Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Bénédicte LAVILLE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Lauren SIGLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 25/06870 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAO44
N° MINUTE :
1/2026
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 juin 2026
DEMANDERESSE
SAS HESTIA
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 1]
ayant pour représentant CDC HABITAT, société d’économie mixte dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, membre de NMCG, A.A.R.P.I, vestiaire L007
DÉFENDEUR
Monsieur [X] [N]
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Maître Bénédicte LAVILLE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B1141
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2026-001231 du 30/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 avril 2026
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 juin 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 30 juin 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/06870 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAO44
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé daté du 7 avril 2023, la SAS HESTIA a donné à bail à M. [X] [N], pour une durée de six ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation (comprenant une cave n°C27) situé [Adresse 5], à [Localité 3].
Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la SAS HESTIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 6 033,53 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [N] le 17 février 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025 remis au greffe le 18 juillet suivant, la SAS HESTIA a fait assigner M. [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment d’obtenir son expulsion.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juillet 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.
A l’audience du 14 avril 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, la SAS HESTIA, représentée par son conseil, se référant en partie à son acte introductif d’instance, demande de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion immédiate de M. [X] [N], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
- rejeter la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux,
- condamner M. [X] [N] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et ce, jusqu’à la libération des lieux,
- condamner M. [X] [N] au paiement d’une provision de 23 319,65 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte du 2 avril 2026 (échéance d’avril 2026 incluse),
- condamner M. [X] [N] au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
À l’appui de ses prétentions, la SAS HESTIA fait valoir, au visa des articles 834 et 835, alinéa 2, du code de procédure civile, 1240 et 1728 du code civil et 24 de la loi du 6 juilet 1989, que M. [X] [N] n’a pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié de plein droit. La SAS HESTIA ajoute qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer, le dernier paiement datant du mois de mai 2025.
À l’audience, M. [X] [N], représenté par son conseil, demande de lui accorder un délai de huit mois pour quitter les lieux.
À l’appui de ses prétentions, M. [X] [N] fait valoir qu’il n’a pas repris le versement intégral du loyer en cours, qu’il vit du revenu de solidarité active, a une fille à sa charge et effectue des recherches en vue de son relogement.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 30 juin 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail
Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.
En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 17 février 2025 et l’assignation a été signifiée à M. [X] [N] le 15 juillet 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.
Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 16 juillet 2025 de la présente assignation pour l’audience du 14 novembre 2025, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué après la date d'acquisition de la clause résolutoire n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.
Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail du 7 avril 2023 contient une clause résolutoire en cas d’impayé locatif (article 7 des conditions particulières) et un commandement de payer visant les dispositions légales et cette clause résolutoire a été signifié au locataire le 14 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6 033,53 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. M. [X] [N] n’apporte pas la preuve du paiement alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.
Le bail s'est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 15 avril 2025.
Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail depuis cette date et d’ordonner à M. [X] [N] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et, pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS HESTIA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, la situation familiale de M. [X] [N] (une fille en résidence alternée selon le diagnostic social et financier parvenu avant l’audience) ne justifie pas à elle seule que lui soient octroyés des délais pour quitter les lieux. M. [X] [N] a d’ores et déjà bénéficié de près d’une année depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 14 avril 2025 pour rechercher un logement, délai auquel s’ajouteront ceux liés à la procédure d’expulsion. Il résulte enfin du décompte locatif produit que le dernier loyer intégralement payé par ce dernier date du mois d’octobre 2024, de sorte que son maintien dans les lieux contribue à augmenter une dette qu’il ne semble pas en mesure de pouvoir régler. Pour ces raisons, l’octroi de délais pour quitter les lieux apparaît inopportun.
En conséquence cette demande sera rejetée.
Sur les demandes de provision
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il se déduit enfin des articles 544 et 1240 du code civil que l’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui est constitutive d’une faute qui ouvre droit à indemnité pour ce dernier. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice réel subi par le bailleur en raison de la privation du bien et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés. Le préjudice correspond à la perte des loyers et provisions pour charges sur la période d’occupation.
En l’espèce, en sa qualité de locataire, M. [X] [N] doit s’acquitter des loyers et provisions pour charges jusqu’au 14 avril 2025. Postérieurement à cette date, M. [X] [N] occupe sans droit ni titre le logement comprenant une cave n°C27 sis [Adresse 5], à [Localité 3] et est donc redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Son montant équivaut à celui du loyer et provision pour charges en vertu du principe ci-dessus énoncé.
La SAS HESTIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 avril 2026, M. [X] [N] est débiteur à son égard de la somme de 23 319,65 euros, soustraction faite de frais de procédure imputés et en tenant compte de l’indemnité d’occupation due depuis le 15 avril 2025.
M. [X] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil, il est redevable de cette somme au bailleur.
M. [X] [N] sera en conséquence condamné à payer la somme de 23 319,65 euros à titre de provision.
Il sera également condamné à payer mensuellement, à titre provisionnel, l’indemnité fixée à 1 310,48 euros pour son occupation du bien depuis le mois de mai 2026 jusqu’à libération effective des lieux et ce, avec indexation dans les conditions du bail résilié.
Sur les demandes accessoires
M. [X] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser ce que recouvrent ces frais, ceux-ci étant limitativemet énumérés à l’article 695.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,
Déclarons recevable la demande de la SAS HESTIA aux fins de constat de résiliation du bail du 7 avril 2023 ;
Constatons que le contrat conclu le 7 avril 2023 entre la SAS HESTIA et M. [X] [N] concernant les locaux (comprenant une cave n°C27) situés [Adresse 5], à [Localité 3] est résilié depuis le 15 avril 2025 ;
Rejetons la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [X] [N] ;
Ordonnons en conséquence à M. [X] [N] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;
Disons qu’à défaut pour M. [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAS HESTIA pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons M. [X] [N] à payer à la SAS HESTIA, à titre de provision, la somme de 23 319,65 euros à valoir sur loyers et charges ainsi que les indemnités d’occupation impayés au 2 avril 2026 (échéance du mois d’avril 2026 incluse) ;
Condamnons M. [X] [N] à verser à la SAS HESTIA, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 310,48 euros par mois, avec indexation dans les conditions du bail résilié, et ce, pour son occupation du bien à compter du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux par remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire ;
Condamnons M. [X] [N] à verser à la SAS HESTIA une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Condamnons M. [X] [N] aux dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Fait et jugé à [Localité 1] le 30 juin 2026
Le greffier le Président
