Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ARGENTAN
Référé N° RG 25/00076 - N° Portalis DBZY-W-B7J-CMZL
Minute N° 2026/23
5AA Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU
DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT SIX
PARTIE DEMANDERESSE :
S.C. FONCIERE CHABRIERES
24 rue Auguste Chabrières
75015 PARIS
- représentée par Me Elodie BOREE, avocat postulant au barreau d’ARGENTAN
et par Me Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat plaidant au barreau de PARIS
PARTIE DEFENDERESSE :
S.A.S. FALOA
108 rue de Messei
61100 FLERS
- représentée par Me Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN
DÉBATS :
Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoiries à l'audience Publique du 19 Février 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2026
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Ariane HEMERY, Présidente, Juge des référés, assistée de Madame Sophie LEMAROIS-ZANIN, adjointe administrative faisant fonction de greffier
PROCÉDURE :
Articles 145, 484 et suivants, 808 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29/05/2017, la SAS FALOA a acquis le fonds de commerce INTERMARCHE auprès de la société LAURCIA.
Suivant bail commercial en date du 18 juillet 2017, la société FONCIERE CHABRIERES a donné à bail à la SAS FALOA un ensemble immobilier sis 108 rue de Messai à FLERS composé de :
- un local commercial à usage de supermarché exploité sous l’enseigne INTERMARCHE d’une surface de vente de 4.230m²
- une galerie commerciale d’une surface de 3.189m² comprenant 14 boutiques
- une station-service
- 435 emplacement de stationnement
Le bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel variable correspondant à 1,80% du chiffre d’affaires TTC du preneur, avec un loyer minimum garanti annuel de 360.000€ HT, payable mensuellement et d’avance, ainsi que les charges et taxes (dont la taxe foncière) payables par provision en même temps que le loyer.
Par avenant du 18/07/2017, il a été convenu d’autoriser la SAS FALOA à donner congé à expiration de chacune des périodes triennales et de minorer les intérêts de retard.
Par avenant des 27 février et 25 mars 2020, les parties ont convenu de supprimer le loyer variable et de le remplacer par un loyer fixe de 360.000€ soumis à indexation annuelle.
La SAS FALOA a ensuite connu des difficultés économiques, suite à une perte de clientèle du fait de la concurrence du centre LECLERC, des magasin LIDL et ALDI et du centre commercial CARREFOUR, à la vacance de plusieurs boutiques situées dans la galerie commerciale et à la demande de son bailleur de voir régler l’arriéré des taxes foncières.
Un protocole d’accord a été signé les 8 et 11 juin 2023 portant sur le solde des impayés de taxes foncières et prévoyant le règlement de la somme de 643.206,61€ en 36 mensualités entre juillet 2023 et juin 2026, outre une indemnité transactionnelle de 19.296,20€.
Le 01/10/2025, la société FONCIERE CHABRIERES a fait délivrer à la SAS FALOA un commandement de payer visant la clause résolutoire, à hauteur de 678.394,22€.
Par acte en date du 03/12/2025, la société FONCIERE CHABRIERES a assigné la SAS FALOA en référé devant la Présidente du tribunal judiciaire d’ARGENTAN.
Dans ses dernières écritures, la société FONCIERE CHABRIERES demande au juge des référés de :
rejeter l’intégralité des demandes de la SAS FALOA ;constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à la SAS FALOA ;ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS FALOA ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés 108 rue de Messai à FLERS avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;autoriser la séquestration aux frais, risques et périls de la SAS FALOA des meubles laissés dans les lieux ;condamner la SAS FALOA à payer la somme de 979.760,12€ à titre provisionnel au titre des loyers, indemnités d’occupation, taxes et charges dus au mois de février 2026 et ce avec intérêt au taux contractuel égal à trois fois le taux légal ou à titre subsidiaire au taux légal et ce à compter du 01/10/2025 ;fixer le montant de l’indemnité d'occupation au double du montant du loyer contractuel journalier, taxes et charges en sus et condamner la SAS FALOA à titre provisionnel à lui payer cette indemnité d’occupation trimestriellement et d’avance, à compter du 01/11/2025 et jusqu’à complète libération des locaux ;
A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement :
limiter à six mois les délais accordés à la SAS FALOA pour régler les sommes dues au titre de l’arriéré locatif réclamé ;ordonner le paiement de chacune des mensualités de manière consécutive et d’un montant chaque mois égal (la dernière mensualité majorée du solde restant dû), payable chacune avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et ce en sus des termes courants à échéance ;à défaut de paiement de l’une seule de ces mensualités à bonne date ou d’un terme courant à échéance, ordonner la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate des sommes d’argent dues, la reprise des effets de la clause résolutoire et l’expulsion de la SAS FALOA et de tout occupant de son chef et condamner la SAS FALOA à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation payable trimestriellement d’avance, égale au double du montant du loyer contractuel journalier, taxes et charges en sus, jusqu’à complète libération des lieux
Dans tous les cas :
ordonner que le dépôt de garantie restera acquis dans son intégralité à la société FONCIERE CHABRIERES condamner la SAS FALOA à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SAS FALOA aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de levée de l’extrait k-bis et de l’état d’endettement de la SAS FALOA, de l’assignation, de sa dénonciation aux créanciers inscrits s’il y a lieu, de la signification de l’ordonnance à intervenir, outre l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A.444-32 du code de commerce ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Au soutien de ses demandes, la société FONCIERE CHABRIERES expose que les discussions tenues entre la SAS FALOA et la société ITM ALIMENTAIRES ne l’engagent pas, s’agissant d’une société distincte.
Elle rappelle que le bail signé avec la SAS FALOA prévoit bien une clause résolutoire en cas de défaillance dans le paiement des sommes dues et que le commandement de payer délivré le 01/10/2025 n’a pas été pleinement suivi d’effet dans le délai d’un mois, puisque seule les sommes de 17.866,85€ et de 80.931,30€ ont été réglés.
Elle réfute les arguments de la SAS FALOA selon lesquels la dette locative serait de 786.656,27€ au lieu de 790.490,10€ comme réclamés dans l’assignation.
Elle précise que cet arriéré locatif a depuis augmenté puisque les charges courantes ne sont pas réglées.
Elle rappelle que le bail commercial prévoit le triplement du taux d’intérêt légal et le doublement du loyer pour le calcul de l’indemnité d’occupation ainsi que l’acquisition du dépôt de garantie.
Sur la demande de délais de paiement, la société FONCIERE CHABRIERES indique que les difficultés économiques de la SAS FALOA sont antérieures à la réclamation des arriérés de taxe foncière car elle payait avant 2022 ses loyers avec beaucoup de retard. Elle ajoute que les reproches formulés par la SAS FALOA à l’encontre de la société ITM ALIMENTAIRE ne la concernent pas.
Elle expose également que la SAS FALOA ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier de remboursement tout en continuant de payer ses charges courantes.
En défense, dans ses dernières écritures, la SAS FALOA demande au juge des référés de :
débouter la société FONCIERE CHABRIERES de l’intégralité de ses demandes ;En cas de condamnation sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile :
limiter à la somme de 975.926,29€ le montant de la provision non contestable susceptible d’être accordée au bailleur au stade des référéslui accorder des délais de grâce à travers un échelonnement de la dette sur une période de 21 mois se décomposant ainsi : une première période de franchise de trois mois courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenirdes échéances constantes sur une période de 17 mois, la première échéance devant être réglée le 1er jour du mois suivant l’expiration de la franchisele reliquat lors du 21ème mois suivant celui au cours duquel sera réglée la 17ème échéance mensuelle
suspendre l’acquisition de la clause résolutoire et dire qu’elle ne produira aucun effet dans le cas où le locataire respecterait ses délais de grâce
A titre subsidiaire :
lui accorder, sur la somme de 975.926,29€, des délais de grâce à travers un échelonnement de la dette sur une période de six mois par échéances constantes ;suspendre l’acquisition de la clause résolutoire et dire qu’elle ne produira aucun effet dans le cas où le locataire respecterait les délais de grâcestatuer en toute hypothèse ce que de droit quant aux dépens.
Au soutien de sa défense, la SAS FALOA indique qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant des sommes dues puisqu’elle ne se reconnaît débitrice que de la somme de 786.656,27€ au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes dus arrêtés au mois de novembre 2025 inclus.
Elle expose que les stipulations contractuelles du bail quant au triplement de l’intérêt au taux légal, du doublement du loyer pour le calcul de l’indemnité d’occupation ou de conservation du dépôt de garantie caractérisent des clauses pénales manifestement démesurées et exagérées dont elle conteste sérieusement la légitimité.
Elle rappelle que l’article L.145-41 du code de commerce prévoit la possibilité pour les juges d’accorder des délais, dans la limite de deux années, et de suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation.
Elle indique avoir toujours fait preuve de bonne foi dans ses relations avec la société IMMO MOUSQUETAIRES et a pu proposer des solutions pour réaménager sa dette.
Elle indique avoir envisager plusieurs mesures afin de pouvoir dans le futur régler sa dette et ses charges courantes et produit un plan comptable en ce sens.
A l’audience du 19/02/2026, chaque partie a maintenu ses demandes.
La décision a été mise en délibéré au 19/03/2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation du bail commercial et la demande de suspension de cette résiliation
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence,
le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne
se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
L’article 835 de ce même code dispose : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
En l’espèce, il est constant et non-contesté que le bail commercial conclu le 18/07/2017 entre la société FONCIERE CHABRIERES et la SAS FALOA contient une clause résolutoire.
De la même manière, il est constant et non-contesté que la société FONCIERE CHABRIERES a fait délivrer le 01/10/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à la SAS FALOA et que cette dernière n’a pas soldé intégralement sa dette envers sa bailleresse dans le mois de ce commandement de payer.
Il existe une contestation sérieuse concernant le montant de la dette arrêtée au mois de novembre 2025, la société FONCIERE CHABRIERES indiquant qu’elle serait de 790.490,10€ alors que la SAS FALOA indique ne devoir que 786.656,27€, soit une différence de 3.833,83€.
L’examen des pièces versées au dossier ne permet pas de caractériser avec l’évidence requise en référés que la dette serait de 790.490,10€.
Il convient dès lors de retenir la somme de 786.656,27€, augmentée des charges postérieures, soit la somme totale de 975.926,29€.
Il y a donc lieu de condamner par provision la SAS FALOA au paiement de cette somme.
Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort de la SAS FALOA pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SAS FALOA, sa bonne foi doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.
Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 21 mois à la SAS FALOA pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.
Concernant les demandes de la société FONCIERE CHABRIERES au titre du triplement du taux légal des intérêts, du doublement du loyer pour le calcul de l’indemnité d’occupation ou de la conservation du dépôt de garantie, ces clauses prévues au bail s’analysent comme des clauses pénales, susceptibles d’être modérées par le juge du fond en applications de l’article 1231-5 du code civil et par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
La somme de 975.926,29€ portera dès lors intérêt au taux légal à compter de l’assignation.
Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.
L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SAS FALOA qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer.
La SAS FALOA, qui succombe, sera condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la société FONCIERE CHABRIERES la somme de 1.000€.
La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, aucun motif sérieux ne venant justifier d’écarter les dispositions légales en la matière.
PAR CES MOTIFS
La présidente du tribunal judiciaire,
Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SAS FALOA à payer à la société FONCIERE CHABRIERES la somme provisionnelle de 975.926,29€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;
DIT que la SAS FALOA pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers, taxes et charges courantes, sur une période de 21 mois de la manière suivante :
une première période de franchise de trois mois courant à compter de la signification de l’ordonnance à intervenirdes échéances constantes mensuelles et consécutives sur une période de 18 mois, la première échéance devant être réglée le 1er jour du mois suivant l’expiration de la franchise
ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
DIT que les loyers, taxes et charges courantes devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial et ses avenants ;
DIT que, faute pour la SAS FALOA de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS FALOA et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, à savoir l’ensemble immobilier sis 108 rue de Messai à FLERS,
° une indemnité provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;
° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société FONCIERE CHABRIERES portant sur le triplement du taux légal des intérêts, le doublement du loyer pour le calcul de l’indemnité d’occupation ou la conservation du dépôt de garantie ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE la SAS FALOA aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer ;
CONDAMNE la SAS FALOA à payer à la société FONCIERE CHABRIERES la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
