Texte intégral
Du 14 octobre 2026
5AA
SCI/DC
PPP Contentieux général
N° RG 25/03734 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3FU6
S.C.I. LES AVETTES LSAD
C/
[P] [K]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
JUGEMENT EN DATE DU 14 octobre 2026
JUGE : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente
GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE
DEMANDERESSE :
S.C.I. LES AVETTES LSAD - [Adresse 2]
Représentée par Me Emmanuelle GERARD-DEPREZ, Avocat au barreau de BORDEAUX loco Me Arnaud DUBOIS, Avocat au barreau de MONTPELLIER
DEFENDERESSE :
Madame [P] [K] née le 04 Novembre 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 7]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-028382 du 18/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
Représentée par Me Emilie CAMBOURNAC (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 24 Juin 2026
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé signé le 16 octobre 2019, à effet du 22 octobre 2019, la Société Civile Immobilière (ci-après SCI) LES AVETTES LSAD a consenti à Madame [P] [K] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 572,64 €, outre des provisions mensuelles sur charges de 45 €.
Le 3 février 2025, la SCI LES AVETTES LSAD a fait signifier à Madame [P] [K] un commandement de payer les loyers impayés d’un montant total de 1 416,20 € et visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail.
Le 25 mars 2025, la SCI LES AVETTES LSAD a fait signifier à Madame [P] [K] un nouveau commandement de payer les loyers impayés d’un montant total de 1 386,60 € et visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, la SCI LES AVETTES LSAD a délivré à Madame [P] [K] un congé pour motif légitime et sérieux, à effet du 21 octobre 2025.
Le 29 juillet 2025, la SCI LES AVETTES LSAD a fait signifier à Madame [P] [K] un commandement de payer les loyers impayés d’un montant total de 4 238,37 € et visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, la SCI LES AVETTES LSAD a assigné, Madame [P] [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de voir constater la validité du congé délivré pour motif légitime et sérieux.
L’affaire a été débattue à l’audience du 24 juin 2026, après plusieurs renvois.
Lors des débats, la SCI LES AVETTES LSAD, représentée par son conseil, demande au juge de :
• écarter des débats les pièces produites le 24 juin 2026,
• constater la validité du congé délivré pour motif légitime et sérieux et la résiliation du bail au 22/10/2025, et en tant que de besoin prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation essentielle de payer les loyers à bonne date et de jouir du logement paisiblement,
• ordonner l'expulsion de Madame [P] [K], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, du logement n°A3 sis [Adresse 5] à [Localité 4],
• condamner Madame [P] [K] à lui payer la somme de 3 479,44 € au titre des loyers échus impayés au 22/10/2025, date d'effet du congé,
• condamner Madame [P] [K] à lui payer la somme mensuelle de 695,47 € à titre d'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux,
• condamner Madame [P] [K] à lui payer la somme de 1 700 € au titre de l'article 700 du code de Procédure civile,
• débouter Madame [P] [K] de l'intégralité de ses demandes,
• condamner Madame [P] [K] aux dépens, en ce compris le coût du congé pour 67,91 €.
En défense, Madame [P] [K], représentée par son conseil, sollicite du juge de :
A titre principal,
• déclarer nul et non avenu le commandement de payer signifié le 29 juillet 2025 et le congé signifié le 14 avril 2025,
• débouter la SCI LES AVETTES LSAD de sa demande de résiliation du bail ;
A titre subsidiaire,
• suspendre les effets de la cause résolutoire,
• accorder à Madame [P] [K] des délais de paiement de 36 mois pour payer la dette locative, à raison de paiement d'échéances mensuelles de 90 € par mois pendant 35 mois et le solde (329,44 €) à la dernière échéance,
• condamner la SCI LES AVETTES LSAD à lui payer une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 37 de la Loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,
• condamner la SCI LES AVETTES LSAD aux dépens, avec un droit de recouvrement direct au profit de Maître Emilie CAMBOURNAC.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions de la SCI LES AVETTES LSAD et à celles de Madame [P] [K], visées par le greffe le 24 juin 2026 et soutenues oralement à l’audience, pour l’exposé de leurs plus amples prétentions et de leurs moyens respectifs.
Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande tendant à écarter des débats les pièces produites par Madame [P] [K] le jour de l’audience :
L’article 15 du code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.
L’article 16 du même code dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
En l’espèce, la SCI LES AVETTES LSAD demande à ce que deux pièces soient écartées des débats au motif qu’elles ont été transmises à l’audience du 24 juin 2026, à savoir: un compte rendu d’examens urinaires du 23 juin 2026 et une attestation sur l’honneur du 24 juin 2026.
L'examen de ces pièces par la SCI LES AVETTES LSAD le jour-même de l'audience, de par leur nombre (deux) et leur contenu, s'avérait toutefois possible, des observations orales pouvant être formulées lors des débats en fin d’audience après une analyse succincte desdites pièces.
Par conséquent, la SCI LES AVETTES LSAD sera déboutée de sa demande tendant à écarter le compte rendu d’examens urinaires du 23 juin 2026 et l’attestation sur l’honneur du 24 juin 2026 produits par Madame [P] [K].
Sur la demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux :
L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
En l’espèce, Madame [P] [J] a pris à bail le 16 octobre 2019 le logement appartenant à la SCI LES AVETTES LSAD situé [Adresse 5] à [Localité 4].
Ce bail, conclu le 16 octobre 2019 pour une durée de 3 ans, a commencé à courir le 22 octobre 2019, pour se terminer, après une reconduction triennale, le 21 octobre 2025 à minuit.
Ainsi, le congé de la SCI LES AVETTES LSAD du 14 avril 2025 a donc été régulièrement délivré six mois avant l’échéance précitée, de sorte qu’il est intervenu en temps utile.
Il sera en outre relevé que le congé indique comme motif le défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, l’envoi régulier de lettres de relances, mises en demeure et commandements de payer visant à obtenir le règlement des loyers et des charges. Ce congé respecte ainsi les formes requises.
Toutefois, Madame [P] [K] conteste la cessation du paiement intégral de son loyer et ses provisions sur charges. Si elle reconnait avoir eu un retard de paiement de 3 ou 4 mois au plus, elle indique avoir toujours régularisé la situation.
Par courrier en date du 25 juin 2024, la SCI LES AVETTES LSAD a mis en demeure Madame [P] [K] de lui régler la somme de 2 189,79 € au titre des impayés de loyers et provisions sur charges correspondant aux mois de mai, juin et juillet 2024. Or, si à cette date le loyer du mois de juillet 2024 n’était pas exigible compte tenu de la clause stipulée au bail selon laquelle le paiement du loyer est à échoir au 1er, Madame [P] [K] était tenue aux paiements des mois de mai et juin 2024.
Le 3 février 2025, la SCI LES AVETTES LSAD a fait signifier à Madame [P] [K] un commandement de payer les loyers impayés d’un montant total de 1 416,20 €, et visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail. Il y a lieu de préciser que cette créance correspond à plus de deux mois de loyer. Le décompte produit aux débats, arrêté au 23 juin 2026, confirme cette créance qui exclut le mois de février 2025 et démontre qu’un règlement de 1 337,63 € est intervenu le 1er avril 2025. Madame [P] [K] n’a donc pas désintéressé intégralement les causes du commandement de payer dans le délai de 2 mois.
Le 25 mars 2025, la SCI LES AVETTES LSAD a fait signifier à Madame [P] [K] un commandement de payer les loyers impayés de février et mars 2025 d’un montant total de 1 386,60 € en visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail. Le décompte du 23 juin 2026 démontre que Madame [P] [K] n’a pas désintéressé les causes du commandement de payer dans le délai de 2 mois, aucun paiement n’étant intervenu entre le 2r avril et le 12 août 2025, outre le règlement de 1 337,63 € précité régularisant partiellement le premier commandement délivré.
Le 29 juillet 2025, la SCI LES AVETTES LSAD a fait signifier à Madame [P] [K] un commandement de payer les loyers impayés d’un montant total de 4 238,37 € en visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail. Si le décompte du 23 juin 2026 fait état de ce montant et de trois versements les 12 août et 5 septembre 2025 émanant de la CAF d’un montant de 1 129 € et 156 €, et le 29 septembre 2025 d’un règlement de Madame [P] [K] d’un montant de 1 400 €, soit un total de 2 685 €, les causes du commandement n’ont pas été désintéressées dans le délai de deux mois.
Par ailleurs, ce même décompte fait état d’un impayé de 2 158,47 € à la date de la délivrance du congé le 14 avril 2025, soit trois fois le montant du loyer et des provisions sur charges, puis de 459,76 € à la date du 23 juin 2026.
Il ressort donc de ce qui précède que les paiements de Madame [P] [K] interviennent de manière irrégulière depuis le 1er septembre 2024 et à des dates ne respectant pas l’obligation contractuelle de payer son loyer et ses provisions sur charges le 1er de chaque mois.
Compte-tenu du montant de la dette au jour de la délivrance du congé, de l’irrégularité des paiements, de la récurrence des retards de paiement, les paiements systématiquement tardifs et irréguliers, nonobstant les versements intervenus, constituent un manquement grave de la locataire à ses obligations légales et contractuelles, et par voie de conséquence, un motif légitime et sérieux au congé délivré le 14 avril 2025. Il n’y a pas lieu d’examiner le moyen tiré de troubles de voisinage qui seraient imputables à Madame [K] alors que le seul motif visé dans le congé est le non paiement des loyers et charges à leur terme et que ce motif est jugé sérieux et légitime.
Par conséquent, il y a lieu de déclarer valide le congé daté du 14 avril 2025 qui a pris effet au 21 octobre 2025 à minuit.
Madame [P] [K] est donc déchue de plein droit de tout titre d'occupation à compter du 22 octobre 2025, et sera déboutée de sa demande tendant à déclarer nul et non avenu le congé signifié le 14 avril 2025.
Le bail étant résilié par l’effet du congé, il n’y a pas lieu de répondre au moyen de la défenderesse relatif à la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en ce qu’il vise à faire échec à la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.
Sur la demande visant à suspendre les effets de la clause résolutoire fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
L’article 24, VII, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, l’article 24, VII, de la loi du 6 juillet 1989 précité est relatif à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Or, le bail conclu entre les parties n’est pas reconduit en raison de la validation du congé pour motif légitime et sérieux. Il n’est donc pas été résilié par l’effet de la clause résolutoire stipulée au bail.
Par conséquent, Madame [P] [K] sera déboutée de sa demande visant à suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.
Madame [P] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2025.
Sur les demandes d’expulsion et en paiement des indemnités d’occupation :
Le bail étant résilité par l’effet du congé, l'expulsion de Madame [P] [K] et de tous occupants de son chef sera dès lors ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux, dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Madame [P] [K], occupante sans droit ni titre du logement depuis le 22 octobre 2025, est tenue d'indemniser la SCI LES AVETTES LSAD du préjudice subi par l’occupation du bien au terme du bail par le versement à compter de cette date d'une indemnité d'occupation, dont le montant sera fixé à la somme mensuelle de 695,47 € comme sollicité par la demanderesse, et ce jusqu’à libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :
En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers.
Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.
En l'espèce, la SCI LES AVETTES LSAD produit un décompte de créance arrêté au 23 juin 2026 faisant état d'un impayé de 459,76 € (mois de juin 2026 inclus).
Madame [P] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Par conséquent, Madame [P] [K] sera condamnée à payer à la SCI LES AVETTES LSAD la somme de 459,76 € due au 23 juin 2026, et non 3 479,44 €, somme sollicitée lors des débats mais qui correspond au montant arrêté au 22 octobre 2025, date d’effet du congé.
Madame [P] [K] sera également condamnée à payer à la SCI LES AVETTES LSAD les indemnités d'occupation continuant à courir jusqu'à la libération des lieux.
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement :
L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il y a lieu de relever, à titre liminaire, que Madame [P] [K] sollicite l’octroi de délais de paiement sur une période de 36 mois pour solder sa dette locative et qu’elle invoque successivement les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil.
Les développements qui précèdent ont permis d’établir que Madame [P] [K] ne peut pas solliciter des délais de paiement en se fondant sur l’article 24 précité.
En outre, Madame [P] [K] ne produit aucun élément permettant d’apprécier sa situation financière, ainsi que sa capacité à apurer sa dette locative.
Par conséquent, Madame [P] [K] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.
Sur les frais du procès :
• Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Madame [P] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du congé délivré le 14 avril 2025 et seront recouvrés conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle.
• Sur les demandes d’indemnité fondées sur l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Madame [P] [K], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI LES AVETTES LSAD une somme que l’équité commande de fixer à 1000 € au titre des frais irrépétibles exposés par elle. Madame [P] [K] sera, en conséquence, déboutée de sa demande sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE la Société Civile Immobilière (SCI) LES AVETTES LSAD de sa demande tendant à écarter des débats le compte rendu d’examens urinaires du 23 juin 2026 et l’attestation sur l’honneur du 24 juin 2026 produits par Madame [P] [K] à l’audience du 24 juin 2026 ;
DECLARE valide le congé délivré par la SCI LES AVETTES LSAD à Madame [P] [K] le 14 avril 2025 portant sur le logement pris à bail situé [Adresse 5] à [Localité 4] ;
CONSTATE que Madame [P] [K] est en conséquence déchue de tout titre d'occupation sur le logement précité depuis le 22 octobre 2025 ;
DÉBOUTE Madame [P] [K] de sa demande de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit ;
CONDAMNE Madame [P] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 4] ;
DIT qu'à défaut pour Madame [P] [K] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE à la charge de Madame [P] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges, à compter du 22 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE Madame [P] [K] à payer à la SCI LES AVETTES LSAD la somme de 459,76 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2026 (échéance de juin 2026 incluse) ;
CONDAMNE Madame [P] [K] à payer à la SCI LES AVETTES LSAD la somme de 695,47 € par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2026 jusqu’au jour de la libération des lieux, et en tant que de besoin la CONDAMNE à payer à la SCI LES AVETTES LSAD lesdites indemnités d'occupation, étant précisé que les sommes dues à titre d’indemnités d’occupation se compenseront avec les versements éventuellement déjà effectués par Madame [P] [K] depuis l’expiration du bail ;
DÉBOUTE Madame [P] [K] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement ;
CONDAMNE Madame [P] [K] à payer à la SCI LES AVETTES LSAD la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE Madame [P] [K] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [P] [K] aux dépens, en ce compris le coût du congé délivré le 14 avril 2025, qui seront recouvrés conformément aux règles applicables en matière d’aide juridictionnelle;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE
