Tribunal judiciaire, 19 janvier 2026. 25/02754

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026 _____________________________________________________________________________ N° RG 25/02754 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FFN6 Minute 25- Jugement du : 19 janvier 2026 La présente décision est prononcée le 19 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ; Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ; Date des débats : 13 octobre 2025 DEMANDEUR : S.A. LE FOYER REMOIS SA D'HLM [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Madame [E] salariée munie d'un pouvoir ET DÉFENDEURS: Monsieur [P] [Z] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] Madame [B] [N] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] Comparants en personne EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous-seing privé du 29 septembre2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS (ci-après dénommé la société LE FOYER REMOIS), a donné à bail à M. [Z] [P] et Mme [N] [B] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel révisable de 341,17 euros, outre 113,11 euros de provisions pour charges. Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 1518,06 euros. Ce commandement signifié le 7 mars 2025 étant resté infructueux, la société LE FOYER REMOIS a ensuite fait assigner M. [Z] [P] et Mme [N] [B] le 7 août 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] pour faire constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du bail conclu le 29 septembre 2022 par application de la clause résolutoire, subsidiairement voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion des locataires et obtenir condamnation au paiement solidaire de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation. L’affaire a été évoquée le 13 octobre 2025 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation A l’audience, la société LE FOYER REMOIS, représentée par une personne dûment habilitée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement de l’arriéré locatifs qui, au regard d’un décompté arrêté au 9 octobre 2025, s’élève désormais à la somme de 2847,17 euros. Au soutien de ses prétentions, le FOYER REMOIS fait valoir que les locataires ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai imparti. La bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire. M. [Z] [P] et Mme [N] [B] sont présents à l’audience. Les défendeurs sollicitent des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et propose de s’acquitter de sa dette locative par versements mensuels de 50 à 100 euros, outre le loyer courant. Ils informent le tribunal que Monsieur [Z] a retrouvé un emploi en contrat à durée déterminée à partir de novembre 2025 avec un salaire de 1 800,00 euros par mois. Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIFS DE LA DECISION I- Sur la résiliation 1- Sur la recevabilité de la demande En application du II de l'article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l'existence d'une dette locative avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). De même, en vertu du III de l'article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. La société LE FOYER REMOIS justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 8 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. La demande est donc recevable. 2- Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, si les baux en cours au jour de la signification du commandement prévoient, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de celui-ci, ce délai continue à régir les relations entre les parties et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour acquitter les causes du commandement et non de six semaines. A cet égard, la clause résolutoire insérée au bail emporte contractualisation du délai accordé au locataire afin d’apurer les causes du commandement. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, soit deux mois. Le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il est constant qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié aux locataires le 7 mars 2025, pour un montant principal de 1 518,06 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Les locataires, lors de l'audience, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à établir un versement libératoire. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 mai 2025, soit deux mois après la signification dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. M. [Z] [P] et Mme [N] [B] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que M. [Z] [P] et Mme [N] [B] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu'il ne peut leur être accordé des délais de paiement pour apurer leur dette avec effet suspensif de la clause résolutoire. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de M. [Z] [P] et Mme [N] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. II- Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif La société LE FOYER REMOIS sollicite la condamnation de M. [Z] [P] et Mme [N] [B] au paiement de la somme de 2 847,17 euros, sous la solidarité. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du Code civil. En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l'espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 2 847,17 euros. Au vu des justificatifs fournis, la créance du FOYER REMOIS est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés. S’agissant de la charge de la preuve des paiements libératoires qui pèse sur M. [Z] [P] et Mme [N] [B], force est de constater qu’aucun justificatif de nature à démontrer le paiement de la dette locative n’est produit aux débats et à la procédure. D’ailleurs, ces derniers ne contestent pas devoir l’arriéré locatif qu’ils expliquent, entre-autre, par une période financière difficile suite à une perte d’emploi. Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [Z] [P] et Mme [N] [B] en application des stipulations du bail à verser à la société LE FOYER REMOIS la somme de 2 847,17 euros au titre de l’arriéré locatif, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 9 octobre 2025, après déduction des frais de procédure, assorti des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, une clause de solidarité étant stipulée au contrat. III- Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. Dans ce prolongement, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 8 mai 2025, M. [Z] [P] et Mme [N] [B] causent un préjudice à la société LE FOYER REMOIS qui sera réparé par leur condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. IV- Sur les demandes accessoires Sur les dépens En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [Z] [P] et Mme [N] [B] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 mars 2025 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Sur les frais non compris dans les dépens Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. L’équité commande de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; la demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sera donc rejetée. Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action du FOYER REMOIS ; CONSTATE que le contrat signé le 29 septembre 2022 entre la société LE FOYER REMOIS et M. [Z] [P] et Mme [N] [B] concernant les locaux situés [Adresse 2] s'est trouvé de plein droit résilié le 8 mai 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ; En conséquence, ORDONNE l’expulsion de M. [Z] [P] et Mme [N] [B] et de celle de tous occupants de leur chef tant du logement à usage d’habitation et de la cave avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ; CONDAMNE solidairement M. [Z] [P] et Mme [N] [B] à verser à la société LE FOYER REMOIS la somme de 2 847,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 9 octobre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 août 2025 ; FIXE à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par M. [Z] [P] et Mme [N] [B] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail, au besoin ; CONDAMNE conjointement M. [Z] [P] et Mme [N] [B] à verser à la société LE FOYER REMOIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; DEBOUTE la société LE FOYER REMOIS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [Z] [P] et Mme [N] [B] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 mars 2025 ainsi que celui de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Reims le 19 janvier 2026. La greffière Le juge