Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2026
(n° 271 ,7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/18750 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CMIRS
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 6 Mai 2025 -Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] - RG n° 25/00797
APPELANTE
Mme [X] [H] épouse [N]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/025753 du 29/10/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])
Représentée par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353
INTIMÉS
M. [W] [N]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Défaillant, déclaration d'appel signifiée le 03.12.2025 à sa personne
E.P.I.C. SEINE [Localité 4] HABITAT OPH, RCS de [Localité 5] sous le n°279300198, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
Ayant pour avocat plaidant Me Nathalie GARLIN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Juin 2026, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 5 septembre 2016, l'établissement public Seine-[Localité 7] Habitat-OPH a consenti un bail à usage d'habitation à M. et Mme [N] sur un appartement (logement 3506, 3e étage) situé [Adresse 5] à [Localité 8].
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à chacun des locataires le 9 décembre 2022, pour un montant de 3 483,22 euros en principal.
Par actes de commissaire de justice du 16 décembre 2024, l'établissement public Seine-Saint-Denis Habitat - OPH a fait assigner M. et Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers, statuant en référé, aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;
Ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. et Mme [N] ainsi que de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec assistance de la force publique et d'un serrurier ;
Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamner M. et Mme [N] à la délivrance d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu'à la libération des lieux sous astreinte de 77 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
Condamner solidairement M. et Mme [N] au paiement à titre provisionnel :
d'une somme de 8 386,68 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
d'une indemnité d'occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges à compter de la résiliation jusqu'à libération des lieux par remise des clés ;
d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.
M. et Mme [N] n'ont pas comparu ni personne pour eux.
Par ordonnance réputée contradictoire du 6 mai 2025, le juge des référés a :
Déclaré recevable l'action de l'établissement public Seine-[Localité 7] Habitat-OPH ;
Constaté, à compter du 9 février 2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M. et Mme [N] et situés [Adresse 5] (logement 3506, 3e étage) à [Localité 8] ;
Ordonné à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. et Mme [N] ainsi que de tous occupants de leur chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Dit n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;
Rejeté la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné solidairement M. et Mme [N] à payer à l'établissement public Seine-[Localité 7] Habitat-OPH la somme provisionnelle de 10 864,28 euros (février 2025 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, sur la somme de 8 386,68 euros et de l'ordonnance pour le surplus ;
Condamné solidairement M. et Mme [N] à payer à l'établissement public Seine-[Localité 7] Habitat-OPH, à compter du 1er mars 2025 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié ;
Débouté l'établissement public Seine-[Localité 7] Habitat-OPH de sa demande visant à enjoindre à M. et Mme [N] de produire une attestation d'assurance sous astreinte ;
Condamné solidairement M. et Mme [N] à payer à l'établissement public Seine-[Localité 7] Habitat-OPH la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné solidairement M. et Mme [N] aux dépens de l'instance ;
Débouté les parties du surplus de leurs prétentions.
Par déclaration remise au greffe et notifiée par voie électronique le 13 novembre 2025, Mme [N] a relevé appel de cette décision.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 1er juin 2026, au visa du préambule de la Constitution, des articles 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, 1104 et 1231-5 du code civil, L. 412-1 et L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution et 6 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [N] demande à la cour, de :
Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
Déclaré l'action de l'E.P.I.C. Seine-[Localité 7] Habitat-OPH recevable,
Constaté à compter du 9/02/2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M. et Mme [N] et situés au [Adresse 6] (logement 3506, 3ème étage) à [Localité 8],
Ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. et Mme [N] ainsi que de tous occupants de leur chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamné solidairement M. et Mme [N] à payer à l'E.P.I.C. Seine-[Localité 7] Habitat-OPH la somme provisionnelle de 10.864,28 euros (février 2025 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte au 27/03/2025 avec intérêts au taux légal à compter du 16/12/2024, sur la somme de 8.386,68 euros et de l'ordonnance pour le surplus,
Condamné solidairement M. et Mme [N] à payer à l'E.P.I.C. Seine- [Localité 7] Habitat-OPH, à compter du 1/03/2025 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié,
Condamné solidairement M. et Mme [N] à payer à l'E.P.I.C. Seine-[Localité 7] Habitat-OPH la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné solidairement M. et Mme [N] aux dépens de l'instance.
En conséquence,
A titre principal :
Accorder à Mme [N] le report du paiement de la sommes de 15 041,48 euros restant due à l'E.P.I.C. Seine-[Localité 7] Habitat-OPH, et l'autoriser à s'acquitter de cette dette en 23 versements mensuels consécutifs de 20 euros en sus des loyers et charges courants, le 24ème versement devant solder la totalité de la dette ;
Suspendre les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais ;
Juger que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront pas intérêt ;
A titre subsidiaire :
Appliquer le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
Appliquer la prorogation du délai prévu à l'article précité par un délai de trois mois en application de l'article L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Juger que l'expulsion aurait en l'espèce pour Mme [N] des conséquences d'une exceptionnelle dureté ;
Accorder un délai supplémentaire de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l'espèce sur le fondement des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur du loyer actuel ;
En tout état de cause :
Débouter l'E.P.I.C. Seine-[Localité 7] Habitat OPH de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Le débouter de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, de première instance et d'appel.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 21 mai 2026, au visa des articles 1103, 1224 à 1230, 1728, 1732 et 1741 du code civil, et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l'établissement public Seine-[Localité 7] Habitat - OPH demande à la cour, de :
Débouter Mme [X] [H] épouse [N] de son appel, et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence,
Confirmer la décision dont appel dans toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la dette locative ;
Et en y ajoutant,
Réactualiser le quantum de la dette locative ;
En conséquence,
Déclarer son action recevable ;
Constater, à compter du 9 février 2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M. et Mme [N] et situés au [Adresse 5] (logement 3506, 3ème étage) à [Localité 8] ;
Ordonner à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. et Mme [N] ainsi que de tous occupants de leur chef dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-l et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L.433-l et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamner solidairement M. et Mme [N] à payer à Seine-[Localité 7] Habitat OPH au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus la somme provisionnelle de 15 041,48 euros, compte arrêté au 18 mai 2026, terme d'avril 2026 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 8 386,68 et de l'arrêt pour le surplus ;
Condamner solidairement M. et Mme [N] à lui payer, à compter du 1/05/2026 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation fixée à titre provisionnel au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié ;
Condamner solidairement M. et Mme [N] à lui payer la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
En tout état de cause,
Condamner Mme [N] devant la cour au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement M. et Mme [N] aux entiers dépens de la procédure de première instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 décembre 2022,
Condamner solidairement M. et Mme [N] aux entiers dépens d'appel, y inclus les frais d'exécution de l'arrêt à intervenir, dont distraction au profit de Me [G] en application de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [N], intimé, n'a pas constitué avocat.
Mme [N] lui a fait signifier sa déclaration d'appel par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2025, à personne physique, et ses conclusions d'appel par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2026, par dépôt à étude.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2026.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux conclusions susvisées.
SUR CE, LA COUR,
L'appelante ne conteste pas le montant de la provision qui a été allouée au bailleur en première instance, ni que la dette locative actualisée s'élève à la somme de 15 041,48 euros au 18 mai 2026, terme d'avril inclus conformément au décompte produit par l'intimé en appel. Elle ne conteste pas non plus que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail sont réunies, mais sollicite pour elle-même et son conjoint les plus larges délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, arguant de leurs problèmes de santé respectifs, de la charge de leurs trois enfants et de leurs faibles revenus : pour elle-même une pension d'invalidité de 456 euros par mois (son allocation supplémentaire d'invalidité de 571,49 euros étant toujours suspendue), pour M. [N], marchand ambulant sous le régime d'auto-entrepreneur, un chiffre d'affaires de 3 028 euros au titre de l'exercice 2024.
A titre subsidiaire, elle sollicite un délai de trois ans pour lui permettre de se reloger dans des conditions normales, sauf à lui imposer une mesure d'une exceptionnelle dureté eu égard à la fragilité de sa situation personnelle.
L'établissement public Seine-[Localité 7] Habitat-OPH s'oppose fermement aux délais sollicités tant pour payer la dette que pour quitter les lieux, faisant valoir que le compte des locataires est débiteur depuis avril 2022 et que la dette ne fait qu'augmenter ; que les deux derniers règlements remontent à août 2025 et mars 2026 ; que l'appelante ne justifie pas d'éléments de nature à établir sa capacité de remboursement en 24 mois en sus du loyer courant, alors même que son endettement s'aggrave ; qu'elle a bénéficié de fait des plus larges délais depuis l'entame de la procédure en décembre 2022 pour trouver une solution de relogement, mais ne justifie d'aucune démarche active en ce sens.
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. De telles mesures suspendent les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.
Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'octroi de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire. Aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Selon l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
L'article L. 412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, comme le souligne l'intimé, il existe une dette locative depuis avril 2022 et cette dette n'a fait qu'augmenter au vu des décomptes versés aux débats : elle s'élevait à 3 438,22 euros à la date de délivrance du commandement de payer le 9 décembre 2022, à 8 386,68 euros au 31 décembre 2024 lors de la délivrance de l'assignation introductive d'instance, à 10 864,28 euros au 28 février 2025 (montant de la provision retenu par le premier juge) et à 15 041,48 euros au 18 mai 2025.
Cette progression continue révèle l'incapacité des locataires à résorber leur dette locative en sus du loyer courant. Témoigne également de cette incapacité la demande de l'appelante tendant à voir limiter les mensualités de remboursement à 20 euros par mois pendant 23 mois puis à reporter le paiement du solde au 24ème mois, ce qui revient à ne payer que 460 euros pendant 23 mois puis près de 15 000 euros le 24ème mois, sans que soit précisé comment ce dernier règlement pourrait être effectué.
La demande de délais de paiement ne peut dans ces conditions qu'être rejetée, de même que la demande de délais pour quitter les lieux, Mme [N] et son conjoint ayant déjà bénéficié, de fait, d'un long délai pour se reloger sans pour autant faire état ni justifier de démarches de relogement qui n'aboutiraient pas, de sorte qu'il ne peut être considéré que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
L'ordonnance entreprise sera ainsi confirmée en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile dont il a été fait une juste appréciation, sauf à actualiser le montant de la provision due au bailleur à la somme de 15.041,48 euros, montant de la dette locative au 18 mai 2026, non contesté et ressortant du relevé de compte versé aux débats par l'intimé.
Perdant en appel, Mme [N] sera condamnée aux dépens de cette instance, qui pourront être recouvrés comme en matière juridictionnelle et dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, et à payer à l'intimé la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu'il a dû exposer en appel et qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à actualiser le montant de la provision due au bailleur au titre de la dette locative,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne solidairement M. et Mme [N] à payer par provision à l'établissement public Seine-[Localité 7] Habitat-OPH la somme de 15 041,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 18 mai 2026 (terme d'avril 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 8 386,68 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,
Y ajoutant,
Déboute Mme [N] de l'ensemble de ses demandes,
Condamne Mme [N] aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés comme en matière juridictionnelle et dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile par Me [G],
Condamne Mme [N] à payer à l'établissement public Seine-[Localité 7] Habitat-OPH la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
