Cour d'appel, 29 septembre 2026. 25/00314

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER Chambre commerciale ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2026 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/00314 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QQSA Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 DECEMBRE 2024 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] - N° RG 22/01886 APPELANTE : S.A.R.L. ORSA OPTIQUE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Virginie BERTRAN, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEES : SAS O'[Q], Société par actions simplifiée, au capital de 10000,00 ¿, dont le siège est à [Adresse 2] ([Adresse 3], identifiée au SIREN sous le numéro 892452186 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CARCASSONNE représentée par la société PHICHAR, société par actions simplifiés au capital de 2.190.150,00 dont le siège est à [Adresse 4], identifiée au SIREN sous le numéro 451898076 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Carcassonne, agissant elle-même par Monsieur [L] [O] [T], en sa qualité de Président, [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Sophie NAYROLLES de la SELAS SIMON ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Sophie BARRUET, avocat au barrreau de MONTPELLIER S.E.L.A.R.L. [Z] [H] prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL OPTIQUE [Adresse 6] [Localité 3] Assignée le 25.02.2025 à personne habilitée Ordonnance de clôture du 03 juin 2026 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 juin 2026,en audience publique, devant M. Thibault GRAFFIN, Conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre M. Thibault GRAFFIN, conseiller M. Fabrice VETU, conseiller Greffier lors des débats : Mme Gaëlle DELAGE Ministère public : L'affaire a été communiquée au ministère public, qui a fait connaître son avis le 1er juin 2026. ARRET : - Réputé contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par Mme Audrey VALERO, greffière. FAITS et PROCEDURE Selon acte sous seing privé en date des 19 et 29 novembre 2008, la SAS [Adresse 7], aux droits de laquelle est venue la société Hard Immo puis actuellement la SAS O'[Q], a donné à bail à M. [O] [D], aux droits duquel vient la SARL Orsa Optique, des locaux commerciaux sis dans la galerie marchande du centre commercial de [Localité 4], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 45'000 euros avec indexation. Deux avenants ont été signés les 6 janvier et 15 novembre 2010, faisant débuter le bail le 11 juin 2011, pour une durée de 10 années. Par ailleurs, à compter de l'année 2013 et jusqu'en 2021, les parties ont conclu différents protocoles d'accord consentant au preneur des allégements temporaires et provisoires du montant du loyer. Le 24 juin 2022, la société Orsa Optique a donné congé des locaux donnés à bail par la société O'[Q] avec départ effectif du preneur le 1er octobre 2022. Par exploit du 29 septembre 2022, une sommation de payer de 75'267,73 euros a été délivrée par le bailleur à la société Orsa Optique. Par jugement du 18 janvier 2023, le tribunal de commerce de Carcassonne a placé la société Orsa Optique en redressement judiciaire et désigné M. [L] [V] [Z] en qualité de mandataire judiciaire. Par lettre du 10 mars 2023, la société O'[Q] a déclaré une créance de 83'172,75 euros au passif de la société Orsa Optique décomposée comme suit': 76'713,15 euros au titre des loyers et charges impayés et 6'459,60 euros au titre des travaux de remise en état. Par exploits des 23 novembre 2022 et 13 novembre 2023, la société O'[Q] a assigné la société Orsa Optique et M. [Z], ès qualités, en fixation de ladite créance. Par jugement réputé contradictoire du 12 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Carcassonne a': - déclaré recevable l'intervention forcée de M. [Z], ès qualités, - constaté la déclaration de créance de la société O'[Q] au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société Orsa Optique, suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 mars 2023, - déclaré irrecevables les demandes de la société O'[Q] relatives à la condamnation de la société Orsa Optique en paiement de la majoration de 10%, des intérêts et des frais de recouvrement, - fixé la créance de la société O'[Q] au passif de la procédure collective de la société Orsa Optique à la somme de 64'097,31 euros correspondant à la dette de loyers et charges de la société Orsa Optique auprès de la société O'[Q], arrêtée à la date du redressement judiciaire, - débouté la société O'[Q] de sa demande au titre des frais de remise en état du local commercial - fixé les dépens au passif de la procédure collective de la société Orsa Optique, - débouté les parties de leurs demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile ainsi que de leurs demandes plus amples ou contraires, - et déclaré le jugement commun et opposable à M. [Z], ès qualités. Par déclaration du 10 janvier 2025, la SARL Orsa Optique a relevé appel de ce jugement. Par conclusions du 6 octobre 2025, elle demande à la cour, au visa des articles L145-1 et suivant du code de commerce, de : - infirmer le jugement en ce qu'il a : fixé la créance de la société O'[Q] au passif de la procédure collective de la société Orsa Optique à la somme de 64 097,31 euros, correspondant à la dette de loyers et charges de la société Orsa Optique auprès de la société O'[Q], arrêtée à la date du redressement judiciaire, fixé les dépens au passif de la procédure collective de la société Orsa Optique, débouté la société Orsa Optique de sa demande relative aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau : - fixer la somme qu'elle doit en principal à 16'400 euros au titre des loyers impayés de 2022'; - condamner la société O' [Q] à procéder'au remboursement: de la somme de 2'465 euros portant sur le montant de taxe foncière trop versé, et déduire ladite somme de la somme en principale de 16 400 euros qu'elle doit'; de la somme de 10'150,80 euros portant sur les charges 2022, et déduire ladite somme de la somme en principale de 16'400 euros qu'elle doit'; de la totalité du dépôt de garantie de 13 899,15 euros, et déduire ladite somme de la somme en principale de 16'400 euros qu'elle doit'; - et la condamner au paiement de la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil et aux entiers dépens. Par conclusions du 2 juin 2026, formant appel incident, la SAS O'[Q] demande à la cour de': - déclarer la société Orsa Optique, mal fondée en son appel, et la débouter de toutes ses demandes, - la déclarer bien fondée en son appel incident. - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé sa créance au passif de la procédure collective de la société Orsa Optique à la somme de 64'097,31 euros et fixé les dépens au passif de la procédure collective de la société Orsa Optique'; Statuant à nouveau, - constater que la déclaration de créance de la SAS O'[Q] au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société Orsa Optique, a été régularisée suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 mars 2023, pour un montant de : 76 713,15 euros ttc correspondant aux loyers et charges impayés à la date du redressement judiciaire ; 6 459,60 euros ttc correspondant aux travaux de remise en état suivant devis de réparation et état des lieux contradictoire ; À titre privilégié en vertu du privilège du bailleur soit au total un montant de 83'172,75 euros, - dire que sa créance, d'un montant de 83'172,75 euros, est légitime et justifiée tant en ce qui concerne les loyers, les charges que les frais de remise en état. - fixer sa créance au passif de la procédure collective de la société Orsa Optique à la somme de 83'172,75 euros correspondant à la dette de loyers et charges arrêtée à la date du redressement judiciaire ; - condamner la société Orsa Optique à payer la somme de 3'000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Le 17 janvier 2024, le tribunal de commerce de Carcassonne a adopté un plan de redressement de la société Orsa Optique, puis par jugement du 18 décembre 2025, il a prononcé la clôture de la procédure de redressement judiciaire. M. [L] [V] [Z], ès qualités, qui avait été destinataire de la déclaration d'appel par acte de commissaire de justice du 25 février 2025 déposé à personne habilitée, n'a pas constitué avocat. Il est renvoyé, pour l'exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Par avis du 1er juin 2026, communiqué aux parties par RPVA, le ministère public s'en rapporte à l'appréciation de la cour. L'ordonnance de clôture est datée du 3 juin 2026. MOTIFS : Sur la dette de loyers Les parties se bornant sur ce point à reprendre leurs prétentions et moyens de première instance, et en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. Il a exactement retenu que les protocoles d'accord transactionnels n'ont pas réduit de manière définitive le montant du loyer lequel par ailleurs a été indexé, et que le preneur n'a jamais sollicité de réduction définitive de ce dernier notamment par voie d'expertise, une telle réduction ne pouvant davantage résulter ni du loyer applicable à son successeur dans'les locaux donnés à bail par la société O'[Q], ni de son propre loyer commercial actuel dans une autre zone commerciale. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point. Sur la taxe foncière Le premier juge a exactement relevé en ses motifs que le preneur justifiait d'un trop versé de 2 465,04 euros pour les taxes foncières 2021 et 2022 devant être déduit de sa dette, sans que le bailleur ne démontre le contraire en s'abstenant notamment de produire aucune pièce à l'appui de ses allégations. Sur les charges Le jugement qui a analysé dans le détail les montants dus au titre des charges pour les années 2021 et 2022 et leurs montants tels que résultant des protocoles transactionnels, des décomptes et des justificatifs des charges dues ou de leur absence, notamment s'agissant de l'année 2022, sera confirmé, de sorte que la somme de 10'150,80 euros sera déduite des montants dus par la société Orsa Optique. En conséquence, cette dernière est redevable envers la société O'[Q] de la somme de 64'097,31 euros (76'713,15 - 2 465,04 - 10'150,80) au titre des loyers, des taxes et des charges. La décision sera confirmée sur ce montant. Sur la remise en état du local commercial Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 23 décembre 2022 par procès-verbal de commissaire de justice. Par ailleurs, contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge, la société O'[Q] justifie d'un devis (établi par la SAS [M] Air Tech) en date du 28 février 2023 d'un montant de 6 459,60 euros correspondant aux travaux de remise en état spécifiquement décrits dans ce procès-verbal. Il est par ailleurs constant que le local commercial avait été livré «'nu'» à la société Orsa Optique. Cette dernière étant tenue au coût de l'enlèvement du mobilier dans le local commercial, sera condamnée au paiement du coût de la remise en état des locaux pour un montant de 6 459,60 euros. En outre, la société Orsa Optique avait versé lors de la prise de bail un dépôt de garantie d'un montant de 13 899,15 euros qui doit être déduit des sommes dues au bailleur. En conséquence, la société Orsa Optique, qui ne fait plus l'objet d'une procédure collective, sera condamnée à payer à la société O'[Q] la somme de 56'657,76 euros (64'097,31 + 6 459,60 - 13 899,15). Le jugement sera partiellement réformé en ce sens. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a fixé la créance de la société O'[Q] au passif de la procédure collective de la société Orsa Optique à la somme de 64'097,31 euros et en ce qu'il a débouté la société O'[Q] de sa demande au titre des frais de remise en état du local commercial, Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne la SARL Orsa Optique à payer à la SAS O'[Q] la somme de 56'657,76 euros, Confirme le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant Condamne la SARL Orsa Optique aux dépens d'appel, En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SARL Orsa Optique et la condamne à payer à la SAS O'[Q] la somme de 3'000 euros. Le greffier, La présidente,