Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [Y]
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me [Y]
■
Charges de copropriété
N° RG 24/09377 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C5MMY
N° MINUTE :
Assignation du :
16 Juillet 2024
JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 2] : [Adresse 1], représenté par son syndic, la société [T] [O], SAS, agissants poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Maître Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1434
DÉFENDERESSE
La société KHUL, société civile immobilière, représenté par son gérant.
[Adresse 3]
[Localité 4]
Non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 24 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/09377 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MMY
Madame Sarah CASSIUS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,
DÉBATS
Àl’audience du 23 Juin 2026 tenue en audience publique 24 Septembre 2026.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société KUHL est propriétaire des lots de copropriété n°76 et 87 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5].
Par exploit d'huissier signifié le 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à Paris a fait assigner la société KUHL en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 12 février 2025.
Suivant nouvelles conclusions d’actualisation signifiées le 19 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] à Paris sollicite du tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :
- condamner la société KUHL au paiement de la somme de 9.926,97 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 février 2026 (1er trimestre 2026 inclus), et avec intérêts au taux légal à compter de 23 févier 2024 jusqu’au jour du parfait paiement;
- condamner la société KUHL au paiement de la somme de 1.145,59 euros, au titre des frais de recouvrement;
- condamner la société KUHL au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la société KUHL au paiement des entiers dépens ;
- condamner la société KUHL au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.
Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.
Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la société KUHL n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 avril 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 23 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
Décision du 24 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/09377 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MMY
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur les demandes principales en paiement
A – Au titre des charges de copropriété
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société KUHL est propriétaire des lots n°76 et 87 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 5 avril 2018, 18 avril 2019, 7 décembre 2020, 19 octobre 2022, 14 novembre 2023, 27 mai 2024, 30 juin 2025, 1er décembre 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux (travaux de coffrage colonne de gaz bâtiment A);
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 6 février 2026.
Par jugement du 12 mai 2015, la SCI KHUL a été condamnée par le tribunal d’instance de Paris à payer la somme de 5.805, 14 euros arrêtée au 20 octobre 2014 appels pour travaux et du 4ème trimestre 2014 inclus, outre 98, 56 euros de frais de recouvrement.
Par jugement du 8 septembre 2016, la SCI KHUL a été condamnée par le tribunal d’instance de Paris à payer la somme de 2.448, 44euros arrêtée du 31 décembre 2014 au 2ème trimestre 2016 inclus.
Suivant protocole d’accord signé le 17 septembre 2024 entre le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] à Paris et la SCI KHUL, cette dernière s’est engagée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 18.985, 44 euros, et à régler dès réception l’ensemble des appels de fonds qui seront émis pour la période postérieure au 1er octobre 2024. Le paiement est convenu de la manière suivante : 4000 euros en septembre, puis 1000 euros par mois de chaque mois à partir du mois d’octobre 2024 jusqu’à apurement de la dette.
Le décompte du 6 février 2026 témoigne des versements suivants : 4000 euros (en 4 virements début octobre 2024), 500 euros le 15 octobre 2024, 500 euros le 5 novembre 2024, 1500 euros en décembre 2024, 1000 euros en janvier 2025, 1000 euros en février 2025, 500 euros en mars 2025, 500 euros en avril 2025, 500 euros en mai 2025, 500 euros en juin 2025, 500 euros en juillet 2025, 500 euros en juillet 2025, soit au total 11.500 euros.
Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société KUHL, déduction faite des frais de recouvrement, est à compter du 1er octobre 2024 :
Débiteur de la somme de : 3.300, 90 euros ;Créditeur de la somme de : 57, 78 euros (en ne tenant pas compte des paiements en exécution du protocole d’accord),Soit in fine la SCI KHUL est débitrice depuis le 1er octobre 2024 jusqu’au 6 février 2026 de la somme de 3243, 12 euros.
La SCI KHUL sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 6 février 2026.
B – Au titre des frais de recouvrement
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
Décision du 24 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/09377 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MMY
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.145,59 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
Il est justifié du commandement de payer signifié par commissaire de justice le 23 février 2024 portant sur la somme de 16.495, 86 euros dont le coût s’élève à 236, 59 euros.
En revanche, il n’est pas justifié de l’envoi par recommandé avec accusé de réception des courriers en date du 8 février 2024 et du 28 mai 2020.
En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.
Ainsi, les frais de contentieux/ suivi contentieux (19 février 2024, 18 mars 2024, 17 juin 2024, 9 décembre 2025) ne seront pas retenus.
Il convient de relever que le coût de rédaction du protocole d’accord du 17 septembre 2024 a été inclus dans ce dernier.
En conséquence, la société KUHL sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 236, 59 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.
2 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Décision du 24 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/09377 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MMY
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la société KUHL de ses obligations.
À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la société KUHL a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.
Il ressort en outre des pièces communiquées que la société KUHL a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 12 mai 2015 et du 8 septembre 2016, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.
En outre, il est justifié d’un protocole d’accord en date du 17 septembre 2024 pour régler les sommes dues par la SCI KHUL au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 4] à Paris.
Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré deux précédentes condamnations et un protocole d’accord, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.
Il conviendra en conséquence de condamner la société KUHL à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.
3 - Sur les demandes accessoires
- Sur les intérêts
L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».
Si un commandement de payer signifié à la SCI KHUL le 23 février 2024 est justifié, force est de constater qu’un protocole d’accord a été signé le 17 septembre 2024.
Il convient donc de retenir la signification des conclusions d’actualisation comme point de départ de l’intérêt au taux légal, à l’exception de la condamnation portant sur les frais de recouvrement.
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La société KUHL, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société KUHL sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
Condamne la société KUHL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] les sommes de :
- 3243, 12 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 6 février 2026), avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2026 ;
- 236, 59 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 ;
- 1000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamne la société KUHL au paiement des entiers dépens de l’instance ;
Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Septembre 2026.
La Greffière La Présidente
