Tribunal judiciaire, 08 septembre 2026. 26/00090

30B MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 08 Septembre 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00090 - N° Portalis DB3I-W-B7K-C7ZG AFFAIRE : S.C.I. SCI [D] C/ S.A.R.L. SARL [F], S.A. BANQUE POPULAIRE [Localité 1] OUEST TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE ORDONNANCE DE REFERE DU 08 Septembre 2026 DEMANDERESSE S.C.I. SCI [D], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Liliane BARRE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE DEFENDERESSES S.A.R.L. SARL [F], dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante S.A. BANQUE POPULAIRE [Localité 1] OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 3] non comparante PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président GREFFIER : Isabelle MASSON, présente lors des débats et Dorothée MALDINEZ, présente lors de la mise à disposition de l’ordonnance Débats tenus à l’audience publique du  20 Juillet 2026 Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 08 Septembre 2026 Ordonnance mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2026 grosse délivrée le 08/09/2026 à Me [Localité 2] EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’un acte notarié du 31 mars 2005, la S.C.I. [D], bailleresse, a donné à bail à la S.A.R.L. [L] [Localité 1] [Localité 3], preneuse, un local commercial situé à l’angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5] à [Localité 4]. Le bail a été renouvelé le 19 mars 2018. Suivant acte notarié du 28 novembre 2022, la S.A.R.L. [L] [Localité 1] [Localité 3] a cédé son fonds de commerce, ainsi que son droit au bail à la S.A.R.L. [F]. Par acte notarié du 26 septembre 2024, la S.A.R.L. [F] s’est engagée à apurer une dette de la S.A.R.L. [L] [Localité 1] [Localité 3] au profit de la S.C.I. MATYHS à hauteur de 18.865,24 € TTC. Cet engagement n’étant pas respecté par la S.A.R.L. [F], le 25 novembre 2025, la S.C.I. [D] lui a fait délivrer une sommation de payer, restée vaine. Par la suite, les loyers n’ont pas été versés. Le bail comporte une clause résolutoire de plein droit en cas, notamment, de non-paiement d'une seule échéance de loyer et après un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer a été délivré à la preneuse le 23 décembre 2025, visant la clause résolutoire insérée dans le bail susvisé, pour un montant de 5.931,21 € TTC, lequel comprend le coût de l’acte. Dans le délai d’un mois imparti par le commandement, la preneuse n’a pas régularisé la somme due. Par ailleurs, la consultation de l’état de nantissement demandé par la S.C.I. [D] a révélé l’existence d’un créancier inscrit, à savoir la Banque Populaire [Localité 1] Ouest. C’est dans ce cadre que, par actes de commissaire de justice en dates du 26 et 31 mars 2026, la S.C.I. [D] a assigné, devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne, la S.A.R.L. [F] et la Banque Populaire [Localité 1] Ouest, aux fins d’obtenir : - constater que la défenderesse S.A.R.L. [F] n’a pas déféré au commandement de payer qui lui a été notifié le 23 décembre 2025 visant la clause résolutoire ; - constater que la dénonciation de la présente a été régulièrement faite au créancier inscrit conformément aux dispositions de l’article L.143-2 al. 1 du Code de commerce ; - constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - prononcer la résiliation du bail commercial avec toutes les conséquences que de droit ; - juger que la S.A.R.L. [F] devra libérer les locaux, objet du bail, de toute occupation de son propre chef et ce, dans un délai de 8 jours de la signification de l’ordonnance à venir ; - juger que, faute pour elle de le faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique ; - fixer l’indemnité d’occupation exigible par la S.A.R.L. [F] à compter de l’ordonnance à venir à la somme mensuelle de 4.000 € et condamner la défenderesse au paiement de ladite indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ; - condamner la S.A.R.L. [F] au paiement à titre de provision des causes de la sommation de payer du 25 novembre 2025, du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 décembre 2025 et des sommes dues arrêtées au 1er mars 2026, soit une somme totale de 31.234,44 € TTC, dont 11.000 € TTC à titre des loyers et 1.369,20 € TTC de taxes et frais, sauf erreur, mémoire ou omission, se décomposant comme suit : Sur le fondement de la sommation de payer du 25 novembre 2025 - 18.865,24 € TTC ;Sur le bail : À la date du commandement : loyers impayés – 4.400 € TTC et taxes foncières impayées – 1.369,20 € TTC.Postérieurement au commandement : loyers impayés – 6.600 € TTC ;- condamner à titre de provision la S.A.R.L. [F] au paiement d’une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner la S.A.R.L. [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer du 25 novembre 2025 et du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 23 décembre 2025, outre le coût des frais de signification et d’exécution à venir, en ce compris ceux afférents à l’expulsion. L'affaire a appelée et plaidée à l'audience du 18 mai 2026. Par ordonnance de référé, en date du 23 juin 2026, le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne : - ORDONNÉ la réouverture des débats à l’audience du 20 juillet 2026 à 9 heures aux fins de précisions par la S.C.I. [D] sur les bases légales dont il entend solliciter l’application au soutien de ses demandes, notamment celle visant à faire prononcer la résiliation du bail ; - DIT que la S.C.I. [D] devra faire signifier ses conclusions complémentaires à la S.A.R.L. [F] et à la BANQUE POPULAIRE [Localité 1] OUEST. L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 20 juillet 2026. La SCI [D] a comparu et a confirmé que la signification de ses dernières conclusions avait été faite. Elle a demandé au juge des référés de : Vu notamment les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, les articles L 143-2 et L 145-41 du Code de Commerce, le commandement du 25 mars 2026 rappelant la clause résolutoire, - constater que la SARL [F] n’a pas déféré au commandement de payer qui lui a été notifié le 23 décembre 2025 visant la clause résolutoire, - constater que la dénonciation de la présente a été régulièrement faite au créancier inscrit conformément aux dispositions de l’article L. 143-2 al.1 du Code de commerce, En conséquence, - constater l’acquisition de la clause résolutoire ET la résiliation du bail commercial dont la SARL [F] est titulaire, sis [Adresse 6], avec toutes les conséquences que de droit, - condamner la SARL [F] à libérer les locaux, objet du bail dont s’agit, de toute occupation de son propre chef et ce, dans un délai de 8 jours de la signification de l’Ordonnance à venir ; - et, faute pour elle de le faire, ordonner son expulsion avec tous les occupants de son chef dans un délai de 8 jours de la signification de l’Ordonnance à venir, des locaux qu’elle occupe, tant des personnes que des biens et ce, si besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier requis ; - fixer l’indemnité d’occupation exigible par la SARL [F] à compter de l’ordonnance à venir, à la somme mensuelle de 4.000,00 €, et condamner la SARL [F], à payer ladite indemnité jusqu’à son départ effectif des lieux loués ; - condamner la SARL [F] au paiement à titre de provision des causes de la sommation de payer du 25 novembre 2025, du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 décembre 2025, et des sommes dues arrêtées au 1er mars 2026, soit une somme totale de 31.234,44 TTC (26.028,70 € HT), dont 11.000 € TTC (9.166,67 € HT) à titre de loyers, et 1.369,20 € TTC de taxes et frais, sauf erreur, mémoire ou omission, se décomposant comme suit : Sur le fondement de la sommation de payer du 25 novembre 2025 : 18.865,24 € TTC (15.721,03 € HT)Sur le bail :A la date du commandement :Loyers impayés : 4.400,00 € TTC (3.666,67 € HT)Taxes foncières impayées : 1.369,20 € TTC (1.141,00 € HT)Et postérieurement au commandement :Loyers impayés 6.600 € TTC (5.500 € HT) (janvier, février, mars 2026)- condamner à titre de provision la SARL [F] au paiement d’une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la SARL [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer du 25 novembre 2025 et du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire délivré le 23 décembre 2025, outre le coût du nantissement, des frais de signification et d’exécution à venir, en ce compris ceux afférents à l’expulsion. Les défenderesses n’ont pas comparu. Le dossier a été mis en délibéré au 8 septembre 2026. MOTIFS L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. » S'agissant du juge des référés, il doit être relevé qu'il statue en principe en fonction des critères de l'article 834 du code de procédure civile, soit en vertu de l'urgence et en l'absence de contestation sérieuse, sauf à ce qu'une clause du contrat ait réservé spécialement sa compétence, comme l'a rappelée la Cour de Cassation. En l'espèce, au contrat liant les parties figure une clause résolutoire à défaut de paiement d'un élément du loyer après commandement de payer infructueux. Il est par ailleurs démontré par la bailleresse que les loyers dus n'ont pas été intégralement versés aux échéances fixées et que, malgré un commandement de payer, signifié le 23 décembre 2025, la régularisation de la situation n'est pas intervenue avant le délai d’un mois visé au contrat de location, ni dans celui d’un mois laissé à disposition par le commandement. Les conditions fixées au contrat de bail sont donc remplies pour mettre en œuvre la clause résolutoire, avec acquisition de la clause résolutoire fixée au 24 janvier 2026, le bail étant résilié de plein droit depuis cette date. L’article 835 du code de procédure civile que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » En l’espèce, du fait de la résiliation du bail, la SARL [F] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Elle devra donc quitter spontanément les lieux, sauf à être expulsée avec le concours de la force publique. La demande de condamnation de la SARL [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable. Cependant, si les parties ont contractuellement fixé, au sein de la clause résolutoire, le montant de l'indemnité d'occupation à une somme majorée des frais exposés par le Bailleur pour en obtenir le recouvrement, cette clause est assimilable à une clause pénale, susceptible d’être réduite en tant que telle par le juge du fond. Il n’y a donc pas lieu à faire application de ces dispositions au stade des référés. En conséquence, la SARL [F] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation également au seul montant du loyer dû jusqu’à sa libération des lieux, soit 2.200 € correspondant au montant du loyer TTC, ce à compter du 24 janvier 2026 jusqu’à sa libération des lieux et sans indexation s’agissant d’une indemnité. Par ailleurs, il n’apparaît pas contestable que la SARL [F] doit payer les arriérés de loyer et charges, outre les montants correspondant à ses autres engagements contractuels, notamment au titre de la reprise de dette de la S.A.R.L. [L] [Localité 1] [Localité 3]. Elle sera donc condamnée à verser à la S.C.I. [D] les sommes provisionnelles de 18.865,24 € TTC au titre de la reprise de la dette de la S.A.R.L. [L] [Localité 1] [Localité 3] au profit de la S.C.I. MATYHS, selon l’acte notarié du 26 septembre 2024. La SARL [F] sera, par ailleurs, condamnée à verser à la S.C.I. [D] l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, somme provisionnelle arrêtée à 11.000 € au 31 mars 2026. En revanche, si l’acte de cession de fonds de commerce stipule que le preneur doit rembourser à titre forfaitaire au bailleur le montant de l'impôt foncier acquitté par ce dernier, la S.C.I. [D] ne verse aux débats aucune pièce, permettant d’établir le quantum de la somme sollicitée à hauteur de 1.369,20 € TTC. Ainsi, il convient de rejeter la demande de la S.C.I. [D] à ce titre. En application de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement engagés sans titre exécutoire et non prescrits par la loi restent à la charge exclusive du créancier, de sorte que la clause du bail transférant forfaitairement ces frais au preneur est réputée non écrite. Ainsi, il convient de rejeter la demande de la S.C.I. [D] au titre de la condamnation de la SARL [F] au paiement du coût de la sommation de payer du 25 novembre 2025. De même, la demande tendant à inclure par avance dans les dépens les frais de signification et d'exécution futurs sera rejetée comme prématurée, ces frais étant recouvrés de plein droit par le commissaire de justice lors de la phase d'exécution forcée sur le fondement de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution. La S.C.I. [D] sollicite enfin la condamnation de la S.A.R.L. [F] au paiement des frais de nantissement. Conformément à l'article 1353 du code civil et à l'article 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention. La bailleresse ne produisant aucune pièce quant à l'existence, la régularité ou le coût d'une telle mesure conservatoire. En conséquence, la demande de la S.C.I. [D], à ce titre, sera rejetée. Les dépens seront mis à la charge de la SARL [F], en ce compris le coût du commandement de payer comme étant imposé par la procédure applicable, et la demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile reçue à hauteur de 1.500€. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort, Tous droits et moyens des parties étant réservés ; CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant la S.C.I. [D] à la SARL [F] à effet du 24 janvier 2026 ; ORDONNONS la libération des lieux volontaire, et à défaut l’expulsion de la SARL [F] et de tout occupant de son chef d’un local commercial situé à l’angle de la [Adresse 4] et de la [Adresse 5] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS l’indemnité d’occupation due par la SARL [F], à compter de la résiliation du bail, soit le 24 janvier 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel de 2.200 €, et au besoin l’y CONDAMNONS à titre provisionnel ; CONDAMNONS à titre provisionnel la SARL [F] à payer à la S.C.I. [D], la somme due, au titre de la reprise de la dette de la S.A.R.L. [L] [Localité 1] [Localité 3], selon l’acte notarié du 26 septembre 2024 à hauteur de 18.865,24 € ; CONDAMNONS à titre provisionnel la SARL [F] à payer à la S.C.I. [D], les sommes dues au titre des arriérés des loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de 11.000 €, selon décompte arrêté au 31 mars 2026 ; REJETONS la demande de la S.C.I. [D] en paiement de la quote-part de la taxe foncière ; CONDAMNONS la SARL [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 novembre 2025 ; REJETTONS le surplus des demandes de la S.C.I. [D] au titre des frais de la sommation de payer du 25 novembre 2025, du nantissement, de signification et d'exécution à venir ; CONDAMNONS la SARL [F] à payer à la S.C.I. [D] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président, et Dorothée MALDINEZ, cadre greffière. Dorothée MALDINEZ Franck NGUEMA ONDO