Tribunal judiciaire, 03 septembre 2026. 25/06261

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Aurélie HERVÉ Copie exécutoire délivrée le : à : Madame [C] [A] Monsieur [O] [A] Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 25/06261 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQIJ N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 03 septembre 2026 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic Le cabinet GECOTRA, nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, SARL - [Adresse 2] représenté par Me Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0235 DÉFENDEURS Madame [C] [A] demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée Monsieur [O] [A] demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 mai 2026 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 septembre 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière Décision du 03 septembre 2026 PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06261 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBQIJ FAITS ET PROCEDURE M. [O] [A] et Mme [C] [A] sont propriétaires des lots n°25 et 66 dans l'immeuble situé [Adresse 5], placé sous le régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet GECOTRA, exerçant sous le nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, a fait assigner M. [O] [A] et Mme [C] [A] en paiement in solidum des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts: - 1692,14 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 octobre 2025 au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires à leur recouvrement, - 3500 euros au titre des dommages et intérêts, - 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. A l'audience du 28 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Assignés à étude, M. [O] [A] et Mme [C] [A] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 septembre 2026 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : - une matrice cadastrale relative à l'immeuble et établissant la propriété des lots n°25 et 66, - un décompte arrêté au 25 novembre 2025, - les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2022, 16 février 2023, 27 juin 2023, 5 juin 2024 et 1er juillet 2025 comportant : o Approbation des comptes de l'exercice 2023 et 2024, o Vote et ajustement des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024 et 2025, o Vote des travaux et opérations suivantes : travaux étanchéité terrasse et peinture (assemblée générale du 27 juin 2023, résolutions n°12 et 13), travaux pluriannuel (assemblée générale du 27 juin 2023, résolution n°21), remplacement canalisations (assemblée générale du 1er juillet 2025, résolution n°21), remplacement variateur de fréquence (assemblée générale du 1er juillet 2025, résolution n°12), renforcement porte parking(assemblée générale du 1er juillet 2025, résolution n°22), travaux abattage arbre (assemblée générale du 1er juillet 2025, résolution n°15), travaux remplacement dalles (assemblée générale du 1er juillet 2025, résolution n°16), travaux infiltration (assemblée générale du 1er juillet 2025, résolution n°17), - les attestations de non recours desdites assemblées générales, - les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2025, - les régularisations de charges 2022, 2023 et 2024, - le contrat de syndic. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier au titre des charges de copropriété n'est pas établie selon décompte arrêté au 25 novembre 2025. En effet, il n'est pas justifié de l'achat moniteur vidéo (332,20 euros) alors que la somme sollicitée au titre des charges est de 332,11 euros. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l'article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l'assignation, du présent jugement et frais d'exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais. En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1360,03 euros se décomposant comme suit : - 266 euros de frais de mise en demeure, - 220 euros de frais de relance, - 26,12 euros de frais de débours après mise en demeure, - 400 euros de frais de transmission huissier, - 146,10 euros de frais de commandement de payer, - 301,81 euros de frais de sommation de payer. S'agissant des frais de transmission de dossier huissier, il n'est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d'administration de la copropriété. Aucune preuve d'envoi des relances n'est apportée. S'agissant des mises en demeure et sommations de payer, leur nombre de sept est un choix du syndic, et cela d'autant plus que si M. [O] [A] et Mme [C] [A] ont parfois des retards de paiement, ils payent leurs charges de copropriété. A ce titre, la dette au titre des charges était apurée avant la signification de l'assignation. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande. Sur les dommages-intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire. En l'espèce, il est établi que M. [O] [A] et Mme [C] [A] ont parfois des retards dans le paiement de leurs charges. Le paiement de ces charges avant l'assignation justifie toutefois de ne pas les condamner à des dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande. La demande de capitalisation sera de ce fait rejetée. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant après débats publics, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet GECOTRA exerçant sous le nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, de l'ensemble de ses demandes, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le cabinet GECOTRA exerçant sous le nom commercial GROUPE LRDI VICTOR HUGO, aux dépens, RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026, et signé par la présidente et la greffière susnommées. La greffière, La présidente