Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 08 Juillet 2026
N° RG 26/02522 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MEWA
Jugement du 08 Juillet 2026
N°: 26/721
OPH ARCHIPEL HABITAT
C/
[E] [X] [J]
[A] [P] [W]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 08 Juillet 2026 ;
Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 05 Mai 2026.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR :
OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [O] [Q], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEURS :
Mme [E] [X] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée
M. [A] [P] [W]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 mars 2022, l’office public de l’habitat Archipel Habitat a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [X] [S] et Madame [E] [X] [J] concernant un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 368,03 euros et d’une provision pour charges de 123,52 euros.
Par courrier reçu par le bailleur social le 15 décembre 2023, Madame [X] [J] a informé son bailleur qu’elle partageait désormais sa vie avec son conjoint Monsieur [A] [P] [W] avec lequel elle précisait être pacsée, et qu’elle souhaitait que ce dernier figure au contrat de bail.
Par avenant du 16 février 2024, l’office public Archipel Habitat d’une part, et Madame [X] [J] et Monsieur [W] d’autre part, ont convenu que le bail se poursuivait dans les mêmes conditions mais entre les parties, cet avenant précisant que Monsieur [X] [S] avait délivré congé le 6 février 2023.
Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, le bailleur social a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.509,15 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [E] [X] [J] et Monsieur [A] [P] [W] par courrier du 30 décembre 2025.
Par assignation du 17 mars 2026, l’office public de l’habitat Archipel Habitat a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation du bail liant les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion de Madame [E] [X] [J] et Monsieur [A] [P] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, Condamner solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :4.159,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 Janvier 2025, date de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation selon de tout occupant de leur chef les dispositions du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 mars 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 5 mai 2026, l’office public de l’habitat Archipel Habitat, représenté par Madame [Q], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au jour de l’audience s'élève désormais à 11.862,53 euros, l’arriéré locatif ayant débuté dès l’entrée dans les lieux. L’office public de l’habitat Archipel Habitat considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à la personne de Madame [E] [X] [J] et par procès-verbal de recherches infructueuses concernant Monsieur [A] [P] [W], ceux-ci n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.
L’office public de l’habitat Archipel Habitat ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
L’office public de l’habitat Archipel Habitat n’a pas précisé avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [E] [X] [J] et Monsieur [A] [P] [W].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
L’office public de l’habitat Archipel Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail, le bail initial datant du 22 mars 2022, l’avenant du 16 février 2024 se fondant sur le bail de 2022 et le modifiant sans y mettre fin.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 octobre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.509,15 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er janvier 2025.
Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’office public de l’habitat Archipel Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, et ce si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.
2. Sur la dette locative
En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, l’office public de l’habitat Archipel Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse, Madame [E] [X] [J] et Monsieur [A] [P] [W] lui devaient la somme de 11.862,53 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Madame [E] [X] [J] et Monsieur [A] [P] [W] n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à l’office public Archipel Habitat, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
En cas de contestation, son montant, conforme aux modalités d’indexation du loyer, est actuellement fixé à la somme de 553,81 euros.
Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, avec application de l’indexation prévue au contrat de bail.
L’indemnité d’occupation est due à compter du 1er janvier 2025, date de la résiliation du bail, étant précisé que les indemnités d’occupation due pour la période du 1er janvier 2025 au 30 avril 2026 sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 11.862,53 euros sus-prononcée.
Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’office public de l’habitat Archipel Habitat ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Madame [E] [X] [J] et Monsieur [A] [P] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Eu égard aux difficultés de paiement rencontrées par Madame [X] [J] et Monsieur [W], l’équité commande de faire droit à hauteur de 50 euros à la demande de l’office public de l’habitat Archipel Habitat concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, eu égard à l’ancienneté et au montant très important de la dette locative, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;
CONSTATE, à la date du 1er janvier 2025, la résiliation du bail conclu le 22 mars 2022 entre l’office public de l’habitat Archipel Habitat d’une part, et Monsieur [M] [X] [S] et Madame [E] [X] [J] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 5], étant précisé que Monsieur [X] [S] a délivré congé le 6 février 2023, et que par avenant du 16 février 2024, Madame [E] [X] [J] et Monsieur [A] [P] [W] sont devenus titulaires du bail se poursuivant dans les mêmes conditions ;
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [E] [X] [J] et Monsieur [A] [P] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;
ORDONNE à Madame [E] [X] [J] et Monsieur [A] [P] [W] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE solidairement Madame [E] [X] [J] et Monsieur [A] [P] [W] à payer à l’office public de l’habitat Archipel Habitat la somme de 11.862,53 euros (onze mille huit cent soixante-deux euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2026 échéance d’avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement Madame [E] [X] [J] et Monsieur [A] [P] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle actualisée de 553,81 euros (cinq cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-un centimes), étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 1er janvier 2025 au 30 avril 2026 est déjà comprise dans la condamnation de payer la somme de 11.862,53 euros sus-prononcée ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges avec application de l’indexation prévue au contrat de bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur social ou à son mandataire ;
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement Madame [E] [X] [J] et Monsieur [A] [P] [W] à payer à l’office public de l’habitat Archipel Habitat la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Madame [E] [X] [J] et Monsieur [A] [P] [W] aux entiers dépens ;
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
