Cour d'appel, 09 septembre 2026. 23/14699

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2026 (n° , 3 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/14699 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIGBM Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2023 -Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MELUN - RG n° 23/02321 APPELANTE Le Syndiat De Copropriètaires [E] sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SENART- GATINAIS, immatriculé au RCS d'[Localité 1]-[Localité 2] sous le numéro 413 426 479, dont le ège social est sis, [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Jean-sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau d'ESSONNE INTIME Monsieur [Q] [L] [Adresse 4] [Localité 4] né le 18 Février 1993 à [Localité 5] Défaillant La déclaration d'appel a été régulièrement signifiée par procés verbal de recherches infructueueses - le 03 novembre 2023. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie CHABROLLE , conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Christine MOREAU , présidente de chambre Madame Perrine VERMONT, conseillère Madme Marie CHABROLLE , conseillère Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS. ARRÊT : - PAR DEFAUT - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Christine MOREAU, présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 7 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Melun dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à Dammarie-les-Lys (77190) à M. [Q] [L]. M. [L] est propriétaire des lots n° 27 et 41 au sein de la [Adresse 5], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte introductif d'instance du 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 6] à Dammarie-les-Lys a saisi le tribunal judiciaire de Melun de demandes visant à obtenir la condamnation de celui-ci au paiement des sommes de 2 296,22 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux dus entre le 5 juillet 2021 et le 1er janvier 2023 inclus et 1 135,83 euros au titre des frais de recouvrement, assortis des intérêts au taux légal capitalisés à compter de la sommation de payer du 18 novembre 2022, outre diverses sommes. Par la décision attaquée, le tribunal judiciaire de Melun a statué en ces termes : - condamne M. [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située au [Adresse 6] à [Localité 6] la somme de 1 755,01 euros au titre des charges dues à la date du 12 janvier 2023, provisions de charges pour la période de l'appel de provisions/opérations courantes du 5 juillet 2021 au 3ème trimestre 2022 incluses, ainsi que la somme de 164,87 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2023, - ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, - déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située au [Adresse 6] à [Localité 6] du surplus de ses demandes, - condamne M. [L] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située au [Adresse 6] à [Localité 6] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne M. [L] aux dépens de la présente instance, - rappelle que l'exécution provisoire est de droit. Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 23 août 2023. La déclaration d'appel a été signifiée à M. [L], avec les conclusions de l'appelant, le 3 novembre 2023, par procès-verbal dressé par le commissaire de justice conformément à l'article 659 du code de procédure civile. Il n'a pas constitué avocat. Le présent arrêt sera donc rendu par défaut en application de l'article 473 du code de procédure civile. La procédure devant la cour a été clôturée le 11 mars 2026. L'affaire a été appelée à l'audience du 5 mai 2026. PRETENTIONS DES PARTIES Par conclusions notifiées électroniquement le 24 octobre 2023, l'appelant, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 et 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 1231-1 du code civil, de : - le juger recevable et bien fondé en toutes ses demandes, en conséquence, - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Melun le 7 juillet 2023 en ce qu'il : * a condamné M. [L] à lui verser la somme de 1 755,01 euros au titre des charges dues à la date du 12 janvier 2023, provisions de charges pour la période de l'appel de provisions/opérations courantes du 5 juillet 2021 au 3ème trimestre 2022 incluses, ainsi que la somme de 164,87 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2023, *l'a débouté du surplus de ses demandes, *a condamné M. [L] à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau, - condamner M. [L] à lui verser les sommes suivantes : *2 296,22 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er janvier 2023, cotisation fonds travaux 1er janvier 2023 et provisions de charges courantes du 1er janvier 2023 inclus, *1 600 euros à titre de dommages intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil, * 1 135,83 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, *1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Melun le 7 juillet 2023 pour le surplus, y ajoutant, - condamner M. [L] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner M. [L] aux dépens, avec application de l'article 699 du même code au profit de la SELARL Ad Litem Juris représentée par Maître Tesler, avocat aux offres de droit. MOTIFS DE LA DECISION La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions de l'appelant. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties. Il doit être également rappelé que, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si l'un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s'assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée. Par ailleurs, il convient de constater que les chefs du jugement portant sur la condamnation de M. [L] au paiement des intérêts capitalisés et aux dépens n'étant pas querellés, ils sont définitifs. L'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, dans sa version en vigueur au jour de la déclaration d'appel, précise aussi que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Sur la demande en paiement au titre des appels de charges et travaux Moyens des parties L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que : - sont produits aux débats les éléments de preuve nécessaires, notamment comptables, - en réponse aux motifs du jugement attaqué, il justifie de la production du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 septembre 2022 ayant approuvé le budget prévisionnel du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023. L'intimé est réputé s'approprier les motifs du tribunal qui a estimé qu'au vu des procès-verbaux des assemblées générales des 20 mars 2015 et 15 mars 2021 produits aux débats, il n'était pas justifié qu'avaient été approuvés le budget prévisionnel et les comptes définitifs pour la période postérieure au 30 septembre 2022. Réponse de la cour Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. Conformément à l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges. En application de l'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il n'en reste pas moins que l'approbation des comptes de la copropriété n'emporte pas approbation des comptes individuels des copropriétaires. En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient alors au syndicat de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et au copropriétaire de rapporter la preuve qu'il est libéré de sa dette. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats devant la cour : - un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire des lots en cause de M. [L] et des tantièmes afférents, - les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mars 2015, 15 mars 2021 et, en appel, du 27 septembre 2022 approuvant notamment les comptes de l'exercice clos au 30 septembre 2021, et adoptant le budget prévisionnel des exercices pour les périodes du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, désormais ainsi que pour celle du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, et votant les travaux de la période, - un avis de mutation des lots pour la date du 10 juin 2021, - un courrier du 5 juillet 2021 adressé à M. [L] auquel était joint un appel d'avance de trésorerie, les sommes appelées le 1er juillet 2021, l'appel provisionnel de charges et travaux pour la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021, - les appels provisionnels de charges et travaux adressés à l'intimé pour la période du 1er janvier 2022 au 31 mars 2023, le relevé individuel de régularisation des charges de l'exercice 2020/2021 de l'intimé, - un décompte des sommes dues au titre des appels de charges et travaux pour la période du 5 juillet 2021 au 1er janvier 2023 inclus (1er appel provisionnel de charges et 1er appel au titre du fonds Alur du 1er trimestre 2023 inclus), arrêté à la somme de 2 296,22 euros. Après analyse de l'ensemble de ces éléments, en particulier du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 septembre 2022 désormais versé aux débats et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, il doit être retenu que le syndicat des copropriétaires démontre, en appel, que M. [L] est redevable de la somme de 2 296,22 euros au titre des charges et travaux dus pour la période du 5 juillet 2021 au 1er janvier 2023 inclus (1er appel provisionnel de charges et 1er appel au titre du fonds Alur du 1er trimestre 2023 et régularisation de charges de l'exercice 2020/2021 inclus). Compte tenu des pièces produites en appel, le jugement devra être infirmé et l'intimé sera condamné à payer cette somme à l'appelant, avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2023, date de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur la demande au titre des frais de recouvrement nécessaires Moyens des parties L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir qu'en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l'article 90 de la loi du 13 juillet 2006 n° 2006-872, ces frais sont imputables au seul copropriétaire défaillant. L'intimé est réputé s'approprier les motifs du jugement attaqué selon lesquels le syndicat des copropriétaires n'était fondé à ne solliciter que la somme de 164,87 euros au titre des frais de recouvrement, les autres frais réclamés n'étant pas justifiés ou superfétatoires, au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux-ci devant être considérés comme des actes élémentaires d'administration de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, en dépit de tout contrat de syndic prévoyant une rémunération spécifique de cette activité à titre d'honoraires supplémentaires. Réponse de la cour Il doit être rappelé qu'en application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme celles listées par les dispositions précitées. Ne relèvent pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de tout syndic, dont la mission est de procéder au recouvrement des charges impayées affectant de très nombreuses copropriétés, et qui sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance concernée par cette acte, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. Sauf si le syndicat des copropriétaires démontre que ses diligences excèdent, par leur temps, leur spécificité, cette gestion courante par un syndic des impayés de charges. Il n'est pas inutile de rappeler également que les rapports entre le syndicat et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat de syndic (Civ. 3e, 5 mai 2009, n° 08-13.855), peu important ses mentions sur les honoraires qu'il impute aux transmissions d'éléments aux auxiliaires de justice. Enfin, pour recouvrir de tels frais encore faut-il démontrer leur existence en application de l'article 9 du code de procédure civile. En l'espèce, l'intimé n'ayant pas constitué avocat, il n'est pas remis en question l'allocation de la somme de 164,87 euros au titre des frais de la sommation de payer du 8 décembre 2022. Celle-ci, produite aux débats, constitue, en tout état de cause, un acte de relance antérieur à la délivrance de l'assignation. Cependant, l'appelant ne produisant pas la preuve de l'envoi ou de la réception par l'intimé des courriers du 24 août 2021 et du 6 septembre 2021 qu'il verse aux débats, il ne démontre pas l'existence d'actes valant interpellation suffisante de l'intimé de payer la somme due, au sens de l'article 1344 du code civil, soit celle de la mise en demeure et de la relance pour lesquelles il demande l'allocation des sommes de 57 et 33 euros. Le courrier du 24 août 2021 n'a pas fait courir, en application de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts moratoires de 0,96 euros demandés ici au titre des frais. S'agissant des frais relatifs aux « Constitution dr Huis » et « Constitution de Avo », d'un montant de 440 euros chacun, faute de démonstration de diligences exceptionnelles par l'appelant, il doit être considéré qu'il s'agit de frais d'administration courante entrant dans la mission de recouvrement des charges impayées du syndic, ce d'autant que le contrat de syndic ne régit pas les relations entre le syndicat et ses membres, comme M. [L]. En conséquence, la cour confirme le jugement en ce qu'il a condamné l'intimé à payer à l'appelant la somme de 164,87 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2023, date de l'assignation et rejeté le surplus de ses demandes à ce titre. Sur la demande de dommages et intérêts Moyens des parties L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que : - la carence de l'intimé à procéder au paiement des charges de copropriété occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier distinct du simple retard de paiement ; il obtient de fait des délais auxquels il n'a pas droit, générant un préjudice au syndicat ; le syndicat n'a pas de revenus ; la carence de M. [L] oblige les autres copropriétaires à faire l'avance des charges impayées et perturbe en conséquence la gestion de la copropriété ; - les manquements de l'intimé à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat, au profit d'autres créanciers, en dépit des mises en demeure et sommation de payer, sans jamais avoir justifié de raisons pertinentes expliquant sa carence, sont constitutifs d'une mauvaise foi manifeste ; sa mauvaise foi est d'autant plus constituée que depuis de nombreuses années, il n'a procédé à aucun règlement. L'intimé est réputé s'approprier les motifs du jugement attaqué selon lesquels le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de M. [L], qui ne résulte pas de sa seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial que le syndicat des copropriétaires aurait supporté, distinct de celui naissant du retard de paiement indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires. Réponse de la cour En droit, l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Or, le non-paiement des charges par un copropriétaire lorsqu'il est délibéré et répété traduit sa mauvaise foi. En l'espèce, il ressort des décomptes produits aux débats par l'appelant et non contredits par l'intimé défaillant, que ce dernier n'a procédé à aucun paiement entre le le 5 juillet 2021 et le 1er janvier 2023, soit pendant près d'un an et demi, en dépit des appels qui lui ont été adressés de la sommation, de l'assignation qui lui ont été signifiées et du jugement attaqué. Il ne justifie d'aucun motif à l'égard de cette carence répétée à son obligation de paiement. Ce manquement délibéré et réitéré caractérise sa mauvaise foi. Ce manquement, comme le soutient et le prouve en appel le syndicat, lui cause directement un préjudice indépendant du retard de paiement puisqu'il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la copropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l'engagement des dépense collectives obligatoires ou simplement nécessaires, depuis plus d'un an. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l'obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.  En conséquence, la cour infirme le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat et condamne M. [L] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les frais irrépétibles et les dépens Moyens des parties L'appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que : - pour garantir ses droits il a été contraint d'engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des copropriétaires réglant régulièrement leurs charges, - l'absence de l'intimé devant les premiers juges ne doit pas être préjudiciable pour les autres copropriétaires. L'intimé est réputé s'approprier les motifs du jugement attaqué selon lesquels, au vu des circonstances du litige et en l'absence d'éléments relatifs à la situation économique de M. [L], il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros en application de l'article précité. Réponse de la cour M. [L] supportant la charge des dépens de première instance, ne justifiant pas de sa situation économique et le syndicat des copropriétaires ayant engagé des frais importants pour obtenir la reconnaissance de ses droits devant le tribunal judiciaire, le jugement sera infirmé et l'intimé sera condamné à payer à l'appelant la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance. M. [L], partie perdante en appel, doit être condamné aux dépens de cette procédure, la SELARL Ad Litem Juris, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler, pouvant recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile. Il sera également condamné à payer à l'appelant la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. DISPOSITIF Par ces motifs, la cour, Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut ; Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a condamné M. [Q] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 7] de la somme de 164,87 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2023 ; Statuant à nouveau  Condamne M. [Q] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 7] : - la somme de 2 296,22 euros au titre des charges et travaux dus pour la période du 5 juillet 2021 au 1er janvier 2023 inclus (1er appel provisionnel de charges et 1er appel au titre du fonds Alur du 1er trimestre 2023 et régularisation de charges de l'exercice 2020/2021 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2023, - la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, - la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Y ajoutant Condamne M. [Q] [L] aux dépens d'appel ; la SELARL Ad Litem Juris, représentée par Maître Jean-Sébastien Tesler, avocat aux offres de droit, pouvant recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne M. [Q] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 7] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,