Cour d'appel, 22 septembre 2026. 25/02255

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 22 SEPTEMBRE 2026 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/02255 - N° Portalis DBVK-V-B7J-QUOP Décision déférée à la Cour : Jugements du 4 AVRIL 2024 et 04 MARS 2025 - Tribunal judiciaire de MONTPELLIER Ordonnance de jonction des RG 25/02256 et RG 25/02255 sous RG 25/2255 en date du 16 octobre 2025 APPELANTE dans RG 25/02256 et RG 25/02255 : Syndic de copropriété [Adresse 1] pris en son syndic en exercice la SAS CENTURY 21 - GRANIE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°317 751 311 domicilié [Adresse 2], agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER - BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Esther GOURMELIN, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Fanny MEYNADIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant INTIMEE dans RG 25/02256 et RG 25/02255 : Madame [H] [L] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant Ordonnance de clôture du 20 Mai 2026 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2026,en audience publique, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. André LIEGEON, Président de chambre Mme Corinne STRUNK, Conseillère M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier. * * * FAITS et PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES : [H] [L] née [P] était propriétaire avec son époux, [J] [L], des lots n° 25, 26 et 27 de l'état descriptif de division de l'immeuble en copropriété dénommée "[Adresse 1]" situé [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 1] (Hérault). Un arriéré de charges de copropriété étant demeuré impayé, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" a, par exploit du 20 décembre 2021, fait assigner M. et Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Montpellier (chambre de proximité) en paiement de la somme de 10 837,91 € en principal ; M. [L] est décédé en cours d'instance, le 8 juin 2022. Par jugement du 4 avril 2024, le tribunal a notamment : -dit n'y avoir lieu à prononcer l'interruption de l'instance, -dit que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" à l'égard de l'indivision formée par [J] [L] et [H] [L] s'élève à la somme de 5345,12 € représentant les charges échues impayées et les appels de fonds, arrêtés au 5 février 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2021, -dit que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" à l'égard de l'indivision s'élève à la somme de 25 € au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, -condamné Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires ces sommes à proportion de sa quote-part dans l'indivision, -condamné Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, -condamné Mme [L] à verser au syndicat des propriétaires la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné la même aux dépens. Le 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "le [Etablissement 1]" a présenté une requête en omission de statuer et en rectification d'erreur matérielle, exposant que dans son jugement du 4 avril 2024, le tribunal avait omis de statuer sur sa demande principale tendant à la condamnation de Mme [L] à lui verser la somme de 10 835,91 € au titre des charges et appel de fonds arrêtés au 5 février 2024 et qu'il avait par erreur déduit le montant d'une condamnation qui avait déjà été réglée par des époux. Le tribunal, par jugement du 4 mars 2025, a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires aux fins de rectification d'erreur matérielle et d'omission de statuer du jugement rendu le 4 avril 2024. Pour statuer comme il a fait, le premier juge a considéré que l'interprétation erronée d'un document, telle qu'invoquée par le syndicat des copropriétaires, ne constituait pas une erreur matérielle et que la condamnation de Mme [L] au paiement des charges à proportion de sa quote-part dans l'indivision valait implicitement rejet de sa demande principale en paiement de la totalité des charges dues par l'indivision. Par deux déclarations reçues le 25 avril 2025 au greffe de la cour, le syndicat des copropriétaires de la résidence "le [Etablissement 1]" a relevé appel du jugement du 4 avril 2024 et du jugement du 4 mars 2025 ; les deux procédures inscrites au répertoire général sous les n° 25/02255 et 25/02256 ont été jointes par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 16 octobre 2025 sous le n°25/02255. Le syndicat des copropriétaires demande la cour, dans ses dernières conclusions déposées le 8 janvier 2026 via le RPVA, d'infirmer les jugements en leurs dispositions critiquées et, ce faisant, de : A titre principal, -condamner Mme [L] à lui payer la somme de 4433,77 € au titre des charges et travaux de copropriété dus à compter du 1er juillet 2018 et arrêtés au 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 3 mai 2021, -condamner Mme [L] à lui payer la somme de 615,12 € au titre des frais à savoir les frais de relance et de mise en demeure, dus à compter du 1er juillet 2018 et arrêtés au 2 juillet 2025, conformément au contrat de syndic et à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, arrêtés au 5 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mai 2021, A titre subsidiaire, -fixer la quote-part de Mme [L] pour les lots 25, 26 et 27 de la copropriété "le Delta", -à défaut, condamner Mme [L], sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la présente décision, à communiquer au syndicat des copropriétaires sa quote-part sur les lots 25, 26 et 27, -en tout état de cause, condamner Mme [L], à proportion de sa quote-part, à lui payer : ' la somme de 4433,77 € au titre des charges et travaux de copropriété dus à compter du 1er juillet 2018 et arrêtés au 2 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 3 mai 2021, ' la somme de 615,12 € au titre des frais à savoir les frais de relance et de mise en demeure, dus à compter du 1er juillet 2018 et arrêtés au 9 juillet 2025 conformément au contrat de syndic et à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, arrêtés au 5 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 mai 2021, En tout état de cause, -débouter Mme [L] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -la condamner, sous astreinte de 200 € par jour de retard, à lui communiquer l'identité des coindivisaires et leurs droits, des lots 25, 26 et 27 de la copropriété "le Delta", -condamner Mme [L] à lui payer une somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts, -condamner la même à lui payer une somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ('). Mme [L], dont les conclusions ont été déposées le 15 octobre 2025 par le RPVA, sollicite de voir confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du 4 mars 2025 et ce faisant : -constater qu'à la suite du décès de M. [L], le lot de copropriété est entré en indivision successorale entre elle et leur enfant, -juger que, faute de stipulations contraires dans le règlement de copropriété, elle ne peut être tenue au paiement des charges de copropriété que dans la limite de sa quote-part dans ladite indivision, -juger qu'elle a intégralement réglé les causes du jugement du 4 avril 2024 ainsi que cela ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, -juger que les frais de recouvrement de 615,12 € ne présentent pas le caractère nécessaire, justifié et individualisable exigé par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'ils ne sauraient être mis à sa charge, par conséquent, - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence "le [Etablissement 1]" de toute demande à ce titre, -juger que l'indemnité de 500 € allouée par le premier juge constitue une réparation suffisante au regard du préjudice allégué, -juger qu'elle ne peut être contrainte, sous astreinte, de transmettre des informations dont elle ne dispose pas à ce jour, la succession de M. [L] n'étant pas liquidée, -rejeter les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 1]" aux fins d'astreinte, de majoration des dommages-intérêts et de sa condamnation solidaire à la totalité des sommes dues, -débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions -le condamner à lui verser la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 20 mai 2026. MOTIFS de la DECISION : Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telle que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 (')." L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, par ailleurs, que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence "le [Etablissement 1]" produit, entre autres pièces, les procès-verbaux d'assemblées générales tenues entre 2016 et 2023 portant approbation des comptes, adoption des budgets prévisionnels et vote de travaux, l'ensemble des appels de fonds relatifs aux charges courantes, aux cotisations au fonds de travaux et aux travaux votés en assemblée générale couvrant la période du 1er janvier 2016 au 1er juillet 2025, ainsi que les décomptes individuels de charges se rapportant aux exercices clos les 31 décembre 2017, 31 décembre 2018, 31 décembre 2019, 31 décembre 2020, 31 décembre 2021, 31 décembre 2022 et 31 décembre 2023. Il communique également le contrat de syndic conclu avec la société Granié immobilier à l'enseigne "Century 21 " détaillant en particulier, au point 9, les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires, deux lettres de mise en demeure adressées les 7 décembre 2018 et 25 mars 2019 à M. et Mme [L] et un décompte de la créance arrêtée au 9 juillet 2025 à la somme de 7033,70 € incluant notamment l'arriéré de charges (4433,77 €), les frais de recouvrement (615,12 €) et les dépens exposés (111,41 €). Un précédent jugement du tribunal d'instance de Montpellier en date du 22 juin 2017 avait condamné M. et Mme [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "le [Etablissement 1]" la somme de 4772,20 € au titre d'un arriéré de charges dû au 1er juillet 2016, appel de fonds du 2ème semestre 2016 inclus, outre les sommes de 50 € au titre des frais de recouvrement et 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ces condamnations ont été réglées, ainsi qu'il résulte du décompte de la créance arrêtée au 9 juillet 2025. L'extrait de compte, produits aux débats, fait également apparaître que M. et Mme [L] étaient à jour de leurs charges de copropriété à la date du 1er avril 2018, une fois réglé l'appel de fonds afférent au 2ème trimestre 2018 (soit la période d'avril à juin 2018). Ainsi, sur la période du 28 juin 2018 (date de régularisation des charges de l'exercice clos le 31 décembre 2017) au 1er juillet 2025, la somme restant due, en ce compris l'appel de fonds du 3ème trimestre 2025, au titre des appels de fonds sur les charges courantes, des cotisations au fonds de travaux, des soldes de régularisation des charges en fin d'exercice et des appels de fonds relatifs aux travaux réalisés, s'élève, en l'état des pièces produites, à la somme totale de 5133,77, déduction faite des règlements effectués (notamment un versement de 5345,12 € effectué le 3 mai 2024 en exécution du jugement du 4 avril 2024) ; la demande en paiement du syndicat des copropriétaires limitée à la seule somme de 4433,77 € au titre de l'arriéré dû au 1er juillet 2025 apparaît donc fondée. Le premier juge a justement retenu, s'agissant des frais de recouvrement, que le syndicat des copropriétaires avait imputé au débit du compte des frais d'huissier relevant des dépens de l'instance, ainsi que des frais et honoraires d'avocat entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile. Les frais de mise en demeure et de relance, correspondant aux lettres des 7 décembre 2018 et 25 mars 2019 adressées par le syndic à M. et Mme [L], doivent être regardés comme des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et imputés aux copropriétaires concernés pour leurs montants prévus dans le contrat de syndic, soit pour la somme totale de 50 € ; en revanche, il n'est pas justifié en quoi les diligences accomplies par le syndic en vue de la constitution du dossier transmis à l'avocat et de suivi du dossier devraient être considérées, par référence au contrat de syndic, comme des diligences exceptionnelles et non comme des diligences relevant de la gestion courante. Dans son jugement du 4 avril 2024, le tribunal a dit que Mme [L] ne serait tenue au paiement des sommes dues au syndicat des copropriétaires qu'à proportion de sa quote-part dans l'indivision successorale ; pour solliciter la confirmation du jugement de ce chef, celle-ci fait valoir qu'aucune clause du règlement de copropriété ne déroge au principe de la non solidarité des dettes entre coïndivisaires, qu'au décès de son époux avec lequel elle était mariée sous le régime de la communauté, les lots de copropriété sont entrés en indivision entre elle et l'enfant mineur commun, que le syndic a été informé du décès au plus tard le 23 septembre 2022, date du courrier de son avocat faisant état du décès, que la succession n'est toujours pas liquidée, le notaire ayant indiqué, par courriel du 3 février 2023, que l'acceptation de l'héritier mineur nécessitait une autorisation du juge des tutelles, et qu'elle n'est pas en mesure de fournir des informations qu'elle ne possède pas quant à l'identité des coïndivisaires et leurs droits dans la succession. Pour autant, s'il est de principe qu'en l'absence de stipulation contraire dans le règlement de copropriété, les charges de l'indivision au nombre desquelles figurent les charges de copropriété sont supportées, notamment par référence à l'article 815-10, alinéa 3, du code civil, par tous les indivisaires proportionnellement à leurs droits dans l'indivision, encore faut-il que le syndicat des copropriétaires réclamant le paiement d'un arriéré de charges afférent à un bien indivis, ait connaissance des droits des indivisaires dans l'indivision, alors qu'en vertu de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. En l'occurrence, le syndicat des copropriétaires de la résidence "le [Etablissement 1]" a certes eu connaissance du décès de M. [L] survenu le 8 juin 2022, mais les quotes-parts respectives dans l'indivision successorale de sa veuve et de l'enfant commun ne lui ont pas été notifiées ; Mme [L], qui se borne à communiquer un courriel du notaire en charge de la succession adressé à son avocat le 20 février 2023, indiquant adresser une requête au juge des tutelles concernant l'enfant mineur (sic), n'est pas fondée à soutenir qu'elle ne dispose pas des informations de nature à permettre la division de la dette entre les héritiers, d'autant que la succession est ouverte, maintenant, depuis plus de quatre ans. Mme [L] doit donc être condamnée au paiement de la somme de 4433,77 € correspondant à l'intégralité de la dette, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2026, date de notification des conclusions devant la cour contenant la demande en paiement, quitte pour elle à en poursuivre le recouvrement auprès de son coïndivisaire proportionnellement à la quote-part de celui-ci dans l'indivision ; il convient également de mettre à sa charge la somme de 50 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2021, date de l'assignation introductive d'instance. En état, le syndicat des copropriétaires est sans intérêt à solliciter la condamnation de celle-ci à lui communiquer sous astreinte l'identité des coïndivisaires des lots n° 25, 26 et 27 de l'état descriptif de division et leurs droits respectifs. Pour allouer, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, le premier juge a justement retenu que la carence de Mme [L] à s'acquitter de ses charges a causé au syndicat, ainsi confronté à des difficultés de trésorerie, un préjudice direct et certain, distinct du simple retard dans le paiement ; il convient d'ajouter que le compte a été constamment débiteur à compter de juin 2018, atteignant un solde de plus de 9000 € fin 2023, avant d'être réduit courant 2024 tenant les règlements effectués, notamment en exécution du jugement du 4 avril 2024 ; le préjudice du syndicat peut dès lors être indemnisé par l'allocation de la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts. L'appel du jugement du 4 mars 2025, rejetant les demandes du syndicat des copropriétaires aux fins de rectification d'erreur matérielle et d'omission de statuer, devient sans objet tenant la réformation du jugement du 4 avril 2024 sur l'imputabilité de la dette. Au regard de la solution apportée à la solution du litige, Mme [L] doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € en remboursement des frais non taxables que celui-ci a dus exposer, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Statuant publiquement et contradictoirement, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 4 avril 2024, mais seulement en ce qu'il dit n'y avoir lieu à prononcer l'interruption de l'instance, condamne Mme [L] à verser au syndicat des propriétaires la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamne la même aux dépens de l'instance, Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau, Condamne [H] [L] née [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "le [Etablissement 1]" : -la somme de 4433,77 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété dû au 1er juillet 2025 en ce compris l'appel de fonds du 3ème trimestre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2026, -la somme de 50 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2021, -la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts, Rejette toutes autres demandes, Dit sans objet l'appel du jugement du 4 mars 2025, Condamne Mme [L] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La Greffière Le  Président