Tribunal judiciaire, 11 septembre 2026. 26/01934

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2026 _____________________________________________________________________________ N° RG 26/01934 - N° Portalis DBZA-W-B7K-FM3G Minute 26- Jugement du : 11 septembre 2026 La présente décision est prononcée le 11 septembre 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction; Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ; Date des débats : 22 juin 2026 DEMANDEUR : S.A. D'HLM PLURIAL NOVILIA [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Me Clémence GIRAL-FLAYELLE avocate au barreau de Reims ET DÉFENDEURS : Madame [U] [M] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1] Madame [H] [E] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1] Comparantes en personne EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 30 octobre 2024, la société PLURIAL NOVILIA a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [U] et Mme [E] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 426,37 euros et d’une provision pour charges de 126,39 euros. Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier le 10 février 2026 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 4 107,31 euros. Soutenant le caractère infructueux de ce commandement, la société PLURIAL NOVILIA, par assignation du 14 avril 2026, a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] aux fins de voir constater, sous bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire, et par voie de conséquence, ordonner leur expulsion, obtenir leur condamnation au paiement solidaire de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, d’une indemnité au visa de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance. Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer à l’assignation pour un exposé détaillé des prétentions et moyens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 avril 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 22 juin 2026, la société PLURIAL NOVILIA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 mai 2026, s'élève désormais à 6 263,74 euros. La société PLURIAL NOVILIA considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Au soutien de ses prétentions, PLURIAL NOVILIA fait valoir que les locataires ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai imparti. Mme [M] [U] et Mme [E] [H], comparantes, ne contestent pas la dette locative. Elles sollicitent des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ceux-ci. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [M] [U] et Mme [E] [H] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026, par mise à disposition au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 février 2026. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4 107,31 euros n’a pas été réglée par ces dernières dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2026 à 24 heures, soit six semaines après la signification dudit commandement selon les modalités de computation des délais prévus à l’article 642 du code de procédure civile. La résiliation du bail étant intervenue de plein droit à cette date, les locataires sont donc désormais occupantes sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu'il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire. Dans ce prolongement, la résiliation du bail emportant obligation de libérer les lieux, il y a lieu d’ordonner, à défaut de départ volontaire, leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2026, Mme [M] [U] et Mme [E] [H] lui devaient la somme de 6 263,74 euros, les frais de procédure ayant été expurgés. Mme [M] [U] et Mme [E] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elles seront solidairement condamnées à payer cette somme à la bailleresse, une clause de solidarité étant stipulée au contrat de bail. 3. Sur l’indemnité d’occupation Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. Dans ce prolongement, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. En l’espèce, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis la résiliation du bail, le locataire cause un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [M] [U] et Mme [E] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société PLURIAL NOVILIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE l’action de la société PLURIAL NOVILIA recevable ; CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 février 2026 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ; CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 octobre 2024 entre la société PLURIAL NOVILIA, d’une part, et Mme [M] [U] et Mme [E] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 24 mars 2026 à 24 heures ; DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [M] [U] et Mme [E] [H], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ; ORDONNE à Mme [M] [U] et Mme [E] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si nécessaire et d’un serrurier ; CONDAMNE conjointement Mme [M] [U] et Mme [E] [H] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, sous déduction des versements déjà effectués, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ; DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; CONDAMNE solidairement Mme [M] [U] et Mme [E] [H] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 6 263,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mai 2026 ; DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNE in solidum Mme [M] [U] et Mme [E] [H] à payer à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Mme [M] [U] et Mme [E] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 février 2026 et celui desassignations du 14 avril 2026 ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge