Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1]
Copies exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le:
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2ème chambre civile
N° RG 24/15498
N° Portalis 352J-W-B7I-C6NBS
N° MINUTE :
Assignation du :
11 Décembre 2024
JUGEMENT
rendu le 04 Novembre 2026
DEMANDERESSES
S.A.S. [Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
S.A.R.L. FIM
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentées par Maître Michel AMIRDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0089
DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [M] [E] [F]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Monsieur [C] [Y] [V]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentés par Maître Valentin SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K170
***
Décision du 04 Novembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/15498 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6NBS
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,
assistée de Madame Diane FARIN, Greffière lors des débats et de Madame Lysa DUDOIT, Greffière lors de la mise à disposition.
DÉBATS
A l’audience du 08 septembre 2026, avis a été donné aux avocats qye la décison serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2026.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire, en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE
La SCI [U], propriétaire d’un bien sis à ELBEUF (76), a donné un mandat de vente concernant ce bien à la société VUE SUR PARIS OUEST, le 27 août 2022.
La SAS [Localité 2], a délégué ce mandat de vente à la société SARL FIM qui a accepté la mission de céder cet immeuble le 31 mars 2023.
Par acte sous seing privé du 17 juin 2023, un compromis de vente portant sur ledit bien situé à ELBEUF (76) a été signé entre la SCI [U] et MM. [B] [V] et [Z] [F], sous diverses conditions suspensives dont celle d’obtention d’un prêt pour le financement de l’opération, et avec une clause d’honoraires des agences immobilières intervenues dans le processus inclus au prix de vente, ledit compromis étant valable jusqu’au 15 septembre 2023.
Aucune vente n’ayant été réitérée par acte authentique, et après tentatives de règlement amiable du différend restées vaines, les sociétés VUE [Localité 6] [Localité 1] OUEST et FIM ont assigné, devant la juridiction de céans, MM. [V] et [F] afin d’obtenir l’indemnisation de leur préjudice subséquent au non-paiement de leurs honoraires.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, les sociétés [Localité 2] et FIM demandent au tribunal de :
« Vu L’article 42 et 46 du code de procédure civile,
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu la jurisprudence produite,
Vu les pièces produites,
- CONDAMNER solidairement Messieurs Monsieur [C], [Y] [V] et Monsieur [Z], [M], [E] [F] à payer à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices à la société FIM la somme de 9.000 euros et à la société [Localité 2] la somme de 9.000 euros,
Soit la somme de 18.000 euros, assorti du taux d’intérêt légal à compter de la date du 5 décembre 2023,
- DEBOUTER, Messieurs Monsieur [C], [Y] [V] et Monsieur [Z], [M], [E] [F] de l’ensemble de leurs demandes,
- CONDAMNER solidairement Messieurs Monsieur [C], [Y] [V] et Monsieur [Z], [M], [E] [F], à payer aux demandeurs la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER solidairement Messieurs Monsieur [C], [Y] [V] et Monsieur [Z], [M], [E] [F], en tous les frais et dépens ».
En substance, les sociétés demanderesses soutiennent que les acquéreurs n’ont pas respecté les termes du compromis de vente quant à la justification des refus de prêt, et que la vente n’a pas été réitérée en raison de leur comportement fautif.
Elles en déduisent être fondées à réclamer l’indemnisation de leur préjudice consistant en la perte de chance de percevoir leurs honoraires.
En réponse aux moyens adverses, les sociétés [Localité 2] et FIM concluent à la validité de leur mandat respectif, contestant toute interruption dans leur exercice, et contestent l’authenticité des refus de prêts produits par les consorts [G].
Elles contestent également la prétendue absence de signature du compromis litigieux.
Enfin, elles concluent au rejet de la demande subsidiaire de limitation de la clause pénale.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 04 février 2026, MM. [V] et [F] demandent au tribunal de :
« DEBOUTER et DIRE IRRECABLES (sic) les sociétés SAS [Localité 2] et la SARL FIM de toutes leurs demandes, fins et prétentions
- PRONONCER la nullité du mandat de vente de l’agent immobilier et la nullité de la délégation de mandat,
-CONDAMNER in solidum les sociétés SAS [Localité 2] et la SARL FIM à produire à Monsieur [C] [V] et [Z] [F] :
a. L’original du mandat de vente dans une version lisible ;
b. La carte professionnelle en vigueur à la date du mandat (article 3 loi Hoguet) pour chacune des agences immobilières demanderesses ;
c. Le registre des mandats (article 72 Loi Hoguet) en format électronique certifié ainsi qu’en original à la barre du tribunal pour consultation à l’audience de chacune des deux agences immobilières ;
d. La preuve du caractère « qualifié » de la signature électronique revendiquée ;
- ASSORTIR chaque condamnation d’une astreinte de 150 € par jour pendant 12 mois envers chaque partie ;
A titre subsidiaire
- LIMITER la somme à payer par les concluants 1.800 € ;
- ECARTER l’exécution provisoire ;
En tout cas,
- CONDAMNER in solidum les sociétés SAS [Localité 2] et la SARL FIM aux dépens et à payer aux concluants la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles ».
Les défendeurs contestent tout manquement fautif et concluent à la nullité tant du mandat de vente de la société [Localité 2], pour divers motifs, que de sa délégation à la société FIM, en l’absence de respect du formalisme imposé par la loi Hoguet du 02 janvier 1970.
Ils se prévalent également de l’absence de production en demande du certificat de signature établi par la plateforme technique.
Ils excipent par ailleurs de l’absence de mise en demeure valable, comme prévu au compromis, contestant avoir été destinataires de celle alléguée en demande du 05 décembre 2023.
A titre subsidiaire, MM. [V] et [F] sollicitent la limitation des sommes réclamées.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 04 mai 2026.
L'affaire, appelée à l'audience du 08 septembre 2026, a été mise en délibéré au 04 novembre suivant.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande principale en indemnisation
Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass., ass. plèn. 13 janvier 2020 n°17-19.963).
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Sur ce,
Le compromis de vente conclu entre la SCI [U] et MM. [B] [V] et [Z] [F] le 17 juin 2023 contient une clause « indemnisation de l’intermédiaire », rédigée ainsi : « Dans l’hypothèse d’un retard dans l’exécution, ou d’une inexécution totale, exclusivement imputable à l’une des parties et alors que toutes les conditions suspensives sont accomplies, l’intermédiaire immobilier aurait droit à indemnisation, par la partie défaillante, du préjudice subi à hauteur des honoraires qu’il aurait du percevoir. »
Il est également prévu qu’en cas de défaut de réalisation imputable à l’acquéreur, celui-ci « devra également indemniser l’intermédiaire immobilier du préjudice causé à hauteur du montant des honoraires qu’il aurait dû percevoir en cas de vente (...) ».
Concernant plus spécifiquement la condition suspensive d’obtention du prêt, le compromis mentionne que « l’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et à en justifier au vendeur dans un délai minimum d’un mois à compter de la signature du compris de vente », et que « si le prêt n’était pas obtenu et que l’acquéreur entendait se prévaloir de la condition suspensive, il devrait, dans le délai prévu, en avertir le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception, le cas échéant électronique.
Il devra, pour s’en prévaloir, produire DEUX (2) refus de prêt émanant de DEUX (2) établissements bancaires différents.
(…)
A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.
(…)
Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur n’ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, sans autre formalité. »
Or et d’une part, il ressort des pièces produites aux débats que si une première mise en demeure, par notaire, a été adressée aux acquéreurs en date du 21 septembre 2023, afin de justifier de l’obtention ou du refus de prêt, force est de constater que les échanges entre les acquéreurs et la venderesse, via l’agence immobilière VUE [Localité 6] [Localité 1] OUEST se sont ensuite poursuivis, par voie électronique (SMS, courriel), ce qui s’interprète comme une renonciation par la venderesse de se prévaloir du bénéfice de cette première mise en demeure.
En outre et d’autre part, si les sociétés demanderesses se prévalent d’une seconde mise en demeure datée du 05 décembre 2023, adressée par l’agence [Localité 2], elles ne justifient pas de sa réception par les acquéreurs, alors mêmes que ces derniers contestent avoir reçu cet écrit.
Faute de mise en demeure préalable valable, aucun manquement fautif de justification par MM. [V] et [F] ne saurait être considéré comme caractérisé.
En l’absence de production de tout autre élément probant, les sociétés demanderesses échouent à démontrer que l’inexécution totale du compromis querellé est exclusivement imputable aux acquéreurs, ni alors que toutes les conditions suspensives avaient été accomplies.
Dans ces conditions, les demandes indemnitaires, injustifiées, des sociétés [Localité 2] et FIM devront être rejetées.
Les demandes, formées de manière reconventionnelle, de nullités du mandat de vente et de sa délégation, ainsi que de production de pièces et de limitation de la clause pénale deviennent sans objet, et ne seront pas examinées.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Sur ce,
Parties succombantes, les sociétés VUE [Localité 7] OUEST et FIM seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à verser aux défendeurs une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu enfin d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE la SAS VUE [Localité 7] OUEST et la SARL FIM de l’ensemble de leurs prétentions,
CONSTATE que sont sans objet les demandes reconventionnelles tendant à « PRONONCER la nullité du mandat de vente de l’agent immobilier et la nullité de la délégation de mandat » et à « CONDAMNER in solidum les sociétés SAS [Localité 2] et la SARL FIM » à produire divers documents sous astreinte, et de « LIMITER la somme à payer par les concluants à 1.800 euros »,
CONDAMNE in solidum la SAS [Localité 2] et la SARL FIM à payer à MM. [B] [V] et [Z] [F], pris ensemble, une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum la SAS [Localité 2] et la SARL FIM aux dépens,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à [Localité 1] le 04 Novembre 2026
La Greffière La Présidente
