Cour d'appel, 21 octobre 2026. 22/00250

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2026 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00250 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE5GC Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Novembre 2021 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 21/04785 APPELANTE S.C.I. [W] [D] anciennement dénommée [B] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 849 316 526, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Rachid ELMAM, avocat au barreau de PARIS INTIMÉ Syndicat Des Coproprietaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic SABIMMO HOMELAND immariculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 339 303 232, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 3] [Localité 3] représenté et assisté de Me Vanessa REMY de la SELARL BCR ET ASSOCIES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 4 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 septembre 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, Madame Marie CHABROLLE , Conseillère Monsieur Jean- Loup CARRIERE, Président de chambre, magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Madame Michelle NOMO ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile - Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de présidente pour la présidente et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition. FAITS & PROCÉDURE La société civile immobilière [W] [D], anciennement dénommée [B], est propriétaire non occupante des lots n° 2, 5 et 22 (un appartement, un local commercial à usage de café et une cave) de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4] à [Localité 4]. Par acte d'huissier du12 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Saint-Denis (93200) a assigné la SCI [B] devant le tribunal aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de : - 38.955,23 € au titre des charges impayées avec intérêts de droit à compter de l'assignation, - 114 € au titre des frais de recouvrement, - 2.000 € de dommage-intérêts, - 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement réputé contradictoire du 30 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a : - condamné la société civile immobilière [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] les sommes suivantes : 38.955,23 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 avril 2021, appel provisionnel du 2ème trimestre 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021, 11,10 € au titre des frais nécessaire de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, 800 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, - condamné la société civile immobilière [B] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que le jugement est, de droit, exécutoire par provision, - rejeté le surplus des demandes. La société civile immobilière [B], devenue [W] [D], a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 décembre 2021. La procédure devant la cour a été clôturée le 3 juin 2026. PRETENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 25 juillet 2022, par lesquelles la société civile immobilière [W] [D] [B], anciennement dénommée [B], appelante, invite la cour, au visa de l'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à : - infirmer le jugement en ce qu'il : l'a condamné au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] les sommes de : 38.955,23 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 29 avril 2021, appel provisionnel du 2ème trimestre 2021 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2021, 11,10 € au titre des frais nécessaire de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, 800 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement, l'a condamné aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau, - juger la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6] dans le recouvrement brutal des charges, - juger que le syndicat des copropriétaires est responsable dans ses difficultés de paiement, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, - déclarer irrecevable la demande de paiement de la somme de 165.361,97 €, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 22 septembre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] intimé, demande la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 19 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 90 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, 35 du décret n°67-337 du 17 mars 1967 et 1231-6 du code civil, de : à titre principal, - déclarer irrecevable l'appel formé au nom de la SCI [W] [D] à défaut de qualité à agir, à titre subsidiaire, - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, en conséquence, - débouter la SCI [W] [D] de l'ensemble de ses demandes, y ajoutant, - condamner la SCI [W] [D] à lui payer la somme de 625.152,65 €, en deniers ou quittances, au titre des appels de fonds échus du 3ème trimestre 2021 (inclus répartition des charges 2020 et appel de fonds travaux du 1er juin 2021) au 3ème trimestre 2025 inclus outre les charges de travaux, sauf à parfaire, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions, en tout état de cause, - condamner la SCI [W] [D] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 e par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Sur l'irrecevabilité de l'appel de la SCI Axe Energie L'article 1635 bis P du code général des impôts dispose : 'Il est institué un droit d'un montant de 225 € dû par les parties à l'instance d'appel lorsque la constitution d'avocat est obligatoire devant la cour d'appel. Le droit est acquitté par l'avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique. Il n'est pas dû par la partie bénéficiaire de l'aide juridictionnelle. Le produit de ce droit est affecté au fonds d'indemnisation de la profession d'avoués près les cours d'appel. Ce droit est perçu jusqu'au 31 décembre 2026. Les modalités de perception et les justifications de l'acquittement de ce droit sont fixées par décret en Conseil d'Etat.' ; L'article 963 du code de procédure civile dispose en ses alinéas 1,2 et 4 : 'Lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article. Sauf en cas de demande d'aide juridictionnelle, l'auteur de l'appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d'appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l'apposition de timbres mobiles ou par la remise d'un justificatif lorsque le droit pour l'indemnisation de la profession d'avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l'acquittement du droit lors de la remise de leur requête. (...) L'irrecevabilité est constatée d'office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n'ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe' ; En l'espèce, l'appel entre dans les prévisions de l'article 1635 bis P du code général des impôts, s'agissant d'une procédure contentieuse pour laquelle la représentation des parties par un avocat est obligatoire ; par ailleurs la SCI [W] [D] ne bénéficie pas de l'aide juridictionnelle ; La SCI [W] [D] ne justifie pas s'être acquittée du droit prévu à cet article malgré les rappels qui ont été adressés à son avocat les 17 juillet 2026 et 31 août 2026 ; son appel est donc irrecevable par application de l'article 963 précité. Le jugement, qui n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires est donc devenu définitif. Sur l'actualisation de la demande du syndicat en cause d'appel La condamantion prononcé par le tribunal porte sur l'arriéré des charges arrêté au 29 avril 2021, appel provisionnel du 2ème trimestre 2021 inclus. Le syndicat actualise sa demande en cause d'appel pour la période courant du 3ème trimestre 2021 (inclus répartition des charges 2020 et appel de fonds travaux du 1er juin 2021) au 3ème trimestre 2025 inclus. La demande actualisée en paiement de l'arriéré des charges de la période postérieure à celle sur laquelle le tribunal astaté est recevable au regard de l'article 565 du code de procédure civile aux termes duquel 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent'. Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5'. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI [B], un document intitulé 'projection des subventions susceptibles d'être versées' montrant que la SCI [B] a changé sa dénomination sociale en '[Adresse 5]', - les procès verbaux des assemblées générales des : 19 avril 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021, approuvant les comptes travaux 'confortation plancher haut M. [M]', 'inspection canalisation eau', 'étude de sol', 'travaux urgents', votant les travaux de reprise des fondations pour un budget de 803.770,62 € TTC, les travaux de remplacement des planchers haut des caves/RDC/1er étage/ 2ème étage pour un budget de 374.628,32 € TTC, les travaux de ravalement pour un budget de 171.086,50 € TTC, les travaux de couverture pour un budget de 18.282,47 € TTC, les travaux de remplacement des fenêtres pour un budget de 99.747 € TTC, les travaux de remplacment des garde-corps pour un budget de 34.876,50 € TTC, les travaux de remplacement des persiennes pour un budget de 96.529,60 € TTC, les travaux 'encapsulage plomb et embellissement' pour un budget de 21.592,44 € TTC, les travaux de remplacement des portes : hall/cave/palières pour un budget de 74.575,25 € TTC, des travaux d'électricité pour un budget de 9.779,52 € TTC, des travaux de plomberie pour un budget de 70.652,66 € TTC, voté les honraires de syndic, de souscription d'une assurance dommages-ouvrage et les honraires de maîtrise d'oeuvre/contrôle technique/coordonnateur SPS pour u budget de 224.977 € TTC, 17 juillet 2023 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 et votant pour l'exécution des travaux décidés lors de l'assemblée générale précedente, 1er juillet 2024 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 et augmentant le budget des travaux de remplacement des planchers haut des caves/RDC/ 1er étage/ 2ème étage, des travaux de couverture, travaux de plomberie, remplacement des fenêtres, 7 juillet 2025 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024 , 16 juillet 2026 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025, - les attestations de non recours des assemblées de 2022, 2023 et 2024, - les appels de fonds et appels travaux du 3ème trimestre 2021 (inclus répartition des charges 2020 au 3ème trimestre 2025, - la régularisation individuelle des charges 2020, 2021, 2022, 2023, - le décompte des sommes dues (pages 7 à 9 des conclusions) : ce décompte commence par un solde créditeur de 2.389,01€ à la date du 29 mai 2021 au titre de la répartition des charges 2020 pour s'achever par un solde débiteur de 652.152,65 € au 10 juillet 2025 (appels 3ème trimestre 2025 et fonds travaux). Il résulte de ces pièces que le syndicat justife de sa créance à hauteur de 652.152,65 €. Cette somme ne comprend aucun solde débiteur et elle ne porte que sur la période postétieure au jugement. Il a été vu que les comptes annuels de la période considérée ont été approuvés et que des travaux de réhabilitation totale de l'immeuble ont été votés et en cours d'exécution. La copropriété est en lien avec l'ANAH et d'autres partenaires qui peuvent apporter des subventions pour financer ce projet. La SCI [W] [D] est susceptible de bénéficier de la déduction de ces subventions, ce qui justifie une condamantion en deniers ou quittances comme sollicitée par le syndicat. La société civile immobilière [W] [D] doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 652.152,65 €, en deniers ou quittances, au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 3ème trimestre 2021 (inclus répartition des charges 2020 et appel de fonds travaux du 1er juin 2021) au 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile La SCI [W] [D], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Déclare irrecevable l'appel interjeté par la société civile immobilière [W] [D] suivant déclaration d'appel n° 22 /00350 du 23 décembre 2021 contre le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 30 novembre 2021 ([RG tribunal : 21/04785] dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à Saint Denis (93200) [RG Cour 22 /00250] ; Y ajoutant, Condamne la société civile immobilière [W] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 652.152,65 €, en deniers ou quittances, au titre de l'arriéré des charges et travaux de la période courant du 3ème trimestre 2021 (inclus répartition des charges 2020 et appel de fonds travaux du 1er juin 2021) au 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025 ; Condamne la société civile immobilière [W] [D] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,