier 2021 alors que Mme [Q] a pris livraison de son bien le 17 décembre 2020.
La société GSI conclut finalement qu'aucune faute ne peut lui être imputée de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'elle a été condamnée à garantir la société SLDI au titre du retard de livraison allégué.
MOTIFS DE LA DECISION
L'affaire n'apparaît pas en état d'être jugée.
La cour observe que Mme [Q] reproche notamment à la société SLDI, en raison du retard dans la livraison de l'appartement C18, une perte de loyers car elle envisageait de mettre ce bien en location.
Cependant, la cour considère que l'impossibilité de mettre un bien en location en raison du retard pris par le vendeur, s'analyse en une perte de chance, compte tenu de l'incertitude quant à la date exacte à laquelle l'appartement aurait pu être loué.
Cette notion n'étant pas dans les débats, les parties sont invitées à se prononcer sur ce point, ainsi que sur l'importance qu'a pu avoir en l'espèce cette perte de chance.
Aux effets ci-dessus, la cour, avant dire droit, ordonne la réouverture des débats, révoque l'ordonnance de clôture et renvoie l'affaire à la mise en état.
PAR CES MOTIFS
La cour, avant dire droit,
Ordonne la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture ;
Invite les parties à se prononcer sur la notion de perte de chance mise dans les débats, et sur l'importance de cette éventuelle perte de chance,
Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état électronique du 11 février 2027 à 15h00.
La Greffière Le Président de chambre
