Cour d'appel, 21 octobre 2026. 22/05197

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2026 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05197 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOIU Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2022 - Tribunal judiciaire de FONTAINEBLEAU - RG n° 19/00798 APPELANTS Monsieur [A] [B], sous curatelle renforcée [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Me Alyette REBIFFÉ, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU Madame [K] [V] épouse [B] Madame [B] [K], curatrice de Monsieur [A] [B] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Me Alyette REBIFFÉ, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU INTIMÉ Syndicat Des Coproprietaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic AGENCE [Z] SAS CENTURY 21immatriculée au RCS de sous le numéro de [Localité 3] sous lenuméro 349 593 194, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 4] [Localité 4] représentée par Me Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrinne VERMONT, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre Madame Perrine VERMONT, Conseillère Madame Marie CHABROLLE, Conseillère Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 23 septembre 2 026 prorogé au 21 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition. FAITS & PROCEDURE M. [B], placé sous la curatelle de son épouse Mme [B], est propriétaire des lots 1 et 6 de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, composé d'un bâtiment principal appelé bâtiment A, d'une remise et d'un jardin. Cet ensemble immobilier a fait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division dressé par Me [O] le 14 mars 1980, avec création, à l'origine, d'un bâtiment unique constitué des lots 1 à 8, soit 4 caves et 4 appartements. Puis, selon acte dressé le 20 janvier 1988 par Me [O], le règlement de copropriété a été modifié pour transformer des parties communes, en l'espèce la construction édifiée au fond du jardin et le droit à la jouissance exclusive du jardin, en parties privatives. Ainsi, il a été décidé de la création d'un bâtiment B et jardin C, et des lots n°9 et 10 issus des parties communes. Le lot n° 9 correspondant à la construction à usage de remise au fond du jardin s'est vu attribuer 19/10000ème des parties communes générales et le lot n°10 correspondant au droit à la jouissance exclusive du jardin s'est vu attribuer 52/10000ème des parties communes générales. Une seconde modification est intervenue par acte en date du 16 juillet 1997 dressé par Me [O]. Le règlement de copropriété a été modifié pour opérer la privatisation des combles se trouvant au-dessus du lot n°8, entraînant la création d'un lot n°13 dans le bâtiment A au 4ème étage, auquel il a été attribué les 15/1015ème des parties communes générales de l'immeuble et les 15/1015ème des parties communes particulières au bâtiment A. Une clé de répartition distinguant les charges afférentes au bâtiment A de celles applicables à l'ensemble des bâtiments A, B et C a été adoptée par le syndic de copropriété, en l'espèce l'agence [Z] SAS Century 21. M. [B] conteste cette clé de répartition dont il a demandé la modification lors d'une assemblée générale ordinaire qui s'est tenue le 27 juin 2019, soumettant une résolution aux termes de laquelle les « charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble seront supportés par les copropriétaires au prorata de la totalité des quotes-parts de copropriété attachées à chacun de leur lot ». Cette modification ayant été rejetée par l'assemblée générale, M. [B] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à Fontainebleau devant le tribunal de grande instance de Fontainebleau par acte d'huissier de justice du 28 août 2019, aux fins notamment de voir annuler les résolutions 11 et 12 de l'assemblée générale du 27 juin 2019. Par jugement du 26 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a : - déclaré M. [B] recevable en ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], - débouté M. [B] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5], - condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [B] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [B] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. M. [B], assisté de sa curatrice Mme [B], a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 9 mars 2022. La procédure devant la cour a été clôturée le 1er avril 2026. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées le 4 août 2023 M. [B], assisté de sa curatrice, appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 11 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à : - infirmer le jugement de première instance du 26 janvier 2022 en toutes ses dispositions, et statuant de nouveau, - prononcer l'annulation du rejet des résolutions n° 11 et 12 ci-dessus décrites de l'assemblée générale du 27 juin 2019, et des délibérations correspondantes, - prononcer l'annulation des délibérations 11 et 12 de l'assemblée générale du 27 juin 2019 en ce qu'elles prévoient l'application d'une clé de répartition bâtiment A, - ordonner que les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble A, B et C seront supportées par les copropriétaires au prorata de la totalité de leurs quotes-parts de copropriété attachées à chacun de leur lot, - ordonner la répartition des charges générales de copropriété conformément à la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété, et la régularisation en conséquence des appels de fonds correspondants au titre de 2019, - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] aux dépens, - dire et juger que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 juillet 1965. Par conclusions notifiées le 24 mars 2026 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5], intimé, invite la cour, au visa des articles 10, 11 et 12 de la loi du 10 juillet 1965, à : - le recevoir en ses écritures, l'y déclarer bien fondé, - confirmer le jugement rendu le 26 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Fontainebleau, en toutes ses dispositions, - condamner M. [B], assisté de sa curatrice, au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux dépens avec application de l'article 699 du même code au pro't de la SCP [E] [T] [Q] Bonlieu. SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Sur la demande d'annulation des résolutions n° 11 et 12 de l'assemblée générale du 27 juin 2019 et les demandes relatives à la répartition des charges M. [B] fait valoir que : - les modificatifs au règlement de copropriété du 20 janvier 1988 et du 16 juillet 1997 ont uniquement porté sur la création de lots et n'ont instauré aucune disposition nouvelle concernant la répartition des charges ; - le syndic a néanmoins créé et appliqué une clé de répartition particulière au bâtiment A en dépit de l'absence de modification de la répartition des charges votée en assemblée générale ; - le tribunal a dénaturé le règlement de copropriété le tableau se trouvant en page 8 du modificatif de 1988 n'étant pas un tableau de répartition des millièmes de charges mais un tableau de répartition des millièmes de copropriété ; - le syndic ne peut se substituer au silence du règlement de copropriété en créant une clé de répartition sui generis, en violation de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ; - l'application de la clé particulière Bâtiment A soustrait indûment certains lots du calcul des charges communes générales, ce qui augmente sa quote-part. Le syndicat des copropriétaires réplique que : - la clé de répartition appliquée par le syndic est parfaitement conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et aux stipulations du règlement de copropriété ; - l'acte modificatif du règlement de copropriété du 20 janvier 1988 a expressément instauré une distinction entre les charges communes générales et les charges particulières affectées aux bâtiments A, B et C ; - les appels de fonds, et notamment ceux de l'année 2019, ont été établis sur la base des millièmes fixés par les actes modificatifs du 20 janvier 1988 et du 16 juillet 1997, lesquels distinguent les charges générales des charges particulières au bâtiment A ; - la demande tendant à ce que les charges de conservation, d'entretien et d'administration soient supportées au prorata de la totalité des quotes-parts constitue en réalité une action en révision du règlement de copropriété, laquelle est prescrite en application de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 ; - toute modification de la répartition des charges ne peut être décidée qu'à l'unanimité des copropriétaires, conformément à l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ; - la jurisprudence admet qu'un règlement de copropriété prévoie que les charges d'entretien d'un bâtiment déterminé soient réparties entre les seuls copropriétaires de ce bâtiment. Réponse de la cour Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. » L'article 10 de la même loi dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » En l'espèce, le règlement de copropriété établi le 14 mars 1980 prévoyait la division de l'immeuble en huit lots (quatre caves et quatre appartements) et la répartition des tantièmes des parties communes entre ceux-ci. Le chapitre III du titre II avait trait aux charges de copropriété. L'article 18 dressait la liste des charges générales tandis que l'article 19 se contentait de reprendre les termes de la loi de 1965 concernant tant les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun que les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Il stipulait que l'ensemble des charges, sans distinction entre ces deux catégories, seraient réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot. Le règlement de copropriété ne prévoyait aucune charge spéciale. Le modificatif au règlement de copropriété établi le 20 janvier 1988 actant la création de deux nouveaux lots pris sur les parties communes, a attribué au bâtiment principal et à ces deux lots des lettres (bâtiment A, B et C) et procédé à une nouvelle répartition des millièmes entre les lots. L'une des caves a également été divisée en deux nouveaux lots. Contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, le tableau figurant en page 8 de ce modificatif n'est pas un tableau reprenant les charges communes générales et les charges particulières à chaque bâtiment, mais un tableau résumant le modificatif à l'état descriptif de division, établi « pour se conformer aux prescriptions de l'article 71-B-2° du décret du 14 octobre 1955 » relatif à la publicité foncière, prévoyant l'obligation de dresser un tableau récapitulatif de l'état descriptif de division ou de ses modifications. De même, en page 9, il était dressé la nouvelle liste des lots de la copropriété, répartis par bâtiment, et auxquels étaient attribués des millièmes par bâtiment. Ce modificatif au règlement de copropriété n'a prévu aucune stipulation relative aux charges de copropriété. Le modificatif au règlement de copropriété établi le 16 juillet 1997, quant à lui, a acté la création d'un lot constituant le grenier du bâtiment A. Les tantièmes des parties communes particulières au bâtiment A sont passées de 1 000 tantièmes à 1 015 tantièmes, de même que les tantièmes généraux de la copropriété, et le nouveau lot s'est vu attribuer 15/1 015èmes des parties communes générales de l'immeuble et les 15/1 015èmes des parties communes particulières du bâtiment A. Aucune modification n'a été réalisées pour les bâtiments B et C. Comme en 1988, ce modificatif au règlement de copropriété n'a prévu aucune stipulation relative aux charges de copropriété. En l'absence de toute modification des règles de répartitions des charges, les stipulations du règlement de copropriété de 1980 trouvent à s'appliquer, c'est-à-dire la répartition de toutes les charges entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot, sans distinction. Or, il ressort de la liste des clés de répartition des charges produite par le syndicat des copropriétaires qu'il existe neuf clés de répartition. Il existe ainsi, en particulier, une clé de répartition des charges communes et des clés de répartition des charges particulières des bâtiments A, B et C. Ces clés de répartition contreviennent donc au règlement de copropriété. Les résolutions dont M. [B] demande l'annulation ont toutes deux été rejetées. Elles sont ainsi rédigées : Résolution n° 11 : « L'Assemblée générale décide que les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble, seront supportées par les copropriétaires au prorata de la totalité de leurs quotes-parts de copropriété attachées à chacun de leur lot. » Résolution n° 12 : « L'assemblée décide de la suppression de la clef « bâtiment A » créé par le syndic. » Il résulte de ce qui précède que le rejet de ces résolutions visant à obtenir l'application du règlement de copropriété procède d'un abus de majorité. Ces deux délibérations doivent par conséquent être annulées et le jugement doit être infirmé sur ce point. Si l'annulation d'une résolution rejetée n'a pas pour effet de considérer qu'elle a été adoptée, force est de constater que M. [B] ne demandait la création d'aucun droit ni, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, la modification du règlement de copropriété. Il y a donc lieu d'ordonner que les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble A, B et C seront supportées par les copropriétaires au prorata de la totalité de leurs quotes-parts de copropriété attachées à chacun de leur lot. Il y a également lieu d'ordonner, comme le demande M. [B], que les charges dues pour l'exercice 2019 soient régularisées en fonction de cette règle de répartition. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel. Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires. Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 M. [B] demande à être dispensé de toute participation aux frais afférents à la présente procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ». M. [B], gagnant son procès contre le syndicat, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Annule les résolutions n° 11 et 12 de l'assemblée générale du 27 juin 2019 ; Ordonne que les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes de l'immeuble A, B et C seront supportées par les copropriétaires au prorata de la totalité de leurs quotes-parts de copropriété attachées à chacun de leur lot ; en application du règlement de copropriété ; Ordonner la régularisation des charges dues pour l'exercice 2019 en fonction de la règle de répartition prévue par le règlement de copropriété ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [B], assisté de sa curatrice, la somme de 4 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause de première instance et d'appel ; Dispense M. [B], assisté de sa curatrice, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant notamment les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,