Tribunal judiciaire, 20 octobre 2026. 23/00909

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[Localité 1] JUGEMENT DU : 20 Octobre 2026 ROLE : N° RG 23/00909 N° Portalis DBW2-W-B7H-LWX6 AFFAIRE : [E] [D] C/ Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] À [Localité 1] [Localité 2]) le à Me Benjamin NAUDIN Me Michel SAMOURCACHIAN COPIE(S)délivrée(s) le à Me Benjamin NAUDIN Me Michel SAMOURCACHIAN N° 2026 CHAMBRE CONSTRUCTION DEMANDERESSE Madame [E] [D] née le 12 Août 1993 à [Localité 1] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Michel SAMOURCACHIAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE DEFENDERESSE Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] À [Localité 1], sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire le société SELARL AJASSOCIES, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 423 719 178, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de Me [A] [F] représentée par Me Benjamin NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué à l’audience par Me TRAMIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats : PRÉSIDENT : Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente Statuant à juge unique A assisté aux débats : Madame Ophelie BATTUT, Greffière et Madame Marie PECOURT, Greffière lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS A l’audience publique du 02 Juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 20 Octobre 2026. JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe signé par Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente assistée de Madame PECOURT Marie, Greffière EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Madame [D] est propriétaire des lots n o 2, 3 et 7 de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 4], cadastré section AS n o [Cadastre 1] ; cet immeuble est composé d'un rez-de-chaussée élevé de deux étages. Messieurs [X] et [V] ont acquis en indivision, par acte notarié de vente du 2 décembre 2020, les lots n o 5 et 6 correspondants à l'appartement situé au second étage de l'immeuble. Le lot n° 4 appartenait à M [G] [C] – [N], décédé en juillet 2021, fils de M [R] [C] – [N]. Sont venus à la succession de M [G] [C] – [N], ses père et mère, son frère et sa sœur. Une assemblée générale s’est tenue le 15 décembre 2022. Le procès-verbal a été notifié à Madame [D] le 28 décembre 2022. Par assignation en date du 27 février 2023, Madame [D] a fait citer le syndicat des copropriétaires aux fins d’annulation de la résolution n°20 de cette assemblée générale. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 avril 2026, Madame [E] [D] sollicite du tribunal de : Vu la loi n o 65-557 du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 25 et 26, Vu le décret n o 67-223 du 17 mars 1967, et notamment ses articles 6, 10,11, 13 et 19-2, Vu les pièces produites aux débats, Entendre annuler la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 15 décembre 2022 ; S'entendre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 5] condamner à payer à Madame [E] [D] la somme de 3000, 00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Me Michel SAMOURCACHIAN, sur son affirmation de droit Entendre ordonner qu'il n’y a pas lieu d'écarter l’application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Madame [E] [D]. En réplique, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], sis [Adresse 7] Provence a déposé des conclusions le 23 avril 2026 dans lesquelles elle demande au tribunal de : Vu la loi du 10 Juillet 1965 et ses décrets d’application, Vu les articles 515, 696 et 700 du CPC REJETER l’ensemble des demandes formées à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] CONDAMNER Madame [D] à verser la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance sous distraction au profit de Me Benjamin Naudin sous les termes de l’article 699 du Code de procédure civile Par ordonnance du 26 juin 2025, le juge de la mise en état a clôturé la présente procédure avec effet différé au 28 avril 2026 et a renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 2 juin 2026. Lors de l'audience du 2 juin 2026, le jugement a été mis en délibéré au 15 septembre 2026. Le délibéré a été prorogé au 20 octobre 2026. Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 juin 2022 L’article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Bien que la prétention tendant à l’annulation globale de l’assemblée générale du 10 juin 2022 soit développée dans les motifs des conclusions, cette prétention n’est pas reprise aux termes de leur dispositif. Le tribunal n’est est dès lors pas saisi. Sur la demande d’annulation de la résolution n°20 La résolution porte sur la ratification des travaux de toiture réalisés à l’initiative de Messieurs [X] et [V]. Madame [D] soutient d'abord que la résolution n° 20 vise à ratifier a posteriori des travaux ayant entraîné la suppression des combles et d'une trappe d'accès au toit située dans la cage d'escalier. Elle argue que les combles constituaient des parties communes en raison de leur rôle structurel essentiel pour la stabilité du bâtiment et de leur utilité collective en matière d'isolation thermique. Dès lors, la validation de leur appropriation au profit exclusif de deux copropriétaires est illicite et ne respectait pas les règles de vote de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, Madame [D] soulève un abus de majorité en démontrant que la résolution est contraire à l'intérêt collectif. Elle explique que les travaux de toiture, loin d'être conservatoires, ont provoqué des malfaçons ayant conduit à un arrêté de mise en sécurité et à l'interdiction d'occuper l'immeuble. Elle précise que cette situation a engendré des frais collectifs importants, s'élevant à 20.495 euros pour les premières expertises et mises en sécurité, auxquels s’ajoute un devis de réfection de la toiture de 104.093 euros. Elle ajoute que les travaux violent les règles d'urbanisme du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), engageant ainsi la responsabilité et le coût financier de l'ensemble du syndicat. En réplique, le syndicat des copropriétaires affirme que Madame [D] ne rapporte pas la preuve de l'existence de combles ni de leur qualification de parties communes, ces éléments étant absents du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division. Il soutient qu'il s'agit en réalité d'une mezzanine en bois à usage privatif et considère que les clichés produits par la demanderesse sont non probants ou tronqués. Enfin, sur le grief d'abus de majorité, le défendeur argue que la résolution n'est pas contraire à l'intérêt collectif puisqu'elle permet une rénovation de la toiture sans frais pour la collectivité. Il rejette l'idée d'un favoritisme envers la majorité, soulignant que la demanderesse, copropriétaire minoritaire, profite des travaux sans en supporter le coût. Quant aux arguments sur l'urbanisme, il rappelle que la résolution prévoit la responsabilité personnelle des consorts [X] et [V]. S'agissant du conduit de ventilation, il conteste la validité d'un procès-verbal de 2019 et invoque l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pour affirmer qu'une assemblée générale ne peut imposer la modification de la jouissance des parties privatives d'un copropriétaire. Sur ce, il ressort d’évidence des pièces produites que la création des dites fenêtres a conduit à la suppression des combles sous toiture qui étaient présentes avant les travaux. Ces fenêtres n’ont de sens que pour autant qu’elles donnent directement dans l’appartement occupant le deuxième étage de l’immeuble, et dès lors l’autorisation visant à la créer procèdre nécessairement à une modification des parties communes, par la suppression du faux plafond, constituant également le plancher des combles de l’immeuble. De plus, ces travaux ont conduit à une fragilisation de l’immeuble et partant, il ne ressort pas de l’intérêt collectif que la ratification soit nécessaire, mais serait en ces termes constitutive d’un abus de majorité. Dès lors, la majorité requise pour la modification de l’attribution des parties communes n’ayant pas été respectée, la résolution sera annulée. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires, qui perd à l'instance, sera condamné aux dépens, distraits au profit de Me Michel SAMOURCACHIAN, sur son affirmation de droit. En considération de l'équité, il sera condamné à payer à Madame [D] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Enfin, l'exécution provisoire, qui n'est pas incompatible avec la présente décision, est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant après par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort: ANNULE la résolution n°20 du procès-verbal d’assemblée générale en date du 15 décembre 2022 des copropriétaires de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 4], CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] [Localité 6], sis [Adresse 1] [Localité 6] à payer à Madame [E] [D] la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédue civile, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], sis [Adresse 8] [Localité 7] aux dépens, distraits au profit de Me Michel SAMOURCACHIAN, sur son affirmation de droit RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise en disposition au greffe, par la Chambre de la Construction du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, la minute étant signée par Mme DELSUPEXHE Laure, Vice-présidente, et Mme PECOURT Marie, greffière. LE GREFFIER LE PRESIDENT